Due diligence imobiliária: o que é, como fazer e por que é importante

Descubra o que é due diligence imobiliária, como redigi-la e por que é fundamental no contexto das transações imobiliárias e da gestão do patrimônio imobiliário

Em um setor sempre agitado como o imobiliário, a ‘due diligence imobiliária’ representa a chave que pode desbloquear oportunidades incríveis e evitar erros graves. Neste artigo, exploraremos todos os aspectos dessa prática, desde a sua definição até as listas de verificação, dos objetivos à sua importância para os vários intervenientes da indústria imobiliária.

O que é due diligence imobiliária

A due diligence imobiliária é um processo muito importante no vasto universo das operações imobiliárias: trata-se de uma investigação detalhada do estado e das condições de uma propriedade imobiliária. Mas por que é tão importante? Imagine comprar uma casa sem conhecer completamente as condições estruturais ou sem verificar se existem questões legais relacionadas à propriedade. Isso pode se tornar um desastre financeiro. E é aqui que a due diligence imobiliária entra em jogo: ela fornece um mapeamento completo e detalhado da propriedade, permitindo que você tome decisões informadas e minimize os riscos.

O que a due diligence imobiliária avalia

Para entender completamente a due diligence imobiliária, é fundamental ir além da simples definição e explorar os aspectos-chave. Esta prática não se limita a uma visita à propriedade, mas é composta por vários pilares essenciais:

• estado atual – Uma das primeiras etapas envolvidas na due diligence imobiliária é a avaliação do estado atual da propriedade. Isso envolve um levantamento geométrico e fotográfico para descrever precisamente a condição atual da propriedade. Em outras palavras, estamos tentando entender “onde estamos” antes de prosseguir.
• Manutenção – A manutenção é um aspecto crucial. Durante a due diligence, são examinadas a eficiência das instalações, a funcionalidade das coberturas, dos caixilhos e das paredes, o estado das estruturas, o sistema de drenagem de águas e muito mais. O objetivo é identificar quaisquer problemas ou áreas que necessitem de intervenção.
• Status urbanístico – A área urbanística é outra esfera de interesse. A due diligence imobiliária verifica a presença de licenças de construção, autorizações ou permissões de construção, a emissão do certificado de habitabilidade e a presença de perdões de construção. Além disso, são examinadas cuidadosamente possíveis irregularidades de construção e restrições.
• Status cadastral – A due diligence não para por aí; ela inclui também uma verificação dos dados cadastrais, incluindo proprietários, endereços e plantas. Este passo é essencial para garantir que todas as informações estejam corretas e atualizadas.
• Verificação legal – Finalmente, a verificação legal ajuda a determinar a propriedade real da propriedade e a identificar a presença de hipotecas ou contratos de arrendamento que possam afetar a compra ou o investimento.

Due diligence imobiliária: lista de verificação

Com base no exposto, aqui está uma lista de verificação útil para a realização de uma due diligence imobiliária:

1. Introdução e objetivo
   • Compreender o objetivo da análise (compra, venda, requalificação, gestão).
   • Identificar as partes envolvidas no processo (comprador, vendedor, profissionais, etc.).
2. Documentação preliminar
   • Obter todos os documentos legais e administrativos relacionados à propriedade (escritura, plantas, licenças, etc.).
3. Estado atual
   • Realizar um levantamento geométrico e fotográfico preciso da propriedade, eventualmente usando um software BIM para uma representação tridimensional detalhada.
4. Avaliação da manutenção
   • Verificar a eficiência das instalações (elétricas, hidráulicas, HVAC, etc.).
   • Avaliar o estado das coberturas, caixilhos, paredes e estruturas portantes.
   • Examinar o sistema de drenagem de águas.
   • Identificar quaisquer problemas estruturais ou necessidades de manutenção extraordinária.
5. Status urbanístico
   • Verificar a presença de licenças de construção e outras permissões necessárias.
   • Confirmar a emissão do certificado de habitabilidade.
   • Investigar possíveis abusos de construção ou irregularidades.
   • Avaliar a presença de restrições de construção.
6. Status cadastral
   • Verificar os dados cadastrais, incluindo proprietários, endereços e plantas.
   • Verificar se os dados correspondem à realidade.
7. Verificação legal
   • Determinar a propriedade da propriedade.
   • Detectar a existência de hipotecas ou outros gravames.
   • Examinar os contratos de arrendamento em vigor.

Benefícios do BIM na análise de propriedades existentes

A análise de propriedades existentes, no âmbito da due diligence imobiliária, constitui uma etapa fundamental para avaliar cuidadosamente as condições de uma propriedade. Nesse processo, o uso do software BIM (Building Information Modeling) surge como uma inovação valiosa e altamente vantajosa.
O software BIM permite realizar um levantamento geométrico e fotográfico extremamente detalhado da propriedade. Isso não inclui apenas a representação tridimensional precisa do edifício, mas também a capacidade de capturar informações específicas sobre elementos estruturais, instalações, acabamentos e detalhes arquitetônicos. Essa riqueza de dados fornece uma visão completa e confiável do estado da propriedade.

Entre as técnicas inovadoras mais utilizadas para levantamentos arquitetônicos estão a fotogrametria e o scanner a laser 3D, que permitem implementar fluxos de trabalho Scan to BIM, um processo voltado para a criação de um modelo BIM de um edifício existente diretamente a partir da nuvem de pontos obtida por meio de levantamento digital 3D, importada em software BIM dedicados para modelagem digital. Essas técnicas permitem documentar o estado atual de uma obra de qualquer complexidade e tamanho de forma completa, rápida e extremamente precisa (para saber mais, leia também ‘Levantamento arquitetônico: o que é e como fazê-lo corretamente‘).

Se você precisa realizar a análise de uma propriedade, experimente os benefícios de um fluxo de trabalho Scan to BIM confiando em um software Point Cloud to BIM rápido e poderoso, que o ajudará a transformar sua nuvem de pontos no modelo BIM correspondente, reduzindo significativamente os tempos de modelagem.

Um dos principais benefícios do uso do BIM nesta fase é a capacidade de realizar simulações dinâmicas para avaliar o consumo de energia do edifício. Isso permite obter estimativas extremamente precisas e confiáveis dos custos operacionais futuros e da eficiência energética, informações cruciais para a gestão e otimização da propriedade. Neste caso, para verificar o desempenho energético da propriedade, um software BIM para análise e simulação energética dinâmica de edifícios pode ser muito útil.

Também não deve ser subestimada a considerável simplificação proporcionada pelo BIM na partilha de dados entre os profissionais envolvidos na due diligence, como engenheiros, arquitetos e topógrafos. Essa colaboração facilitada aumenta a eficiência do processo e reduz o risco de erros.

Portanto, é compreensível como o uso de software BIM na análise de uma propriedade oferece uma base sólida para tomar decisões informadas e estratégicas sobre a gestão, manutenção e possível requalificação da propriedade em questão. Sua capacidade de fornecer dados precisos, simulações energéticas e facilitar a colaboração entre profissionais o torna um elemento-chave na moderna due diligence imobiliária.

Objetivos da due diligence: benefícios

Os objetivos da due diligence imobiliária vão muito além de uma simples análise. Ela visa proporcionar um conhecimento completo do estado de uma propriedade ou de um patrimônio imobiliário. Esse conhecimento pode se traduzir em vários benefícios:

• Otimização da gestão e dos custos: Com uma visão clara das condições da propriedade, você pode planejar com precisão a manutenção e melhorar a eficiência operacional, reduzindo ao mesmo tempo os custos.
• Aumento da receita: A due diligence imobiliária pode revelar oportunidades para aumentar a receita por meio de melhorias ou mudanças no uso da propriedade.
• Aumento da rentabilidade do investimento imobiliário: Uma avaliação precisa do estado de uma propriedade permite tomar decisões informadas sobre o investimento, aumentando as chances de sucesso financeiro.

Clientes da due diligence imobiliária

Quem são os principais clientes da due diligence imobiliária? Essa prática é solicitada por uma ampla gama de intervenientes na indústria imobiliária, incluindo:

• Proprietários de propriedades: Empresas e indivíduos que possuem propriedades podem se beneficiar da due diligence imobiliária. Essa prática fornece a eles um conhecimento técnico, legal e administrativo completo, essencial para cisões, aquisições, vendas ou requalificações.
• Empresas de Imóveis: Essas empresas gerenciam portfólios de propriedades ou propriedades individuais e dependem da due diligence para tomar decisões estratégicas.
• Proprietários de instalações turísticas: Hoteleiros e proprietários de instalações turísticas frequentemente solicitam a due diligence imobiliária para melhorar a eficiência energética e reorganizar suas ofertas comerciais.

Monitoramento

A atividade de due diligence pode ser complementada por uma fase posterior de monitoramento da propriedade. Esse processo permite controlar a manutenção e a gestão da propriedade ao longo do tempo. Por meio do uso de sondas e sistemas online, é possível detectar e resolver problemas prontamente.
Por exemplo. Imagine que você possui um hotel: o monitoramento pode ajudar a manter as instalações em condições ideais e garantir que os serviços estejam sempre no mais alto nível, melhorando assim a experiência dos clientes.

Papel fundamental na avaliação imobiliária

A due diligence imobiliária desempenha um papel fundamental na avaliação imobiliária. Antes de comprar ou vender uma propriedade, é essencial entender completamente o seu estado e potencial. Essa prática fornece uma base sólida para decisões financeiras, garantindo que não haja surpresas indesejadas no processo de transação. Além disso, outro aspecto frequentemente subestimado da due diligence imobiliária é o seu papel como ferramenta de proteção: ela impede que os compradores se encontrem em situações difíceis devido a problemas desconhecidos relacionados à propriedade e pode proteger os vendedores de possíveis disputas pós-transação, demonstrando que forneceram informações precisas sobre a propriedade.

Desenvolvimentos recentes na due diligence imobiliária

A indústria imobiliária está em constante evolução, e a due diligence imobiliária não é exceção. Nos últimos anos, houve desenvolvimentos significativos, como o uso cada vez maior de tecnologias digitais. Soluções de software avançadas, incluindo plataformas de gerenciamento imobiliário e sistemas de modelagem BIM, estão revolucionando a forma como a due diligence é conduzida: não deixe de considerar o software de gerenciamento de instalações como o usBIM.maint como parte integrante de uma gestão imobiliária eficiente.