Due diligence inmobiliaria: qué es, cómo hacerla y por qué es importante

Descubre qué es la due diligence inmobiliaria, cómo se redacta y por qué es esencial en las transacciones inmobiliarias y la gestión del patrimonio inmobiliario.

En un sector tan frenético como el inmobiliario, la ‘due diligence inmobiliaria’ representa la clave que puede desbloquear oportunidades increíbles y prevenir graves errores. En este artículo, exploraremos cada aspecto de esta práctica, desde su definición hasta las listas de verificación, desde los objetivos hasta su importancia para los diversos actores de la industria inmobiliaria.

¿Qué es la due diligence inmobiliaria?

La due diligence inmobiliaria es un proceso muy importante en el vasto universo de las operaciones inmobiliarias: se trata de una investigación detallada del estado y las condiciones de una propiedad inmobiliaria. Pero, ¿por qué es tan importante? Imagina comprar una casa sin conocer completamente sus condiciones estructurales o sin verificar si existen problemas legales relacionados con la propiedad. Esto podría resultar en un desastre financiero. Aquí es donde entra en juego la due diligence inmobiliaria: proporciona un mapa completo y detallado de la propiedad, lo que te permite tomar decisiones informadas y minimizar los riesgos.

¿Qué evalúa la due diligence inmobiliaria?

Para comprender completamente la due diligence inmobiliaria, es fundamental ir más allá de la simple definición y profundizar en los aspectos clave. Esta práctica no se trata solo de visitar la propiedad, sino que se compone de varios pilares esenciales:

• Estado Actual – Una de las primeras etapas involucradas en la due diligence inmobiliaria es la evaluación del estado actual de la propiedad. Esto implica un levantamiento geométrico y fotográfico para describir con precisión la condición actual de la propiedad. En otras palabras, estamos tratando de entender «dónde estamos» antes de avanzar.
• Mantenimiento – El mantenimiento es un aspecto crucial. Durante la due diligence, se examina la eficiencia de las instalaciones, la funcionalidad de las cubiertas, ventanas y paredes, el estado de las estructuras, el sistema de drenaje y mucho más. El objetivo es identificar posibles problemas o áreas que requieran intervención.
• Estado Urbanístico – El campo urbanístico es otra área de interés. La due diligence inmobiliaria verifica la presencia de licencias de construcción, permisos o concesiones, la emisión del certificado de habitabilidad y la presencia de amnistías de construcción. Además, se examinan detenidamente las posibles irregularidades en la construcción y la existencia de restricciones.
• Estado Catastral – La due diligence no se detiene aquí; también incluye una verificación de los datos catastrales, incluyendo propietarios, direcciones y planos. Este paso es fundamental para asegurarse de que toda la información sea correcta y esté actualizada.
• Verificación Legal – Finalmente, la verificación legal ayuda a determinar la propiedad real de la propiedad y a identificar la presencia de hipotecas u otros contratos de arrendamiento que puedan afectar a la compra o inversión.

Due diligence inmobiliaria: lista de verificación

Dado lo anterior, aquí tienes una lista de verificación útil para llevar a cabo una due diligence inmobiliaria:

1. Introducción y Objetivo
   • Comprender el objetivo del análisis (compra, venta, reacondicionamiento, gestión).
   • Identificar las partes involucradas en el proceso (comprador, vendedor, profesionales, etc.).
2. Documentación Preliminar
   • Obtener todos los documentos legales y administrativos relacionados con la propiedad (escritura de propiedad, planos, permisos, etc.).
3. Estado Actual
   • Realizar un levantamiento geométrico y fotográfico preciso de la propiedad, posiblemente utilizando software BIM para una representación tridimensional detallada.
4. Evaluación del Mantenimiento
   • Verificar la eficiencia de las instalaciones (eléctricas, hidráulicas, HVAC, etc.).
   • Evaluar el estado de las cubiertas, ventanas, paredes y estructuras portantes.
   • Examinar el sistema de drenaje de aguas.
   • Identificar posibles problemas estructurales o necesidades de mantenimiento extraordinario.
5. Estado Urbanístico
   • Verificar la presencia de licencias de construcción y otros permisos necesarios.
   • Confirmar la emisión del certificado de habitabilidad.
   • Investigar posibles infracciones urbanísticas o irregularidades.
   • Evaluar la presencia de restricciones de construcción.
6. Estado Catastral
   • Revisar los datos catastrales, incluyendo propietarios, direcciones y planos.
   • Verificar que los datos coincidan con la realidad.
7. Verificación Legal
   • Determinar la propiedad de la propiedad.
   • Identificar la existencia de hipotecas u otros gravámenes.
   • Examinar los contratos de arrendamiento vigentes.

Beneficios del BIM en el análisis de la propiedad existente

El análisis de la propiedad existente, en el contexto de la due diligence inmobiliaria, es un paso fundamental para evaluar adecuadamente las condiciones de una propiedad. En este proceso, el uso del software BIM (Modelado de Información de Construcción) emerge como una innovación valiosa y altamente beneficiosa.
El software BIM permite realizar un levantamiento geométrico y fotográfico extremadamente detallado de la propiedad. Esto incluye no solo una representación tridimensional precisa del edificio, sino también la capacidad de capturar información específica sobre elementos estructurales, instalaciones, acabados y detalles arquitectónicos. Esta riqueza de datos proporciona una visión completa y confiable del estado de la propiedad.

Entre las técnicas innovadoras más utilizadas para los levantamientos arquitectónicos se encuentran la fotogrametría y el escáner láser 3D, que permiten implementar flujos de trabajo Scan to BIM, un proceso destinado a crear el modelo BIM de un edificio existente directamente a partir de la nube de puntos obtenida mediante el escaneo digital 3D, importada en software BIM especializados para la modelización digital. Estas técnicas permiten documentar el estado real de una obra de cualquier complejidad y tamaño de manera completa, rápida y extremadamente precisa (para obtener más información, consulta también ‘Topografía arquitectónica: qué es y cómo realizarla correctamente‘).

Si debes realizar el análisis de una propiedad, experimenta por ti mismo los beneficios de un flujo de trabajo Scan to BIM confiando en un software de nube de puntos a BIM rápido y potente que te ayude a transformar tu nube de puntos en el correspondiente modelo BIM, reduciendo significativamente los tiempos de modelado.

Otras funciones y beneficios del uso del BIM

Uno de los principales beneficios del uso del BIM en esta fase es la capacidad de realizar simulaciones dinámicas para evaluar los consumos de energía del edificio. Esto permite obtener estimaciones extremadamente precisas y confiables de los costos operativos futuros y de la eficiencia energética, información crucial para la gestión y optimización de la propiedad. En este caso, para verificar el rendimiento energético de la propiedad, puede ser muy útil utilizar un software BIM para el análisis y simulación energética dinámica de edificios.

Tampoco se debe subestimar la notable simplificación que el BIM aporta a la compartición de datos entre los profesionales involucrados en la due diligence, como ingenieros, arquitectos y topógrafos. Esta colaboración facilitada aumenta la eficiencia del proceso y reduce el riesgo de errores.

Por lo tanto, se entiende cómo el uso de software BIM en el análisis de una propiedad ofrece una base sólida para tomar decisiones informadas y estratégicas sobre la gestión, el mantenimiento y, posiblemente, la reacondicionamiento de la propiedad en cuestión. Su capacidad para proporcionar datos precisos, simulaciones energéticas y facilitar la colaboración entre profesionales lo convierte en un elemento clave en la moderna due diligence inmobiliaria.

Objetivos de la due diligence: ventajas

Los objetivos de la due diligence inmobiliaria van más allá de un simple análisis. Su objetivo es proporcionar un conocimiento completo del estado de una propiedad o un patrimonio inmobiliario. Este conocimiento puede traducirse en varias ventajas:

• Optimización de la gestión y los costos: Con una visión clara de las condiciones de la propiedad, puedes planificar con precisión el mantenimiento y mejorar la eficiencia operativa, al mismo tiempo que reduces los costos.
• Aumento de los ingresos: La due diligence inmobiliaria puede revelar oportunidades para aumentar los ingresos a través de mejoras o cambios en el uso previsto.
• Mayor rentabilidad de la inversión inmobiliaria: Una evaluación precisa del estado de una propiedad te permite tomar decisiones informadas sobre la inversión, aumentando las posibilidades de éxito financiero.

Clientes de la due diligence inmobiliaria

¿Quiénes son los principales clientes de la due diligence inmobiliaria? Esta práctica es solicitada por una amplia gama de actores de la industria inmobiliaria, que incluyen:

• Propietarios de propiedades: Tanto empresas como individuos que poseen propiedades pueden beneficiarse de la due diligence inmobiliaria. Esta práctica les proporciona un conocimiento técnico, legal y administrativo completo, esencial para divisiones, adquisiciones, ventas o reacondicionamientos.
• Empresas de bienes raíces: Estas empresas gestionan carteras de propiedades o propiedades individuales y dependen de la due diligence para tomar decisiones estratégicas.
• Propietarios de instalaciones turísticas: Los hoteleros y propietarios de instalaciones turísticas a menudo requieren la due diligence inmobiliaria para mejorar la eficiencia energética y reorganizar sus ofertas comerciales.

Seguimiento

La actividad de la due diligence puede integrarse con una fase posterior de seguimiento de la propiedad. Este proceso permite controlar el mantenimiento y la gestión de la propiedad a lo largo del tiempo. Gracias al uso de sondas y sistemas en línea, es posible detectar y resolver problemas de manera oportuna.
Por ejemplo, imagina tener una estructura hotelera: el seguimiento puede ayudarte a mantener las instalaciones en óptimas condiciones y garantizar que los servicios siempre estén al más alto nivel, mejorando así la experiencia de los clientes.

Papel clave en la valoración inmobiliaria

La due diligence inmobiliaria desempeña un papel clave en la valoración inmobiliaria. Antes de comprar o vender una propiedad, es esencial comprender completamente su estado y potencial. Esta práctica proporciona una base sólida sobre la cual tomar decisiones financieras, garantizando que no haya sorpresas desagradables en el proceso de transacción. Además, otro aspecto a menudo subestimado de la due diligence inmobiliaria es su papel como herramienta de protección: evita que los compradores se encuentren en situaciones difíciles debido a problemas desconocidos relacionados con la propiedad y puede proteger a los vendedores de posibles disputas posteriores a la transacción, demostrando que han proporcionado información precisa sobre la propiedad.

Desarrollos recientes en la due diligence inmobiliaria

La industria inmobiliaria está en constante evolución, y la due diligence inmobiliaria no es una excepción. En los últimos años, ha habido desarrollos significativos, como el uso cada vez más extendido de tecnologías digitales. Las soluciones de software avanzadas, incluidas las plataformas de gestión inmobiliaria y los sistemas de modelado BIM, están revolucionando la forma en que se lleva a cabo la due diligence: no olvides considerar el software de gestión de instalaciones como usBIM.maint como parte integral de una gestión inmobiliaria eficiente.