Land survey: ¿Qué es, para qué sirve? tipos y costes

Land survey es el proceso de recopilación y procesamiento de los datos necesarios para identificar la posición exacta de los puntos en el terreno. Descubre más en este artículo

Un proceso de land survey correctamente ejecutado puede ser un aspecto muy relevante si se inicia el diseño de un nuevo edificio, especialmente si se gestiona con la metodología BIM. De hecho, la creación de un modelo preciso del terreno en 3D es el primer paso importante que hay que dar antes de iniciar el proceso de diseño.

Si necesitas crear un modelo digital de un terreno edificable, mi primer consejo es que te descargues un software gratuito de modelado de terrenos que te ayudará haciendo el modelado especialmente fácil e intuitivo.

Si quiere conocer todos los detalles del land survey, continúe leyendo el artículo y explore conmigo el significado, los métodos, la finalidad y el coste de este importante proceso.

¿Qué es el land survey?

El land survey es un proceso de medición que permite registrar los límites, las cotas, las dimensiones y las características de una determinada porción de la superficie terrestre y devolverlos en forma gráfica.

Este proceso suele ser realizado por topógrafos profesionales que utilizan instrumentos y equipos especializados (como GPS, teodolitos, estaciones totales, tecnologías LiDAR y software de procesamiento de datos) para identificar y trazar la ubicación exacta de los puntos sobre el terreno.

Land survey: técnicos trabajando

Cuándo es necesario un land survey

Las razones por las que puedes necesitar realizar un estudio del terreno pueden ser variadas. Pero la realización de un land survey es especialmente útil en los siguientes casos:

• trazar los cimientos de una nueva construcción sobre el terreno, para establecer la posición exacta del edificio dentro de la parcela;
• localizar la posición sobre el terreno de elementos naturales o artificiales, como ríos, estanques, pozos, muros, etc.;
• identificar elementos ocultos en el subsuelo de los que no se tiene conocimiento (como tuberías, cables eléctricos, cavidades subterráneas, etc.), para poder evitarlos en caso de excavación u obra, pero también para verificar la presencia de servidumbres de paso o derechos de uso sobre la propiedad por parte de las empresas que gestionan los servicios de suministro de electricidad, gas, etc.;
• evaluar el cumplimiento de las leyes de urbanismo y las prescripciones de zonificación del territorio municipal;
• dividir un gran terreno para obtener lotes más pequeños;
• comprar o vender una casa o un terreno en el transcurso de una transacción inmobiliaria, una medición precisa permite trazar de antemano los límites de la propiedad que se intercambia, evaluar la existencia de posibles servidumbres o restricciones, definir la ubicación exacta y las dimensiones de las estructuras en el terreno, etc. Todo ello contribuye a reducir considerablemente el riesgo de problemas o disputas entre el comprador y el vendedor del inmueble;
• actualización de un land survey obsoleto.

Cómo funciona el land survey

Normalmente, un proceso de land survey viene desarrollado en base a tres pasajes fundamentales:

1. Investigación preliminar: la primera fase consiste en la recopilación de la información y los documentos necesarios para caracterizar las condiciones existentes y los límites de la zona que se va a inspeccionar. Estos documentos pueden incluir planos, mapas, testamentos, escrituras notariales, títulos de propiedad, constituciones de servidumbre, etc.;
2. Levantamiento y mediciones sobre el terreno: en la segunda fase, el equipo de campo utiliza la información recopilada en la fase de investigación para identificar la ubicación de los límites de la propiedad existente, o para llevar a cabo todas las mediciones y operaciones requeridas;
3. Procesamiento y restitución de los resultados: la última fase se refiere al análisis y procesamiento de los datos recogidos y a la elaboración de los documentos, mapas y gráficos, necesarios para delimitar las características topográficas de la zona.

Land survey: fases del proceso

Cómo leer un land survey

En la mayoría de los casos, el resultado del proceso de topografía consiste en un mapa, acompañado de un informe escrito, que proporciona información útil sobre los límites, la zonificación, las servidumbres y las características de la propiedad analizada y sus alrededores.

Para leer e interpretar correctamente toda la información contenida en el mapa, es importante estudiar detenidamente la leyenda que resume los símbolos gráficos utilizados y describe su significado. Por ejemplo, se pueden utilizar iconos, signos gráficos y símbolos específicos en el mapa topográfico para marcar las líneas de los límites, los puntos de acceso, las elevaciones, los pozos, los árboles, los edificios, las líneas de servicio, etc. En algunos casos, se pueden utilizar directamente siglas o abreviaturas para indicar el tipo y la ubicación de estos elementos.

Para comprender mejor la orientación y las dimensiones de la representación, el plano también muestra:

• un símbolo parecido a una brújula que ayuda a identificar fácilmente la dirección del Norte;
• una escala gráfica que describe cómo calcular las medidas reales a partir de las medidas indicadas en el papel.

Cuáles son las tres tipologías principales de land survey

El método de levantamiento que se adopte dependerá de las características del terreno (forma, tamaño, etc.), pero también del objetivo para el que se vaya a realizar el levantamiento. Los tres tipos más comunes de estudio del terreno son:

1. el levantamiento topográfico: sirve para medir las dimensiones de un terreno, identificar su forma, elevación y pendiente. También para definir la posición de los elementos naturales y artificiales presentes en él, como carreteras, edificios, vallas, zanjas, terraplenes, árboles, arroyos, estanques, canales, etc. El levantamiento topográfico suele realizarse antes de realizar cualquier cambio o mejora en el terreno (como trabajos de excavación y relleno, construcción de edificios, incorporación de elementos, etc.). Los topógrafos utilizan una combinación de equipos de campo y software CAD para crear un plano de la propiedad o, si es necesario, producir un modelo 3D del lugar;
2. el levantamiento catastral: consiste en identificar las medidas de un objeto para enmarcarlo en la red de puntos de referencia definidos de forma única, materializados y fácilmente identificables. El levantamiento catastral tiene como objetivo principal establecer los límites de las propiedades inmobiliarias y es indispensable en los procedimientos de fraccionamiento;
3. el levantamiento para el diseño del edificio: se utiliza para definir las características plano-altimétricas de la parcela implicada en el diseño de un nuevo edificio, y para trazar los puntos de referencia y las marcas que guiarán el proceso de construcción. El topógrafo prepara un croquis que muestra la posición exacta de los elementos y coloca marcas físicas en el suelo para guiar las operaciones de excavación, construcción, etc. También puede utilizarse para determinar el progreso del proyecto y la exactitud de la construcción en relación con los planes de diseño originales.

Cuánto cuesta un land survey

El coste de un land survey varía en función de varios factores, por lo que no es posible definirlo de forma unívoca. Sin embargo, podemos identificar los principales elementos que influyen en el coste:

• el tipo de levantamiento requerido: un simple levantamiento de límites es menos costoso que un levantamiento topográfico detallado de la zona;
• tiempo dedicado a la fase de búsqueda: si la búsqueda de información histórica y pública disponible sobre el inmueble es difícil y lleva más tiempo del previsto, el gasto final puede aumentar;
• tamaño y forma de la propiedad: si el terreno es muy grande o extremadamente empinado, el estudio será sin duda más caro;
• ubicación y nivel de accesibilidad: si la propiedad está alejada de los caminos más transitados, o la accesibilidad está limitada por la densa vegetación, pueden cobrarse costes adicionales;
• herramientas utilizadas: en comparación con las herramientas tradicionales, las tecnologías topográficas modernas requieren un mayor coste para su uso.

Land survey: factores que influyen en el coste

Para simplificar el proceso, puede contar con un software de modelado del terreno con funciones que le permitan construir fácilmente un modelo digital de la parcela a partir de un levantamiento en formato IFC, DWG o DXF, de imágenes ráster o directamente de Google Maps.