BIM 7D y el facility management
Cómo gestionar el mantenimiento de un edificio durante todo su ciclo de vida gracias a una aplicación en línea de BIM 7D
El mantenimiento de un activo comienza inmediatamente después de su construcción y finaliza con su demolición.
Una forma intuitiva y quizás incluso sugerente de definir las cuestiones que entran en juego en la digitalización de la construcción es referirse a las «dimensiones«, que van más allá de las 3 dimensiones físicas.
El 7D es la dimensión del BIM que permite la gestión del edificio existente y simplifica todas las actividades (ordinarias y extraordinarias) a realizar a lo largo de todo el ciclo de vida.
Descubramos más sobre BIM 7D y el BIM facility management software que te ayudan a gestionar los activos y los planes de mantenimiento de forma integrada con el modelo BIM.
Definición de BIM 7D
Entre las «dimensiones» del BIM, un lugar destacado lo ocupa la 7D, es decir, la gestión del patrimonio inmobiliario existente, basada en la recopilación, conservación, generación, actualización y compartición de los documentos relacionados con la historia del edificio (gráficos, fichas técnicas, manuales de uso, documentos de garantía, informes, proyectos, etc.); todo esto es posible realizarlo en una única solución de BIM document management.
El BIM 7D aborda todos los aspectos del facility management y se ocupa de la gestión y mantenimiento de las edificaciones existentes a través de acciones que garanticen la calidad de los servicios y la seguridad de los usuarios y trabajadores.
Estos objetivos requieren la adopción de procesos BIM para lograr una gestión eficiente de los inmuebles, basada en modelos 3D con datos e información integrada y en sistemas de información interoperables.
El BIM 7D es un enfoque único en el que todo lo relacionado con el proceso de gestión de la estructura se recoge en un único modelo de información del edificio. El objetivo es mantener inalterado el estándar de rendimiento de los componentes del activo (instalaciones, ventanas, comportamiento energético, etc.) hasta su demolición.
La disponibilidad de modelos BIM permite la simulación de múltiples escenarios para evaluar eficazmente las actividades de gestión de los activos:
- análisis y diagnóstico del estado actual
- definición de las intervenciones
- cálculo del tiempo
- estimación de los costes
La séptima dimensión del BIM, por tanto, permite la gestión del edificio durante todo su ciclo de vida y asocia el modelo 3D con la información imprescindible para el mantenimiento y gestión del activo. De este modo, la información puede compartirse e intercambiarse entre las distintas partes interesadas, siempre se pueden implementar a lo largo del tiempo, y no hay riesgo de pérdida de datos.
7D BIM |Facility management
¿Qué se entiende por facility management?
Por facility management nos referimos al conjunto de operaciones relativas al mantenimiento y la gestión de todos los aspectos de un edificio existente: desde las instalaciones (eléctricas, hidráulicas, mecánicas) la vegetación, los sistemas de seguridad y vigilancia, la limpieza y desde la conservación de los niveles de rendimiento de los componentes del edificio hasta la eventual clausura del mismo.
Básicamente, es el proceso de diseño, implementación y control a través del cual las facility (es decir, los edificios y servicios necesarios para apoyar y facilitar las actividades de la empresa) se identifican y proporcionan para lograr y mantener ciertos niveles de desempeño capaces de satisfacer las necesidades comerciales y crear un entorno de trabajo de alta calidad con gastos optimizados.
El Ifma ( International Facility Management Association) define la facility management como:
la disciplina empresarial que coordina el espacio físico de trabajo con los recursos humanos y las actividades propias de la empresa e integra los principios de la gestión empresarial, la arquitectura y las ciencias del comportamiento y la ingeniería.
La norma europea EN 15221-1, 2007, en cambio, lo define como:
la integración de procesos internos dentro de una organización con el fin de apoyar y desarrollar los servicios que apoyan y mejoran la eficiencia de sus actividades primarias.
La gestión de todos los aspectos de facility management es responsabilidad del Facility Manager, quien es el gerente de la empresa a cargo de la gestión de facility y lleva a cabo el diseño, coordinación, planificación y prestación de servicios para apoyar a la empresa, con el objetivo de incrementar su eficacia y productividad.
El campo de responsabilidades del Facility Manager es amplio e incluye el área estratégica, el análisis y control de los activos inmobiliarios instrumentales y servicios técnicos, auxiliares y generales.
La integración entre la facility management y el BIM
Para conseguir los máximos resultados en la forma de gestionar un activo, es posible integrar el facility management con la metodología BIM.
Estamos acostumbrados a pensar en el BIM como un proceso indispensable en la fase de diseño de una construcción, pero en realidad hay muchas ventajas también en la fase de gestión y mantenimiento.
De hecho, el modelo BIM es el gemelo digital del real, su fiel representación virtual, recopila toda la información de cada elemento del edificio existente. Por lo tanto, también se convierte en una importante herramienta de simulación y programación que se puede utilizar para organizar mejor el mantenimiento de un activo.
Este enfoque permite simplificar las actividades ordinarias (como la búsqueda de información, la inspección, la preparación de los documentos), para garantizar un conocimiento más detallado de la consistencia del activo, identificando cualquier problema, haciendo más eficiente tanto el comportamiento del edificio como su rendimiento.
En resumen, las ventajas del BIM no terminan con el diseño sino que existen numerosos beneficios incluso en la fase de gestión de un activo:
- mejor comunicación entre las partes interesadas, evitando malentendidos y errores de planificación
- planes de mantenimiento más precisos y completos gracias a la información contenida en el modelo BIM
- información más confiable para los contratistas
- proceso de mantenimiento simplificado para contratistas y subcontratistas
- decisiones e inversiones mejor analizadas
- análisis coste-beneficio para aumentar el ahorro y minimizar el gasto
- centralidad de los datos y la información con respecto a todos los aspectos útiles del activo
- máximo aprovechamiento del rendimiento del activo a lo largo de su ciclo de vida
- optimización de procesos (desde la fase de diseño hasta la demolición).
Las dimensiones del BIM
Con las «dimensiones del BIM» se definen todos los aspectos y la información que entra en juego en el proceso de digitalización de una construcción.
El BIM es más que el simple modelado tridimensional (3D) por el que es conocido, puede abarcar otras «dimensiones» que sirven para agregar información útil a la obra a ejecutar o gestionar:
- 3D – restitución tridimensional del producto
- 4D – análisis del tiempo de construcción de la obra
- 5D – análisis de costes
- 6D – evaluación de la sostenibilidad
- 7D – fase de gestión de las obras terminadas (facility management).
Además de las 7 dimensiones estándar, ahora hay un debate abierto sobre las tres «nuevas dimensiones del BIM»:
- 8D – seguridad en la fase de diseño y construcción de la obra
- 9D – lean construction
- 10D – industrialización de la construcción.
Las 10 dimensiones del BIM
Para que sirve el COBie en el mantenimiento de un activo
En el proceso de BIM data management de un inmueble existente intervienen varias figuras (técnicos, contratistas, propietarios, empresa gestora, etc.) que, en diversas capacidades y competencias, gestionan los datos e información que entran en juego en las distintas operaciones de mantenimiento.
Permitir la integración de dichos datos, que a menudo también provienen de diferentes fuentes, dentro de plataformas y aplicaciones para la facility managemen es la tarea del estándar COBie (Construction Operations Building Information Exchange).
En términos simples, el COBie es una hoja de cálculo en formato .xml con una estructura precisa, que constituye un estándar para recolectar la información que pasa a formar parte del paquete entregado al propietario durante la puesta en servicio del activo.
Esto permite, en primer lugar, ordenar y compartir los datos relacionados con el producto y sus partes accesorias y garantizar al cliente la integridad, compatibilidad y usabilidad de la información necesaria para la gestión del edificio a lo largo de toda su vida útil.
Los datos COBie, gracias a su representación estructurada, también son fundamentales para los implicados en la estimación de costes y para los contratistas, ya que facilitan al máximo los cambios en la gestión de los datos del proyecto durante la construcción de la forma más sencilla posible: basta con cambiar las líneas de la hoja de cálculo y todo el proyecto se revisa inmediatamente.
Es posible obtener el COBie en formato .xml directamente del BIM authoring utilizado, o mediante aplicaciones externas que generan el archivo a partir del modelo BIM en formato IFC.
Software BIM 7D
Para manejar mejor todos los aspectos de la facility management directamente en un solo modelo BIM, es necesario un software o aplicación dedicada al control, verificación y mantenimiento de activos.
Una aplicación de este tipo se utiliza para gestionar:
- zonas
- asset
- planes de mantenimiento
- actividades de mantenimiento
- todas las demás actividades posibles a realizar sobre el inmueble durante su ciclo de vida.
usBIM.facility, la aplicación en línea para el facility management
usBIM.facility es la aplicación del BIM management system usBIM para la gestión del mantenimiento de construcciones y infraestructuras y la integración avanzada de todas las funciones de facility management con el modelo BIM y con el sistema de documentos del digital twin.
Captura de pantalla de usBIM.facility
En comparación con los software tradicionales, usBIM.facility tiene la ventaja de ser una aplicación en línea que puedes utilizar desde un dispositivo móvil, recibiendo información en tiempo real y realizando actividades de mantenimiento estés donde estés. Por ejemplo, puedes abrir, hacerte cargo y cerrar actividades de cualquier tipo, reubicar los asset de mantenimiento incluso si no estás en la oficina y no tienes tu PC disponible.
