BIM-Facility-Management: Die Kraft von BIM in der Verwaltung von Vermögenswerten

Wenn Sie der Meinung sind, dass Building Information Modeling ein Prozess ist, der ausschließlich die Abläufe der Planung und Konstruktion eines Projekts optimieren kann, sind Sie sich wahrscheinlich noch nicht der Vorteile bewusst, die BIM in der nachfolgenden Phase der Verwaltung und Wartung des Vermögenswerts bieten kann.

Möchten Sie mehr erfahren und wissen um welche Vorteile es sich handelt? Wenn Sie noch nie von BIM Facility Management gehört haben oder das Thema einfach vertiefen möchten, können Sie im Folgenden die Bedeutung und das Potenzial dieses Begriffs entdecken und verstehen, wie BIM zur operativen Verwaltung von Gebäuden und Infrastrukturen beiträgt.

Was ist BIM Facility Management?

BIM Facility Management bezieht sich auf die Integration zwischen BIM und den Aktivitäten der Verwaltung von Strukturen und umfasst die Anwendung der BIM-Methodologie auf die Prozesse der Verwaltung und Wartung eines Bauwerks.

Der Lebenszyklus eines jeden Bauwerks im Bausektor entwickelt sich gemäß einer geordneten Abfolge von Phasen, die folgendermaßen skizziert werden kann:

1. Planung;
2. Konstruktion;
3. Verwaltung und Wartung;
4. Umwandlung oder Stilllegung.

Facility Management beginnt in dem Moment, in dem die Bauphase endet, und umfasst all jene Aktivitäten, die notwendig sind, um über die Zeit ein angemessenes Effizienzniveau aufrechtzuerhalten, um die Funktionen zu erfüllen, für die das Gebäude entworfen wurde.

Facility Management im BIM-Prozess

Das Hauptziel des Facility Managements besteht darin, eine optimale Verwaltung der Vermögenswerte zu gewährleisten, insbesondere in Bezug auf die darin enthaltenen Ausstattungen, Räume und Systeme. Die vorgesehenen Aktivitäten sind sowohl technischer als auch verwaltungstechnischer Natur und umfassen Wartung, Sanierung, Vertragsverwaltung, Vermögensverwaltung usw.

Alle diese Aktivitäten werden vom Facility Manager verwaltet und basieren auf der Erfassung, Erstellung und Aufbewahrung einer beträchtlichen Anzahl von Dokumenten und Unterlagen, die ständig aktualisiert und geteilt werden müssen.

Das BIM hat die Möglichkeit, die Verwaltung all dieser Aktivitäten durch das digitale Modell des Gebäudes zu erleichtern. Das BIM-Modell kann tatsächlich mit allen wesentlichen Daten angereichert werden und zu einer Art Dokumentation des Gebäudes werden, auf die der Facility Manager leicht zugreifen kann, um schneller und effizienter Entscheidungen zu treffen.

Welche BIM-Dimension unterstützt das Facility Management eines Gebäudes?

Die Dimension, die sich auf das Facility Management bezieht, spielt eine grundlegende Rolle für die Facility Manager, die dank der im BIM-Modell enthaltenen Informationen die physikalischen und funktionellen Merkmale der Struktur leichter identifizieren können. Darüber hinaus ermöglicht die Integration zwischen BIM und Facility Management:

• die Zusammenarbeit zwischen den beteiligten Akteuren zu erhöhen;
• die Entscheidungsprozesse zu verbessern;
• die Zeiten und Kosten, die mit Interventionen verbunden sind, zu reduzieren;
• die Wartung intelligenter und effektiver zu gestalten;
• die Raumplanung zu optimieren;
• den Energieverbrauch zu senken und die Sicherheit der Nutzer zu verbessern;
• potenzielle Probleme zu identifizieren.

Vorteile von BIM Facility Management

Welches BIM-Modell sieht das Facility Management vor?

Im BIM Facility Management ist das Modell, das für die Verwaltung und Wartung der Vermögenswerte verwendet wird, das sogenannte As Built-Modell, also das Modell, das das Werk so darstellt, wie es tatsächlich realisiert wurde.

Im Unterschied zu den Modellen, die nur in den Planungsphasen verwendet werden, wird das As Built-Modell während des Lebenszyklus des Gebäudes kontinuierlich aktualisiert, je nach den durchgeführten Eingriffen, den Änderungen an den Anlagen und den im Laufe der Zeit durchgeführten Wartungsaktivitäten.

Neben der geometrischen Anordnung der Elemente — wie Anlagen, Geräte, Möbel, Leitungen und Ausstattungen — enthält das Modell grundlegende Informationen für die Aktivitäten des Facility Managements, darunter technische Datenblätter, Dokumentation, Handbücher, Wartungsdaten und die Historie der Eingriffe.

Dies ermöglicht es den Facility Managern, das BIM-Modell als zentrales Informationsumfeld zu nutzen, um Vermögenswerte zu kontrollieren, Wartungen zu planen und schnell auf die erforderlichen Betriebsinformationen zuzugreifen, die für die Verwaltung des Gebäudes notwendig sind.

Wenn das As Built-Modell mit IoT-Systemen und Echtzeit-Überwachungsplattformen integriert wird, entwickelt sich das BIM weiter zu einem echten digitalen Zwilling des Werks. In diesem Szenario repräsentiert das Modell nicht mehr nur die Konfiguration des Gebäudes, sondern wird zu einem dynamischen Werkzeug, das aktuelle Daten über den Betrieb der Anlagen, den Verbrauch und den Betriebszustand der Vermögenswerte bereitstellt.

Dank dieser Integration kann der Facility Manager das Gebäude in Echtzeit überwachen, potenzielle Probleme identifizieren und effizientere und bewusstere Strategien für Verwaltung und Wartung übernehmen.

BIM-FM-Anwendungs-Workflow: Vom IFC-Modell zur operativen Verwaltung des Gebäudes

Um den Wert der Integration zwischen BIM und Facility Management konkret zu verstehen, ist es nützlich, einen vollständigen operativen Workflow zu analysieren, der mit dem Import der Daten aus dem BIM-Modell bis zur täglichen Verwaltung der Wartungsaktivitäten reicht.

Das IFC-Modell als Informationsbasis für das Facility Management

Der Prozess beginnt mit einem IFC-Modell, das reich an technischen und wartungsbezogenen Informationen ist. In einem praktischen Fallbeispiel zu einem Einkaufszentrum enthält das BIM-Modell beispielsweise nicht nur die dreidimensionale Geometrie des Werks, sondern auch Daten zu den Umgebungen, den Anlagen und den in der Struktur vorhandenen Vermögenswerten.

Durch spezielle Werkzeuge für das BIM Facility Management können die im Modell enthaltenen Informationen automatisch in das CMMS (Computerized Maintenance Management System) importiert werden. Das System analysiert die IFC-Datei, extrahiert die für die Wartung nützlichen Informationen und überträgt die Daten mit wenigen Klicks in die Verwaltungssoftware.

Sowohl die Informationen zu den Standorten (die hierarchische Struktur der Räume) als auch die Informationen zu den Vermögenswerten, wie Anlagenteile und Bauteile, werden importiert. Auf diese Weise gelangen die Daten direkt vom BIM-Modell in das Wartungssystem, wodurch Fehler, Doppelungen und Missverständnisse verringert werden.

• das 3D-Modell navigieren und die Vermögenswerte abfragen;
• Tickets, technische Datenblätter und zugehörige Dokumentation anzeigen;
• die Pläne für die geplante Wartung konsultieren;
• den Status der Aktivitäten überprüfen.

Gleichzeitig wird jede Änderung, die im CMMS vorgenommen wird, automatisch auch im BIM-Modell aktualisiert, wodurch technische und betriebliche Informationen immer aufeinander abgestimmt bleiben.

Workflow BIM-FM

Dieser Ansatz ermöglicht eine sofortige Darstellung des Zustands des Gebäudes und möglicher Probleme. Die Assets mit offenen Tickets oder hoher Priorität können direkt im Modell hervorgehoben werden, was die operative Kontrolle und die Planung der Wartungsinterventionen erleichtert.

Über die Wartung hinaus: IoT und Echtzeitüberwachung

Die Integration zwischen BIM und Facility Management kann über die Verwaltung von Wartungsaktivitäten hinausgehen und zur Echtzeitüberwachung über IoT-Geräte (Internet of Things) führen.

Innerhalb der Betriebsschnittstelle kann jedes IoT-Gerät einem spezifischen IFC-Element des Modells zugeordnet werden. Dies ermöglicht die Anzeige von in Echtzeit aktualisierten Informationen und gleichzeitig die direkte Interaktion mit den Anlagen über den digitalen Zwilling.

Eines der interessantesten Beispiele betrifft die energetische Überwachung. Photovoltaikanlagen können mit den Wechselrichtern verbunden werden, um die Energieerzeugung, die momentane Leistung und historische Verbrauchsdaten direkt aus dem BIM-Modell anzuzeigen. Der gleiche Ansatz kann auch für die Schaltanlagen angewendet werden, sodass der Energieverbrauch verschiedener Anlagen und Räume des Gebäudes überwacht werden kann.

Die IoT-Integration ermöglicht zudem die Überwachung des Beleuchtungsstatus in Echtzeit. Die Lichter können direkt aus dem Modell ein- oder ausgeschaltet werden, und ihr Status wird sofort im digitalen Zwilling durch Farbänderungen der Elemente dargestellt.

Auch Sicherheit und Zugangskontrolle können über das BIM-Modell verwaltet werden. Türen und Fenster, die von Sensoren überwacht werden, werden je nach Öffnungs- oder Schließstatus in unterschiedlichen Farben hervorgehoben, während Überwachungskameras es ermöglichen, Bilder oder Video-Streams direkt aus dem dreidimensionalen Modell anzuzeigen.

Zu den fortschrittlichsten Anwendungen gehört die Umweltüberwachung durch farbliche Darstellung der Räume. Die Räume können je nach den von den Sensoren erfassten Daten zur Temperatur, Luftfeuchtigkeit, Luftqualität, Geräuschpegel oder Belegung die Farbe ändern. Auf diese Weise kann der Facility Manager sofort mögliche Probleme erkennen und einen Gesamtüberblick über den Zustand des Gebäudes erhalten.

IoT und Echtzeitüberwachung

Diese Integration von BIM, Facility Management und IoT ermöglicht es, Daten, Überwachung und operative Kontrolle in einer einzigen digitalen Umgebung zu zentralisieren, wodurch der digitale Zwilling in ein konkretes Instrument für die intelligente Verwaltung des Werkes über seinen gesamten Lebenszyklus verwandelt wird.

BIM-FM-Anwendungen: von der Bestandsaufnahme zur digitalen Verwaltung der Vermögenswerte

Einer der strategischsten Aspekte des BIM im Facility Management bezieht sich auf die Digitalisierung des vorhandenen Bestandes, ein grundlegender Schritt, um Gebäude, Anlagen und Vermögenswerte über ihren gesamten Lebenszyklus effizienter zu verwalten.

Durch Technologien wie Laserscanner, BIM-Modelle und Web-Apps zur Erhebung vor Ort können technische Informationen, Dokumentationen, die Lokalisierung der Vermögenswerte und der Erhaltungszustand der Elemente direkt innerhalb eines einzigen digitalen Modells gesammelt, organisiert und aktualisiert werden.

Im Facility Management besteht der wichtigste Mehrwert von BIM gegenüber herkömmlichen Dokumentenarchiven in der Möglichkeit, Geometrien, technische Daten und Wartungsinformationen in einer zentralen und stets aktualisierten Umgebung zu integrieren. Jede Komponente des Bauwerks kann mit technischen Datenblättern, Tickets, Dokumentationen, der Historie durchgeführter Maßnahmen und operativen Aktivitäten verknüpft werden, wodurch die Verwaltung der Assets schneller, transparenter und effizienter wird.

Ein Wartungstechniker kann beispielsweise schnell eine Komponente direkt im BIM-Modell finden, auf die Informationen über QR-Codes zugreifen und in Echtzeit die Historie der Eingriffe, die technische Dokumentation oder bereits offene Wartungsanfragen konsultieren. Dieser Ansatz vereinfacht die Tätigkeiten vor Ort und reduziert die Zeit, die zur Beschaffung von Daten und operativen Informationen erforderlich ist.

In komplexeren Kontexten ermöglicht die Erfassung mittels Laserscanner und Punktwolken zudem die Erstellung navigierbarer Umgebungen und interaktiver virtueller Touren, die besonders nützlich für die Fern-Facility-Management-Aktivitäten sind. So ist es möglich, Vermögenswerte zu konsultieren, technische Umgebungen zu überprüfen und Wartungsmaßnahmen zu planen, ohne physisch vor Ort sein zu müssen, wodurch die Zugänglichkeit der Informationen, die Geschwindigkeit der Kontrolle und die operative Verwaltung auch in komplexen oder schwer zugänglichen Gebäuden verbessert werden.

Die BIM-FM-Integration wird daher zur Voraussetzung, um Gebäude und Anlagen in abfragbare, aktualisierbare und tatsächlich nützliche Informationssysteme für die tägliche Verwaltung des Werkes zu verwandeln. In einem Kontext, in dem Vermögenswerte, Anlagen und Geräte kontinuierlich Daten und Informationen generieren, ist die Möglichkeit, Wartung, technische Dokumentation und Überwachung in einer einzigen digitalen Umgebung zu zentralisieren, eine immer wichtigere Unterstützung, um Ineffizienzen zu reduzieren, Prozesse zu vereinfachen und die operative Kontrolle des Gebäudes zu verbessern.

In diesem Szenario kann die Nutzung von Software für das BIM Facility Management helfen, Daten, Prozesse und Wartungsaktivitäten effektiver zu organisieren, und eine integrierte, bewusste und auf den gesamten Lebenszyklus des Immobilienvermögens ausgerichtete Verwaltung zu fördern.

FAQ zum BIM Facility Management

Was ist BIM Facility Management?

BIM Facility Management ist die Anwendung der BIM-Methodik auf die Verwaltung und Wartung von Gebäuden, Anlagen und Infrastrukturen. Durch das digitale Modell des Werks ist es möglich, technische Daten, Dokumentation, Wartungsaktivitäten und die Überwachung der Vermögenswerte über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes zu zentralisieren.

Wozu dient BIM im Facility Management?

BIM ermöglicht eine Verbesserung des operativen Managements von Gebäuden durch ein digitales Modell, das technische, wartungsbezogene und dokumentarische Informationen integriert. Dies erlaubt eine Planung von Eingriffen, die Überwachung von Vermögenswerten, die Reduzierung von Fehlern sowie die Optimierung von Zeit und Kosten der Verwaltung.

Welche BIM-Dimension betrifft das Facility Management?

Laut der Norm UNI 11337 ist das Facility Management dem BIM 6D zugeordnet, also der Dimension, die der Verwaltung, Wartung und Betriebsfähigkeit des Werks während seines Lebenszyklus gewidmet ist.

Welche Vorteile bietet BIM in der Wartungsverwaltung von Gebäuden?

Die BIM-FM-Integration ermöglicht es,:

• Dokumentation und technische Daten zu zentralisieren;
• die Wartungsplanung zu verbessern;
• Interventionszeiten und Betriebskosten zu reduzieren;
• Vermögenswerte und Anlagen in Echtzeit zu überwachen;
• Kritikalitäten und Störungen schnell zu identifizieren;
• Zusammenarbeit und Informationsaustausch zu verbessern.

Wie wird das IFC-Modell im Facility Management eingesetzt?

Das IFC-Modell wird als zentraler Informationscontainer des Gebäudes verwendet. Es kann mit CMMS-Software und IoT-Systemen verbunden werden, um Tickets, Wartungen, Vermögenswerte und die Überwachung der Anlagen direkt aus dem BIM-Modell zu verwalten.

Wie unterstützt BIM die Wartung von Anlagen?

Dank BIM ist es möglich, jedes Asset mit technischen Datenblättern, Tickets, einem Verlauf der Eingriffe und wartungsbezogener Dokumentation zu verknüpfen. Techniker können Elemente schnell im Modell identifizieren und sofort auf die benötigten Informationen für die Wartung zugreifen.

Was ist eine Software für BIM Facility Management?

Eine Software für BIM Facility Management ermöglicht die Integration des BIM-Modells mit Wartungs-, Überwachungs- und Verwaltungsaktivitäten der Vermögenswerte. Durch eine einzige digitale Umgebung ist es möglich, Dokumentation zu konsultieren, Eingriffe zu planen und den Zustand des Gebäudes zu überprüfen.

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