Immobilien Due Diligence: Was ist das, wie wird sie durchgeführt und warum ist sie wichtig

Entdecken Sie, was eine Immobilien Due Diligence ist, wie sie erstellt wird und warum sie bei Immobilientransaktionen und Immobilien-Vermögensverwaltung entscheidend ist.

In einer ständig hektischen Branche wie der Immobilienbranche stellt die ‚Immobilien Due Diligence‘ den Schlüssel dar, der erstaunliche Chancen freischalten und schwerwiegende Fehler verhindern kann. In diesem Artikel werden wir jeden Aspekt dieser Praxis erkunden, von ihrer Definition bis hin zu Checklisten, von Zielen bis hin zu ihrer Bedeutung für die verschiedenen Akteure der Immobilienbranche.

Was ist Immobilien Due Diligence?

Die Immobilien Due Diligence ist ein äußerst wichtiger Prozess im weiten Universum der Immobilientransaktionen: Es handelt sich um eine detaillierte Untersuchung des Zustands und der Bedingungen eines Immobilienobjekts. Aber warum ist das so wichtig? Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Haus, ohne dessen baulichen Zustand genau zu kennen oder ohne zu prüfen, ob es rechtliche Probleme im Zusammenhang mit der Immobilie gibt. Das könnte sich als finanzielles Desaster herausstellen. Hier kommt die Immobilien Due Diligence ins Spiel: Sie liefert eine umfassende und detaillierte Dokumentation des Eigentums und ermöglicht es Ihnen, informierte Entscheidungen zu treffen und Risiken zu minimieren.

Was bewertet die Immobilien Due Diligence?

Um die Immobilien Due Diligence vollständig zu verstehen, ist es entscheidend, über die einfache Definition hinauszugehen und die Schlüsselaspekte zu vertiefen. Diese Praxis beinhaltet nicht nur die Besichtigung der Immobilie, sondern besteht aus mehreren wesentlichen Säulen:

• Bestands-Situation – Eine der ersten Phasen der Immobilien Due Diligence ist die Bewertung der Bestands-Situation der Immobilie. Dies umfasst eine geometrische und fotografische Erfassung, um den aktuellen Zustand der Immobilie genau zu beschreiben. Mit anderen Worten, wir versuchen zu verstehen, „wo wir stehen“, bevor wir fortfahren.
• Wartung – Die Wartung ist ein entscheidender Aspekt. Während der Due Diligence werden die Effizienz der Anlagen, die Funktionalität der Dächer, Fenster und Mauern, der Zustand der Strukturen, das Abwassersystem und vieles mehr untersucht. Ziel ist es, mögliche Probleme oder Bereiche zu identifizieren, die Eingriffe erfordern.
• Städtebaulicher Zustand – Das städtebauliche Umfeld ist ein weiterer Bereich von Interesse. Die Immobilien Due Diligence überprüft das Vorhandensein von Baugenehmigungen, Konzessionen oder Bauanträgen, die Ausstellung der Wohnzertifikate und das Vorhandensein von Bauamnestien. Darüber hinaus werden mögliche Baurechtsverstöße und Einschränkungen sorgfältig geprüft.
• Katasterdaten – Die Due Diligence endet hier nicht; sie beinhaltet auch eine Überprüfung der Katasterdaten, einschließlich Eigentümer, Adressen und Grundrisse. Dieser Schritt ist entscheidend, um sicherzustellen, dass alle Informationen korrekt und aktuell sind.
• Rechtliche Überprüfung – Schließlich die rechtliche Überprüfung, ein Prozess, der dazu beiträgt, das tatsächliche Eigentum an der Immobilie zu bestimmen und das Vorhandensein von Hypotheken oder Mietverträgen zu ermitteln, die den Kauf oder die Investition beeinflussen könnten.

Immobilien Due Diligence: Die Checkliste

Hier auch eine nützliche Checkliste für die Erstellung einer Immobilien Due Diligence:

1. Einführung und Ziel
   • Das Ziel der Analyse verstehen (Kauf, Verkauf, Sanierung, Verwaltung).
   • Die am Prozess beteiligten Parteien identifizieren (Käufer, Verkäufer, Fachleute usw.).
2. Vorbereitende Dokumentation
   • Beschaffung aller rechtlichen und administrativen Dokumente in Bezug auf die Immobilie (Eigentumsurkunde, Grundrisse, Konzessionen usw.).
3. Bestands-Situation
   • Eine genaue geometrische und fotografische Erfassung des Eigentums durchführen, gegebenenfalls unter Verwendung einer BIM-Software für eine detaillierte dreidimensionale Darstellung.
4. Wartungsbewertung
   • Die Effizienz der Anlagen überprüfen (elektrisch, sanitär, HLK usw.).
   • Den Zustand der Dächer, Fenster, Mauern und Tragstrukturen bewerten.
   • Das Abwassersystem überprüfen.
   • Mögliche strukturelle Probleme oder Wartungsbedarf identifizieren.
5. Städtebaulicher Zustand
   • Überprüfen Sie, ob eine Baugenehmigung und andere erforderliche Genehmigungen vorliegen.
   • Bestätigen Sie die Ausstellung des Wohnzertifikats.
   • Untersuchen Sie mögliche Verstöße gegen das Baurecht oder Einschränkungen.
   • Bewerten Sie das Vorhandensein von Baubeschränkungen.
6. Kataster
   • Überprüfen Sie die Katasterdaten, einschließlich Eigentümer, Adressen und Grundrisse.
   • Stellen Sie sicher, dass die Daten der Realität entsprechen.
7. Rechtliche Überprüfung
   • Die tatsächliche Eigentümerschaft der Immobilie feststellen.
   • Das Vorhandensein von Hypotheken oder anderen Belastungen ermitteln.
   • Laufende Mietverträge überprüfen.

Vorteile von BIM bei der Analyse bestehender Gebäude

Die Analyse eines bestehenden Gebäudes im Rahmen der Immobilien Due Diligence ist ein entscheidender Schritt, um den Zustand eines Eigentums genau zu bewerten. In diesem Prozess erweist sich der Einsatz von BIM-Softwares (Building Information Modeling) als eine wertvolle und äußerst vorteilhafte Innovation.
BIM-Softwares ermöglichen eine äußerst detaillierte geometrische und fotografische Erfassung des Gebäudes. Dies umfasst nicht nur die präzise dreidimensionale Darstellung des Gebäudes, sondern auch die Möglichkeit, spezifische Informationen zu Strukturelementen, Anlagen, Oberflächen und architektonischen Details zu erfassen. Diese Fülle an Daten bietet einen umfassenden und zuverlässigen Überblick über den Zustand des Gebäudes.

Zu den häufig verwendeten innovativen Techniken für die architektonische Erfassungen gehören die Photogrammetrie und der 3D-Laserscanner, die es ermöglichen, einen Scan-to-BIM-Workflow durchzuführen, bei dem ein BIM-Modell eines vorhandenen Gebäudes direkt aus der durch die 3D-Digitalvermessung erhaltenen Punktwolke erstellt wird und in spezielle BIM-Softwares für die digitale Modellierung importiert wird. Diese Techniken ermöglichen die umfassende, schnelle und äußerst präzise Dokumentation des tatsächlichen Zustands eines Bauwerks (weitere Informationen finden Sie auch unter ‚Architektonische Vermessung: Was es ist und wie man es korrekt ausführt‚).

Wenn Sie eine Analyse eines Gebäudes durchführen müssen, erleben Sie selbst die Vorteile eines Scan-to-BIM-Workflows, indem Sie sich auf eine schnelle und leistungsstarke Point-Cloud-to-BIM-Software verlassen, die Ihnen mit wenigen einfachen Schritten hilft, Ihre Punktwolke in das entsprechende BIM-Modell zu verwandeln und die Modellierungszeiten erheblich zu reduzieren.

Einer der Hauptvorteile der Verwendung von BIM in diesem Stadium besteht darin, dass dynamische Simulationen zur Bewertung des Energieverbrauchs des Gebäudes durchgeführt werden können. Dies ermöglicht äußerst genaue und zuverlässige Schätzungen der zukünftigen Betriebskosten und der Energieeffizienz, Informationen, die für das Management und die Optimierung des Gebäudes entscheidend sind. In diesem Fall kann Ihnen eine BIM-Software für die Energieanalyse und dynamische Gebäudesimulation bei der Überprüfung der Energieleistung des Gebäudes sehr nützlich sein.

Die erhebliche Vereinfachung des Datenaustauschs zwischen den an der Due Diligence beteiligten Fachleuten, wie Ingenieuren, Architekten und Vermessungsingenieuren, sollte ebenfalls nicht unterschätzt werden. Diese vereinfachte Zusammenarbeit erhöht die Effizienz des Prozesses und verringert das Risiko von Fehlern.

Es ist daher leicht verständlich, wie die Verwendung von eine BIM-Software bei der Analyse eines Gebäudes eine solide Grundlage für fundierte und strategische Entscheidungen in Bezug auf das Management, die Wartung und möglicherweise die Sanierung des betreffenden Gebäudes bietet. Die Fähigkeit, genaue Daten, Energie-Simulationen bereitzustellen und die Zusammenarbeit zwischen Fachleuten zu erleichtern, macht sie zu einem Schlüsselelement in der modernen Immobilien Due Diligence.

Ziele der Due Diligence: Vorteile

Die Ziele der Immobilien Due Diligence gehen weit über eine einfache Analyse hinaus. Sie zielt darauf ab, ein umfassendes Verständnis des Zustands eines Gebäudes oder eines Immobilienvermögens zu bieten. Dieses Wissen kann sich in verschiedenen Vorteilen niederschlagen:

• Optimierung von Management und Kosten: Mit einem klaren Bild der Zustände des Gebäudes können Sie die Wartung genau planen und die operative Effizienz verbessern, während gleichzeitig die Kosten gesenkt werden.
• Erhöhung der Einnahmen: Die Immobilien Due Diligence kann Möglichkeiten zur Steigerung der Einnahmen durch Verbesserungen oder Änderungen in der Verwendung aufzeigen.
• Steigerung der Rentabilität von Immobilieninvestitionen: Eine genaue Bewertung des Zustands einer Immobilie ermöglicht fundierte Entscheidungen zur Investition und erhöht die Chancen auf finanziellen Erfolg.

Kunden der Immobilien Due Diligence

Wer sind die Hauptkunden der Immobilien Due Diligence? Diese Praxis wird von einer breiten Palette von Akteuren der Immobilienbranche nachgefragt, darunter:

• Immobilienbesitzer: Sowohl Unternehmen als auch Einzelpersonen, die Immobilien besitzen, können von der Immobilien Due Diligence profitieren. Diese Praxis bietet ihnen ein umfassendes technisches, rechtliches und administratives Verständnis, das für Aufteilungen, Akquisitionen, Verkäufe oder Umnutzungen wesentlich ist.
• Immobiliengesellschaften: Diese Unternehmen verwalten Immobilienportfolios oder einzelne Objekte und sind bei ihren strategischen Entscheidungen auf Due-Diligence-Prüfungen angewiesen.
• Besitzer von Tourismusunterkünften: Hoteliers und Besitzer von Tourismusunterkünften benötigen oft die Immobilien Due Diligence, um die Energieeffizienz zu verbessern und ihr kommerzielles Angebot neu zu organisieren.

Überwachung

Die Due Diligence kann in einem späteren Überwachungsprozess des Gebäudes integriert werden. Dieser Prozess ermöglicht es, die Wartung und Verwaltung des Gebäudes im Laufe der Zeit zu überwachen. Durch den Einsatz von Sensoren und Online-Systemen können Probleme rechtzeitig erkannt und behoben werden.
Stellen Sie sich zum Beispiel vor, Sie haben ein Hotelgebäude: Die Überwachung kann Ihnen helfen, die Anlagen in optimalen Zustand zu halten und sicherzustellen, dass die Dienstleistungen immer auf höchstem Niveau sind, wodurch die Kundenerfahrung verbessert wird.

Schlüsselrolle bei der Immobilienbewertung

Die Immobilien Due Diligence spielt eine Schlüsselrolle bei der Immobilienbewertung. Bevor Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, ist es entscheidend, ihren Zustand und ihr Potenzial vollständig zu verstehen. Diese Praxis bietet eine solide Grundlage für finanzielle Entscheidungen und gewährleistet, dass es keine unerwünschten Überraschungen im Transaktionsprozess gibt. Darüber hinaus ist ein oft übersehener Aspekt der Immobilien Due Diligence ihre Rolle als Schutzinstrument: Sie verhindert, dass Käufer aufgrund unbekannter Immobilienprobleme in schwierige Situationen geraten, und kann Verkäufer vor möglichen Streitigkeiten nach der Transaktion schützen, indem sie genaue Informationen über das Eigentum bereitstellen.

Neueste Entwicklungen in der Immobilien Due Diligence

Die Immobilienbranche entwickelt sich ständig weiter, und die Immobilien Due Diligence ist keine Ausnahme. In den letzten Jahren gab es signifikante Entwicklungen, wie die zunehmende Verwendung digitaler Technologien. Fortgeschrittene Softwarelösungen, einschließlich Plattformen für das Immobilienmanagement und BIM-Modellierungssysteme, verändern die Art und Weise, wie die Due Diligence durchgeführt wird: Bewerten Sie auch eine Facility-Management-Software wie usBIM.maint als integralen Bestandteil eines effizienten Immobilienmanagements zu verwenden.