Guía práctica de como reformar un piso, con fases del proyecto y un ejemplo práctico con archivos dwg para descargar

En la construcción actual los técnicos están cada vez más comprometidos a diseñar proyectos de renovación en lugar de crear nuevos espacios y nuevas estructuras.

En este enfoque trataremos todas las fases de diseño de reforma de un piso, hasta la presentación de un caso práctico con un modelo BIM en 3D, render y dibujos técnicos en dwg para descargar.

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Reforma de edificios: tipos de reestructuración y definiciones

Hay varios tipos de acciones, sobre todo cuando se habla de reformar un piso.
Veamos los principales tipos de reformas;

  1. intervenciones de mantenimiento ordinario”, las intervenciones de construcción que se refieren a los trabajos de reparación, renovación y reemplazo de los acabados de las edificaciones y aquellas necesarias para completar o mantener la eficiencia de las instalaciones tecnológicas existentes;
  2. intervenciones de mantenimiento extraordinario”, las obras y los cambios necesarios para renovar y remplazar partes, incluso estructurales de las edificaciones, también para crear e integrar servicios higiénicos-sanitarios y tecnológicos, siempre que no alteren el volumen general de los edificios. Las intervenciones de mantenimiento extraordinario incluyen también aquellas relacionadas con la división o unificación del inmueble;
  3. intervenciones de restauración y conservación”, las acciones constructivas destinadas a conservar el volumen del inmueble y a garantizar su funcionalidad. Son intervenciones que incluyen la consolidación, restauración y renovación de los elementos constructivos del edificio, la inserción de los elementos accesorios y de las instalaciones necesarias según las exigencias de uso y la eliminación de los elementos ajenos al inmueble;
  4. intervenciones de reestructuración”, las intervenciones destinadas a transformar las edificaciones en su totalidad o en parte, en relación a la estructura inicial. Estas intervenciones incluyen la restauración o el remplazo de algunos componentes de la edificación, la eliminación, modificación e inserción de nuevos elementos e instalaciones. También se incluyen las intervenciones de demolición y reconstrucción con el mismo volumen previo.
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Planta estado proyectado

 

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Planta estado rehabilitación

 

Por lo tanto, podemos deducir que una intervención que modifica la distribución y la estructura arquitectónica de un ambiente interno se puede considerar:

  • mantenimiento extraordinario pequeño prevé la sustitución de elementos no estructurales,
  • mantenimiento extraordinario considerable prevé la sustitución de elementos, incluso estructurales,
  • reestructuración constructiva pequeña prevé la instalación de nuevos elementos e instalaciones.

En síntesis, la diferencia entre la reestructuración y el mantenimiento extraordinario es esencialmente la adición de nuevos elementos. De hecho, la reestructuración puede considerarse como un conjunto de obras para transformar el edificio con el objetivo de innovar.

Reforma de edificios y las autorizaciones

Una vez que se ha identificado el tipo de intervención de reestructuración, se solicitan las autorizaciones legales y reglamentarias para proceder con el inicio de las obras.

Cada nación adopta diferentes tipos de procedimientos y documentos que deben producirse para obtener estas autorizaciones.

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Reforma de edificios y las fases de diseño

El proyecto de reforma de un piso incluye fases e intervenciones diferentes pero conectadas entre sí dentro del proyecto individual. La primera fase es relativa a la inspección y a un cuidadoso levantamiento del estado del lugar, comprobando las condiciones de las principales redes (hidráulica, térmica, eléctrica). Esta fase se acompaña de la elaboración de planos técnicos.

Posteriormente, de acuerdo con las indicaciones y solicitudes del cliente, se realiza el rediseño funcional y arquitectónico del piso. Durante el progreso de las tres diferentes fases de diseño (anteproyecto, definitiva y ejecutiva), se generan los elementos necesarios para la creación del cálculo métrico para obtener la evaluación económica de toda la intervención.

Finalmente, después de proceder con la elección de los materiales para la realización de la obra de reestructuración (revestimientos, pisos, pintura, etc.) se inicia la obra y los trabajos.

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Para cualquier tipo de intervención, las fases de diseño pueden ser organizadas y resumidas de la siguiente manera:

  1. Inspección del lugar
  2. Recuperación de datos, planimetrías y diseños aprobados
  3. Relieve métrico, material y fotográfico del estado del lugar
  4. Elaboración diseño preliminar
  5. Elaboración diseño definitivo/ejecutivo
  6. Redacción de documentación necesaria para el inicio de los trabajos

Coste para un proyecto de reforma de un piso

Para calcular el coste completo para reestructurar un apartamento, es necesario redirigir un plano técnico detallado que contenga los trabajos a realizar, las cantidades relativas y el costo unitario de cada trabajo. La estructura de un plano técnico genérico, puede ser articulada de la siguiente manera:

  • Remociones: puertas, accesorios, persianas, calentadores, aparatos higiénicos sanitarios, etc.;
  • Demoliciones: pavimento, contrapiso, revestimientos, paredes divisorias, falso techo, etc.;
  • Manejo del material de la demolición y transporto a un relleno sanitario autorizado;
  • Construcción de nuevas instalaciones, nuevas paredes divisorias, contrapisos, pisos, revestimientos, estucado, techos falsos, pintura;
  • Suministro e instalación de equipos sanitarios, puertas y accesorios.

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En el próximo enfoque se profundizará la metodología para la realización de un presupuesto, tomando en consideración un proyecto de reestructuración de un piso, brindando un ejemplo práctico con un archivo para descargar.

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Diseño de la reforma de un piso: caso práctico

 

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En este enfoque sobre el diseño de una reforma de un piso, analizamos como caso de estudio la transformación funcional y arquitectónica de un piso existente de los años 60 y 70, que presenta la distribución típica de espacios conformada por un largo corredor central de donde surgen lateralmente todos los ambientes. La entrada a la vivienda, conduce directamente al lado corto del corredor central. Desde el lado izquierdo se ingresa a la cocina, sigue el baño y la habitación. Al lado opuesto se accede al salón, al comedor y a la segunda habitación. Cada ambiente, por lo tanto, es funcionalmente independiente del otro.

 

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El objetivo del diseño es devolver un espacio más en línea con las actuales necesidades de vivienda para una familia promedio. Con este objetivo, fue completamente rediseñada la sala de estar y el comedor creando un único espacio que incluye los dos. La cocina se abre hacia el open space por medio de una grande puerta de vidrio con puertas correderas que permiten una mayor privacidad cuando sea necesario. Por lo tanto, el corredor se reduce al mínimo y está equipado con perchas y librerías para permitir la optimización del espacio. Las habitaciones separadas de la sala de estar, se conservan inalteradas, mejoradas por la adición de áreas de servicio como un armario y un baño privado.

El caso en cuestión pertenece a la categoría de reestructuración de una edificación, ya que está previsto agregar instalaciones nuevas, no presentes en el estado actual.

DWG del diseño de reforma de un piso

Aquí están disponibles para la descarga gratuita, los dibujos técnicos (plantas y secciones) y el modelo 3D del proyecto de reforma de un piso.

 

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Descarga los DWG en formato .zip de plantas y secciones del diseño y de estado de comparación