BIM e SROI: medindo o valor social de construções e infraestruturas

Por décadas, o setor da construção mediu o sucesso de uma obra com duas métricas: respeito aos custos e respeito aos prazo. Nos últimos anos, uma terceira métrica foi adicionada, a ambiental, sustentada por LCA, EPD e critérios de sustentabilidade. Ainda falta, na prática cotidiana, a quarta pergunta — talvez a mais importante para obras pagas pela coletividade: quanto valor social realmente gera essa intervenção para as pessoas que a usarão e para o território que a abriga?

O SROI (Retorno Social sobre Investimento) é uma das metodologias mais consolidadas para responder a isso, e o BIM, com a estrutura informativa que produz ao longo de todo o ciclo de vida, é a infraestrutura de dados que pode tornar essa medida credível, repetível e verificável.

Vamos ver como os dois mundos se encontram e por que essa convergência diz respeito de perto a quem projeta, constrói e administra o construído.

O que é o SROI (Retorno Social sobre Investimento)?

O SROI é um método, baseado em princípios, que mede e atribui um valor monetário ao valor extra-financeiro — social, ambiental e econômico — gerado por um projeto, uma organização ou uma política e normalmente não registrado pela contabilidade tradicional. Nasceu nos Estados Unidos em meados da década de noventa por obra do Roberts Enterprise Development Fund, foi depois desenvolvido pela New Economics Foundation e finalmente padronizado a nível internacional pela Social Value International.

O resultado da análise é um relatório SROI: para cada euro investido, quantos euros de valor social são criados. Um relatório de 3:1, por exemplo, indica que a cada euro investido correspondem três euros de valor social gerado. É um número de forte eficácia comunicativa — sintetiza em uma única cifra qualidade, eficácia e impacto — e é justamente essa legibilidade que o torna apreciado por administrações públicas, entidades financiadoras e investidores de impacto.

SROI e ROI: qual é a diferença

O ROI tradicional mede apenas o retorno financeiro de um investimento. O SROI amplia o olhar: monetiza também o que o mercado não precifica — o bem-estar, a saúde, a inclusão, a coesão de uma comunidade, a qualidade do espaço público — usando técnicas de avaliação que atribuem um valor a resultados que, de outra forma, seriam “invisíveis” nos balanços. Não substitui a análise financeira: a integra, oferecendo uma perspectiva complementar sobre o valor total de uma obra.

ROI vs SROI

Princípios e seis fases da análise SROI

A credibilidade do método repousa nos princípios codificados pela Social Value International: envolver as partes interessadas; compreender o que muda; valorizar o que importa; incluir apenas o que é material; não superestimar sua contribuição; ser transparente; verificar o resultado. Sem o respeito a esses princípios, o relatório SROI corre o risco de se tornar um número de marketing em vez de uma medida defensável.

A análise se articula, na prática, em seis fases:

1. Definir o campo e identificar as partes interessadas. Qual é o objetivo da análise, para quem, em qual período de tempo e com quais recursos. Quem se beneficia, quem está envolvido, quem é influenciado pela obra.
2. Mapear os resultados (teoria da mudança). Constrói-se a cadeia input → atividade → output → resultado, distinguindo claramente o que se realiza (um centro cívico construído) do que muda na vida das pessoas (mais socialização, menos isolamento).
3. Dar evidência aos resultados e atribuir um valor a eles. Coletam-se dados e associa-se a cada resultado um proxy financeiro.
4. Estabelecer o impacto real. Aplicam-se quatro correções para não superestimar: deadweight (o que teria acontecido de qualquer forma), atribuição (quanto é mérito de outros), deslocamento (efeitos transferidos para outros grupos), decadência (como o efeito se desvanece ao longo do tempo).
5. Calcular o SROI. Relaciona-se o valor dos impactos, atualizado, ao investimento.
6. Relatar, usar e integrar. Comunica-se o resultado e — sobretudo — usa-se para melhorar as decisões.

Do valor financeiro ao valor social: os proxies

O coração técnico — e mais delicado — do SROI é o proxy financeiro: um valor monetário aproximado atribuído a um benefício que não tem um preço de mercado. Reduzir os tempos de deslocamento de uma nova conexão, diminuir a acidentalidade de um nó rodoviário, devolver a um bairro um espaço seguro e frequentável: todos efeitos reais, que o SROI tenta expressar em euros para torná-los comparáveis com o investimento. A qualidade dos proxies e a solidez das evidências contam mais do que o número final: uma análise mal conduzida produz relatórios enganosos.

EM SÍNTESE
O SROI responde a uma pergunta que o ROI não faz: quanto vale, em termos monetizados, a mudança que uma obra produz na vida das pessoas e no território? É um método rigoroso, mas de alta intensidade de dados — e é exatamente aqui que o BIM muda as regras do jogo.

Por que o SROI é uma nova fronteira para o setor da construção

O setor da construção está passando por uma evolução progressiva nos critérios com os quais é avaliado o sucesso de uma intervenção. Ao lado dos indicadores econômicos e ambientais, cresce a atenção para os efeitos que edifícios, infraestruturas e espaços públicos produzem sobre as pessoas e as comunidades. Nesse contexto, o SROI oferece uma ferramenta concreta para medir e tornar visível aquele valor que muitas vezes permanece fora dos sistemas tradicionais de prestação de contas.

A possibilidade de traduzir os impactos sociais em termos monetários torna o método particularmente interessante para administrações públicas, investidores, entidades financiadoras e operadores da cadeia de construção, cada vez mais chamados a demonstrar não apenas o que realizam, mas quais benefícios geram ao longo do tempo.

Da performance do edifício aos resultados para as pessoas

A literatura sobre o ambiente construído mostrou como a avaliação de uma obra deve se deslocar de medir o desempenho do edifício para medir os resultados vividos pelas pessoas. O SROI é indicado como o método mais desenvolvido para preencher essa lacuna, pois produz resultados monetizados e, portanto, transferíveis e comunicáveis entre os diferentes atores da cadeia de projeto e construção. É uma mudança de paradigma: a obra não é avaliada pelo que é, mas pelo que muda em quem a habita.

ESG, compras públicas e investimento de impacto: o contexto normativo

A pressão pela medição do valor social não é apenas cultural. A crescente atenção à dimensão social dos critérios ESG, ao desenvolvimento das finanças de impacto e à evolução dos sistemas de compras em direção a modelos orientados a resultados está tornando a capacidade de medir e demonstrar os impactos sociais um fator competitivo em um número crescente de mercados.

No setor da construção e das infraestruturas, essa evolução se traduz na necessidade de demonstrar não apenas a qualidade técnica da obra, mas também o valor gerado para usuários, comunidades e territórios. Cada vez mais, contratantes públicos e privados exigem evidências de que os investimentos produzem benefícios mensuráveis sob o ponto de vista social, ambiental e econômico.

Nesse contexto se insere o SROI (Social Return on Investment), uma metodologia que permite avaliar não apenas os outputs de um projeto, mas a mudança gerada ao longo do tempo para as partes interessadas envolvidas. Seu objetivo é traduzir os impactos sociais em uma medida compreensível e comparável, apoiando decisões mais informadas e uma prestação de contas mais transparente.

O interesse pelo SROI surge da necessidade, cada vez mais difundida, de demonstrar com dados e metodologias reconhecidas o valor social criado por um investimento, uma infraestrutura ou um serviço. Embora seu uso não seja geralmente imposto pela normativa, representa uma ferramenta eficaz para responder às demandas de responsabilidade provenientes de investidores, instituições financeiras, administrações públicas, organizações internacionais e outros stakeholders.

A evolução das políticas de sustentabilidade e dos critérios de avaliação de investimentos evidencia, de fato, uma crescente atenção aos efeitos sociais das intervenções e à capacidade dos operadores econômicos de documentá-los. Em muitos sistemas de compras e nos programas de financiamento, a avaliação das propostas considera cada vez mais, ao lado dos aspectos econômicos e técnicos, também elementos qualitativos, ambientais e sociais. Paralelamente, os padrões ESG e os frameworks internacionais de prestação de contas estão reforçando a demanda por indicadores confiáveis capazes de medir os impactos gerados a longo prazo.

Nesse cenário, o SROI não representa apenas uma ferramenta de avaliação, mas também um suporte estratégico para a gestão de projetos, a comunicação com as partes interessadas e a demonstração do valor criado. Sua capacidade de integrar evidências quantitativas e qualitativas permite fortalecer a credibilidade das organizações e apoiar decisões voltadas para a sustentabilidade e a criação de valor compartilhado.

Regeneração urbana e infraestruturas sociais

Um dos âmbitos em que a medição do impacto social encontra sua aplicação mais significativa é o desenvolvimento urbano e territorial. A nível internacional, programas de investimento público destinados à regeneração urbana e às infraestruturas sociais visam reduzir as desigualdades, combater a degradação urbana, fortalecer a coesão social e melhorar a qualidade dos espaços públicos. Nesse contexto, o Plano Nacional de Recuperação e Resiliência (PNRR) italiano representa um exemplo concreto, tendo destinado recursos relevantes a intervenções de inclusão social, regeneração urbana e desenvolvimento das comunidades.

Uma vez que os objetivos desses investimentos são predominantemente sociais, sua avaliação requer metodologias capazes de medir o valor gerado para cidadãos e territórios. Nesse sentido, o Social Return on Investment (SROI) constitui uma ferramenta particularmente eficaz para demonstrar como os recursos públicos produziram benefícios concretos, não apenas em termos econômicos, mas também sob o ponto de vista social e ambiental.

O mesmo princípio se aplica aos investimentos em infraestrutura. Além dos benefícios relacionados à mobilidade, tais intervenções podem gerar efeitos positivos sobre a acessibilidade, a segurança, a coesão territorial e a qualidade de vida das comunidades. Uma avaliação baseada no SROI permite tornar visíveis esses impactos mais amplos, oferecendo aos decisores públicos e aos investidores uma medição do valor criado que vai além das tradicionais análises de custo-benefício.

O papel do BIM na medição do valor social

O limite histórico do SROI é operacional: é uma metodologia de alta intensidade de dados e de partes interessadas, cara de conduzir e difícil de atualizar ao longo do tempo. É exatamente o vazio que o BIM pode preencher, pois transforma a obra em um patrimônio informativo estruturado, interrogável e persistente ao longo de todo o ciclo de vida.

O modelo informativo como base de dados para o SROI

No BIM, os elementos e os espaços não são simples geometrias, mas objetos dotados de propriedades e relações que integram de forma explícita todas as informações da obra. Isso significa que

Um exemplo de cálculo SROI para a regeneração urbana

O exemplo a seguir não fornece benchmarks oficiais, mas mostra como configurar um cálculo SROI simplificado para uma intervenção de regeneração urbana.

Para tornar o método concreto, hipotetizamos uma intervenção: a recuperação de um edifício público desativado transformado em polo cívico e social de bairro, com requalificação do espaço público adjacente, ao serviço de um bairro de cerca de 8.000 habitantes. Os números que se seguem são simplificados e puramente exemplificativos: servem para ilustrar a lógica, não para fornecer valores de referência.

Investimento (input): € 2.000.000. Envolvendo os stakeholders e construindo a teoria da mudança, identificam-se quatro resultados principais e associa-se a cada um um proxy financeiro:

O valor bruto deve ser depurado para não superestimar a contribuição da obra, aplicando os quatro ajustes do método. Neste exemplo: deadweight 20% (parte da mudança teria ocorrido de qualquer forma), atribuição 25% (mérito de outros programas ou atores do território), deslocamento 5% (efeitos transferidos para outras áreas). O fator líquido combinado é:

0,80 × 0,75 × 0,95 = 0,57
€ 1.570.000 × 0,57 ≈ € 895.000 de valor social líquido por ano

Projetando o benefício em um horizonte de 10 anos, com um declínio (drop-off) de 10% ao ano e uma taxa de desconto de 3,5%, o valor social líquido atual é de cerca de € 5,0 milhões. Relacionado ao investimento:

SROI ≈ € 5.000.000 / € 2.000.000 = 2,5 : 1
para cada euro investido, cerca de 2,5 euros de valor social gerado

SROI na regeneração urbana

É aqui que o vínculo com o BIM se torna operativo. As grandezas físicas e funcionais a montante dos proxies — superfícies dos espaços agregativos, dotações, acessibilidade, capacidade — são lidas diretamente do modelo IFC; os dados de uso que alimentam a verificação ao longo dos anos (presenças, horas de atividade, fruição efetiva) vêm do monitoramento conectado ao gêmeo digital; e cada evidência permanece registrada no CDE, garantindo transparência e verificabilidade. Sem essa base de dados, os mesmos números permaneceriam estimativas difíceis de defender.

O setor da construção e das infraestruturas está finalmente se dotando de ferramentas para demonstrar não apenas o que constrói, mas qual bem produz. O SROI oferece o método; o BIM, com seus modelos, gêmeos digitais e os ambientes de compartilhamento de dados, oferece a infraestrutura informativa que o torna viável em larga escala. Para engenheiros, arquitetos, agrimensores, empresas e administrações públicas, dominar essa convergência significa falar a linguagem do valor total da obra — aquele que contratantes, financiadores e comunidades pedirão cada vez mais para ser relatado.

FAQ sobre BIM e SROI

O que é o SROI?

O SROI (Social Return on Investment) é uma metodologia que mede e atribui um valor monetário ao impacto social, ambiental e econômico gerado por um projeto ou uma obra, expressando-o como uma relação em relação ao investimento (por exemplo, 3 euros de valor social para cada euro investido).

Como se calcula o SROI e o que é a relação SROI?

Calcula-se atualizando o valor monetizado dos impactos — líquido das correções para deadweight, atribuição, deslocamento e decadência — e relacionando-o ao investimento realizado. O resultado é a relação SROI: um valor superior a 1:1 indica um retorno social positivo. Não existe um benchmark universal de “boa” relação: o contexto e a qualidade das evidências contam mais do que o número.

Qual é a diferença entre ROI e SROI?

O ROI mede apenas o retorno financeiro; o SROI adiciona o valor social e ambiental, monetizando resultados que o mercado não precifica. O SROI não substitui o ROI, mas o complementa.

O que são os proxies financeiros no SROI?

São valores monetários aproximados atribuídos a benefícios sem um preço de mercado (saúde, segurança, inclusão, qualidade do espaço público), que permitem comparar o impacto social com o investimento.

O SROI é obrigatório nas licitações públicas?

Não existe uma obrigação generalizada de análise SROI. No entanto, a avaliação do impacto social está cada vez mais presente como critério de premiação, requisito de relato e alavanca ESG, especialmente para intervenções de regeneração urbana e infraestruturas sociais financiadas com recursos públicos.

Qual é um bom valor de SROI?

Não existe um limite universal. Uma relação superior a 1:1 indica um retorno social positivo e muitos projetos se situam em um intervalo entre cerca de 2:1 e 10:1, mas o valor depende fortemente do contexto, do horizonte temporal e da prudência das hipóteses. Uma análise rigorosa, com proxies credíveis e correções bem aplicadas, vale mais do que um número elevado obtido com estimativas otimistas.

Como o BIM se conecta ao SROI?

O BIM fornece a base de dados estruturada e interoperável (modelo informativo, IFC, ISO 19650) da qual o SROI extrai as grandezas necessárias para estimar os proxies, enquanto o gêmeo digital permite monitorar os resultados ao longo do tempo. Um CDE como usBIM.platform mantém juntos modelo, documentos e aplicativos especializados, tornando a análise rastreável e repetível.

O que é a Avaliação de Impacto Social (VIS)?

A VIS mede e descreve as mudanças geradas por um projeto nas pessoas, na comunidade e no meio ambiente. O SROI é a sua versão que traduz esses impactos em valor econômico, tornando-os comparáveis ao investimento.