BIM Facility Management: o poder do BIM na gestão de ativos

Se você pensa que o Building Information Modeling é um processo capaz de otimizar exclusivamente os fluxos de projeto e construção de uma obra, provavelmente ainda não conhece as vantagens que o BIM pode oferecer na fase subsequente de gestão e manutenção do ativo.

Está curioso para saber quais são essas vantagens? Se você nunca ouviu falar de BIM Facility Management, ou quer simplesmente aprofundar o assunto, a seguir você poderá descobrir o significado e as potencialidades dessa expressão, e compreender de que maneira o BIM contribui para a gestão operacional de edifícios e infraestruturas.

O que é o BIM Facility Management?

O BIM Facility Management refere-se à integração entre BIM e atividades de gestão das estruturas, e prevê justamente a aplicação da metodologia BIM aos processos de gestão e manutenção de uma obra construída.

O ciclo de vida de qualquer obra do setor da construção se desenvolve segundo uma sequência ordenada de fases, que pode ser esquematizada em:

1. projeto;
2. construção;
3. gestão e manutenção;
4. reconversão ou desativação.

O Facility Management tem início no momento em que termina a fase de construção, e inclui todas aquelas atividades necessárias para manter inalterado ao longo do tempo um nível de eficiência adequado para satisfazer as funções para as quais o edifício foi projetado.

Facility Management no processo BIM

O objetivo principal do Facility Management é garantir uma gestão ótima do bem, com particular referência aos equipamentos, aos espaços e às instalações nele contidos. As atividades previstas são de natureza tanto técnica quanto gerencial, e incluem a manutenção, a reestruturação, a gestão dos contratos, a gestão do patrimônio, e assim por diante.

Todas essas atividades são geridas pelo Facility Manager e baseiam-se na aquisição, produção e conservação de um número consistente de documentos e elaborados, que necessitam ser constantemente atualizados e compartilhados.

O BIM tem o poder de tornar mais simples a gestão de todas essas atividades através do modelo digital da obra. O modelo BIM, de fato, pode ser enriquecido com todos os dados significativos e se tornar uma espécie de dossiê do edifício ao qual o Facility Manager pode acessar facilmente e consultar para tomar decisões de forma mais rápida e eficiente.

Qual dimensão do BIM dá suporte ao Facility Management de um edifício?

A dimensão que faz referência ao Facility Management assume um papel de fundamental importância para os Facility Managers que, graças às informações contidas no modelo BIM, poderão identificar mais facilmente as características físicas e funcionais da estrutura. Além disso, a integração entre BIM e Facility Management permite:

• incrementar a colaboração entre os sujeitos envolvidos;
• melhorar os processos decisórios;
• reduzir os tempos e os custos associados aos intervenções;
• tornar a manutenção mais inteligente e eficaz;
• otimizar o planejamento dos espaços;
• reduzir os consumos energéticos e melhorar a segurança dos usuários;
• identificar potenciais criticidades.

Benefícios do BIM Facility Management

Qual é o modelo BIM que prevê o Facility Management?

No BIM Facility Management, o modelo utilizado para a gestão e a manutenção dos ativos é o chamado modelo As Built, ou seja, o modelo que representa a obra tal como foi efetivamente realizada.

Ao contrário dos modelos utilizados apenas nas fases de projeto, o modelo As Built é constantemente atualizado durante o ciclo de vida do edifício em função das intervenções realizadas, das modificações feitas nas instalações e das atividades de manutenção realizadas ao longo do tempo.

Além da localização geométrica dos elementos — como instalações, dispositivos, móveis, dutos e equipamentos — o modelo contém informações fundamentais para as atividades de facility management, incluindo fichas técnicas, documentação, manuais, dados de manutenção e histórico das intervenções.

Isso permite que os facility managers utilizem o modelo BIM como um ambiente informativo centralizado para controlar ativos, planejar manutenções e acessar rapidamente as informações operacionais necessárias para a gestão do edifício.

Quando o modelo As Built é integrado com sistemas IoT e plataformas de monitoramento em tempo real, o BIM evolui ainda mais para um verdadeiro digital twin da obra. Nesse cenário, o modelo não representa mais apenas a configuração do edifício, mas se torna uma ferramenta dinâmica capaz de fornecer dados atualizados sobre o funcionamento das instalações, sobre os consumos e sobre o estado operacional dos ativos.

Graças a essa integração, o facility manager pode monitorar o edifício em tempo real, identificar eventuais criticidades e adotar estratégias de gestão e manutenção mais eficientes e conscientes.

Workflow aplicativo BIM-FM: do modelo IFC à gestão operacional do edifício

Para compreender concretamente o valor da integração entre BIM e facility management, é útil analisar um workflow operacional completo que parte da importação dos dados do modelo BIM até a gestão diária das atividades de manutenção.

O modelo IFC como base informativa do Facility Management

O processo começa com um modelo IFC rico em informações técnicas e de manutenção. Em um caso aplicativo relativo a um centro comercial, por exemplo, o modelo BIM não contém apenas a geometria tridimensional da obra, mas também dados relativos aos ambientes, às instalações e aos ativos presentes na estrutura.

Através de ferramentas dedicadas ao BIM Facility Management, as informações contidas no modelo podem ser importadas automaticamente dentro do CMMS (Computerized Maintenance Management System). O sistema analisa o arquivo IFC, extrai as informações úteis para a manutenção e, em poucos cliques, transfere os dados para o software de gestão.

São importadas tanto as informações relativas aos locais (a estrutura hierárquica dos espaços), quanto aquelas relativas aos ativos, como elementos de instalação e componentes construtivos. Dessa forma, os dados passam diretamente do modelo BIM para o sistema de manutenção, reduzindo erros, duplicações e incompreensões operacionais.

Uma vez concluída a importação, o modelo BIM e o software CMMS se comunicam de forma bidirecional. Isso significa que o facility manager, diretamente do digital twin, pode:

• navegar no modelo 3D e interrogar os ativos;
• visualizar tickets, fichas técnicas e documentação anexa;
• consultar os planos de manutenção programada;
• controlar o estado das atividades.

Ao mesmo tempo, cada modificação realizada no CMMS é atualizada automaticamente também no modelo BIM, mantendo sempre alinhadas as informações técnicas e operacionais.

workflow BIM-FM

Numa tabela a seguir estão apresentados dois exemplos práticos de integração BIM-FM.

Essa abordagem permite obter uma representação imediata do estado do edifício e das possíveis criticidades presentes. Os ativos com tickets abertos ou de alta prioridade podem ser destacados diretamente no modelo, facilitando o controle operacional e o planejamento das intervenções de manutenção.

Além da manutenção: IoT e monitoramento em tempo real

A integração entre BIM e gestão de instalações pode ir além da gestão das atividades de manutenção, chegando ao monitoramento em tempo real através de dispositivos IoT (Internet das Coisas).

Dentro da interface operacional, cada dispositivo IoT pode ser associado a um elemento específico IFC do modelo. Isso permite visualizar informações atualizadas em tempo real e, ao mesmo tempo, interagir diretamente com as instalações através do digital twin.

Um dos exemplos mais interessantes diz respeito ao monitoramento energético. Os sistemas fotovoltaicos podem ser conectados aos inversores para visualizar a produção de energia, potência instantânea e dados históricos de consumo diretamente do modelo BIM. A mesma abordagem pode ser aplicada também aos quadros elétricos, permitindo controlar o consumo energético dos diferentes sistemas e ambientes do edifício.

A integração IoT também permite controlar o estado da iluminação em tempo real. As luzes podem ser ligadas ou desligadas diretamente do modelo e seu estado é imediatamente representado no digital twin através de variações cromáticas dos elementos.

Até a segurança e o controle de acesso podem ser geridos através do modelo BIM. Portas e janelas monitoradas por sensores são destacadas com cores diferentes com base no estado de abertura ou fechamento, enquanto as câmeras de vigilância permitem visualizar imagens ou streaming de vídeo diretamente do modelo tridimensional.

Entre as aplicações mais avançadas está o monitoramento ambiental através da representação cromática dos espaços. Os ambientes podem mudar de cor em função dos dados coletados pelos sensores de temperatura, umidade, qualidade do ar, ruído ou ocupação dos ambientes. Dessa forma, o gestor de instalações pode identificar imediatamente possíveis criticidades e obter uma visão geral do estado do edifício.

IoT e monitoramento em tempo real

Esta integração entre BIM, gestão de instalações e IoT permite, portanto, centralizar dados, monitoramento e controle operacional em um único ambiente digital, transformando o gêmeo digital em uma ferramenta concreta para a gestão inteligente da obra durante todo o seu ciclo de vida.

Aplicações BIM-FM: do levantamento do existente à gestão digital dos ativos

Um dos aspectos mais estratégicos do BIM aplicado à gestão de instalações diz respeito à digitalização do patrimônio existente, uma etapa fundamental para gerenciar de forma mais eficiente edifícios, instalações e ativos ao longo de todo o seu ciclo de vida.

Através de tecnologias como scanner a laser, modelos BIM e aplicativos web para o censo em campo, é possível coletar, organizar e atualizar informações técnicas, documentação, localização dos ativos e estado de conservação dos elementos diretamente dentro de um único modelo digital.

Na gestão de instalações, o principal valor agregado do BIM em relação aos tradicionais arquivos documentais consiste na possibilidade de integrar geometrias, dados técnicos e informações de manutenção em um ambiente centralizado e sempre atualizado. Cada componente da obra pode ser vinculado a fichas técnicas, tickets, documentação, histórico de intervenções e atividades operacionais, tornando a gestão dos ativos mais imediata e eficiente.

Um mantenedor pode, por exemplo, localizar rapidamente um componente diretamente no modelo BIM, acessar as informações através de QR code e consultar em tempo real o histórico das intervenções, a documentação técnica ou eventuais solicitações de manutenção já abertas. Essa abordagem simplifica as atividades em campo e reduz o tempo necessário para obter dados e informações operacionais.

Nos contextos mais complexos, o levantamento através de scanner a laser e nuvens de pontos também permite criar ambientes navegáveis e tours virtuais interativos particularmente úteis para as atividades de gestão de instalações remotas. Dessa forma, é possível consultar ativos, verificar ambientes técnicos e planejar intervenções de manutenção sem a necessidade de se deslocar fisicamente ao local, melhorando a acessibilidade das informações, a rapidez de controle e a gestão operacional mesmo em edifícios complexos ou de difícil acesso.

A integração BIM-FM torna-se, portanto, o pressuposto para transformar edifícios e instalações em sistemas informativos consultáveis, atualizáveis e realmente úteis na gestão cotidiana da obra. Em um contexto em que ativos, instalações e dispositivos geram continuamente dados e informações, poder centralizar manutenção, documentação técnica e monitoramento em um único ambiente digital representa um suporte cada vez mais importante para reduzir ineficiências, simplificar processos e melhorar o controle operacional do edifício.

Nesse cenário, a utilização de software para a gestão de instalações BIM pode ajudar a organizar de forma mais eficaz dados, processos e atividades de manutenção, favorecendo uma gestão mais integrada, consciente e orientada a todo o ciclo de vida do patrimônio imobiliário.

FAQ sobre BIM Facility Management

O que é o BIM Facility Management?

O BIM Facility Management é a aplicação da metodologia BIM à gestão e manutenção de edifícios, instalações e infraestruturas. Através do modelo digital da obra, é possível centralizar dados técnicos, documentação, atividades de manutenção e monitoramento dos ativos ao longo de todo o ciclo de vida do edifício.

Para que serve o BIM no Facility Management?

O BIM permite melhorar a gestão operacional dos edifícios graças a um modelo digital que integra informações técnicas, de manutenção e documentais. Isso permite planejar intervenções, controlar ativos, reduzir erros e otimizar tempos e custos de gestão.

Qual dimensão BIM diz respeito ao Facility Management?

Segundo a norma UNI 11337, o Facility Management está associado ao BIM 6D, ou seja, a dimensão dedicada à gestão, manutenção e operacionalidade da obra durante seu ciclo de vida.

Quais vantagens o BIM oferece na gestão de manutenção dos edifícios?

A integração BIM-FM permite:

• centralizar documentação e dados técnicos;
• melhorar o planejamento da manutenção;
• reduzir tempos de intervenção e custos operacionais;
• monitorar ativos e instalações em tempo real;
• identificar rapidamente criticidades e falhas;
• melhorar a colaboração e o compartilhamento de informações.

Como o modelo IFC é utilizado no Facility Management?

O modelo IFC é utilizado como um recipiente centralizado das informações do edifício. Pode ser conectado a softwares CMMS e sistemas IoT para gerenciar tickets, manutenções, ativos e monitoramento das instalações diretamente do modelo BIM.

De que forma o BIM ajuda na manutenção das instalações?

Graças ao BIM, é possível associar cada ativo a fichas técnicas, tickets, histórico de intervenções e documentação de manutenção. Os técnicos podem identificar rapidamente os elementos no modelo e acessar imediatamente as informações necessárias para a manutenção.

O que é um software BIM Facility Management?

Um software BIM Facility Management permite integrar o modelo BIM com atividades de manutenção, monitoramento e gestão dos ativos. Através de um único ambiente digital, é possível consultar documentação, planejar intervenções e controlar o estado do edifício.

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