BIM y SROI: midiendo el valor social de construcciones e infraestructuras

Durante décadas, el sector de la construcción ha medido el éxito de una obra con dos métricas: el respeto a los costos y el respeto a los tiempos. En los últimos años, se ha añadido una tercera, ambiental, respaldada por LCA, EPD y criterios de sostenibilidad. Sin embargo, aún falta en la práctica diaria la cuartapregunta —quizás la más importante para obras financiadas por la colectividad: ¿cuánto valor social genera realmente esta intervención para las personas que la utilizarán y para el territorio que la acoge?

El SROI (Social Return on Investment) es una de las metodologías más consolidadas para responder a esta pregunta, y el BIM, con la estructura informativa que produce a lo largo de todo el ciclo de vida, es la infraestructura de datos que puede hacer que esa medida sea creíble, repetible y verificable.

Veamos cómo se encuentran estos dos mundos y por qué esta convergencia afecta de cerca a quienes diseñan, construyen y administran lo construido.

¿Qué es el SROI (Social Return on Investment)?

El SROI es un método, basado en principios, que mide y asigna un valor monetario al valor extra-financiero —social, ambiental y económico— generado por un proyecto, una organización o una política y que normalmente no está registrado en la contabilidad tradicional. Nació en Estados Unidos a mediados de los años noventa gracias al Roberts Enterprise Development Fund, luego fue desarrollado por la New Economics Foundation y finalmente estandarizado a nivel internacional por Social Value International.

El resultado del análisis es un informe SROI: por cada euro invertido, cuántos euros de valor social se crean. Un informe de 3:1, por ejemplo, indica que a cada euro invertido corresponden tres euros de valor social generado. Es un número de fuerte eficacia comunicativa —sintetiza en una única cifra calidad, eficacia e impacto— y es precisamente esta legibilidad la que lo hace apreciado por administraciones públicas, entidades financiadoras e inversores de impacto.

SROI y ROI: ¿cuál es la diferencia?

El ROI tradicional mide solo el retorno financiero de una inversión. El SROI amplía la perspectiva: monetiza también lo que el mercado no valora —el bienestar, la salud, la inclusión, la cohesión de una comunidad, la calidad del espacio público— utilizando técnicas de evaluación que asignan un valor a resultados de otro modo «invisibles» en los balances. No sustituye el análisis financiero: lo integra, ofreciendo una perspectiva complementaria sobre el valor total de una obra.

ROI vs SROI

Principios y seis fases del análisis SROI

La credibilidad del método se basa en los principios codificados por Social Value International: involucrar a los interesados; comprender lo que cambia; valorar lo que importa; incluir solo lo que es material; no sobrestimar la propia contribución; ser transparentes; verificar el resultado. Sin el respeto a estos principios, el informe SROI corre el riesgo de convertirse en un número de marketing en lugar de una medida defendible.

El análisis se articula, en concreto, en seis fases:

1. Definir el campo e identificar a los interesados. ¿Cuál es el propósito del análisis, para quién, en qué período de tiempo y con qué recursos? ¿Quién se beneficia, quién está involucrado, quién es influenciado por la obra?
2. Mapear los resultados (teoría del cambio). Se construye la cadena input → actividad → output → outcome, distinguiendo claramente lo que se realiza (un centro cívico construido) de lo que cambia en las vidas de las personas (más socialización, menos aislamiento).
3. Dar evidencia a los resultados y atribuirles un valor. Se recopilan datos y se asocia a cada resultado un proxy financiero.
4. Establecer el impacto real. Se aplican cuatro ajustes para no sobrestimar: deadweight (lo que habría ocurrido de todos modos), atribución (cuánto es mérito de otros), desplazamiento (efectos transferidos a otros grupos), decadencia (cómo el efecto se desvanece con el tiempo).
5. Calcular el SROI. Se relaciona el valor de los impactos, actualizado, con la inversión.
6. Rendir cuentas, usar e integrar. Se comunica el resultado y — sobre todo — se utiliza para mejorar las decisiones.

Del valor financiero al valor social: los proxies

El corazón técnico — y más delicado — del SROI es el proxy financiero: un valor monetario aproximado atribuido a un beneficio que no tiene un precio de mercado. Reducir los tiempos de recorrido de una nueva conexión, disminuir la accidentalidad de un nodo vial, devolver a un barrio un espacio seguro y accesible: todos efectos reales, que el SROI intenta expresar en euros para hacerlos comparables con la inversión. La calidad de los proxies y la solidez de las evidencias cuentan más que el número final: un análisis mal realizado produce informes engañosos.

EN RESUMEN
El SROI responde a una pregunta que el ROI no plantea: ¿cuánto vale, en términos monetizados, el cambio que una obra produce en la vida de las personas y en el territorio? Es un método riguroso pero de alta intensidad de datos — y es exactamente aquí donde el BIM cambia las reglas del juego.

Por qué el SROI es una nueva frontera para el sector de la construcción

El sector de la construcción está viviendo una evolución progresiva en los criterios con los que se evalúa el éxito de una intervención. Junto a los indicadores económicos y ambientales, crece la atención hacia los efectos que edificios, infraestructuras y espacios públicos producen sobre las personas y las comunidades. En este contexto, el SROI ofrece una herramienta concreta para medir y hacer visible ese valor que a menudo queda fuera de los sistemas tradicionales de rendición de cuentas.

La posibilidad de traducir los impactos sociales en términos monetarios hace que el método sea particularmente interesante para administraciones públicas, inversores, entidades financiadoras y operadores de la cadena de construcción, que son cada vez más frecuentemente llamados a demostrar no solo qué realizan, sino qué beneficios generan a lo largo del tiempo.

De la performance del edificio a los resultados para las personas

La literatura sobre el entorno construido ha mostrado cómo la evaluación de una obra debe trasladarse de medir el rendimiento del edificio a medir los resultados vividos por las personas. El SROI se indica como el método más desarrollado para colmar esta brecha, porque produce resultados monetizados y, por lo tanto, transferibles y comunicables entre los diferentes actores de la cadena de diseño y construcción. Es un cambio de paradigma: la obra no se evalúa por lo que es, sino por lo que cambia en quienes la habitan.

ESG, contratación pública e inversión de impacto: el contexto normativo

El impulso hacia la medición del valor social no es solo cultural. La creciente atención a la dimensión social de los criterios ESG, al desarrollo de las finanzas de impacto y a la evolución de los sistemas de contratación hacia modelos orientados a resultados está convirtiendo la capacidad de medir y demostrar los impactos sociales en un factor competitivo en un número creciente de mercados.

En el sector de la construcción y las infraestructuras, esta evolución se traduce en la necesidad de demostrar no solo la calidad técnica de la obra, sino también el valor generado para usuarios, comunidades y territorios. Cada vez más, los comitentes públicos y privados exigen evidencias de que las inversiones producen beneficios medibles desde el punto de vista social, ambiental y económico.

En este contexto se sitúa el SROI (Social Return on Investment), una metodología que permite evaluar no solo los outputs de un proyecto, sino el cambio generado a lo largo del tiempo para los interesados involucrados. Su objetivo es traducir los impactos sociales en una medida comprensible y comparable, apoyando decisiones más informadas y una rendición de cuentas más transparente.

El interés por el SROI nace de la necesidad, cada vez más extendida, de demostrar con datos y metodologías reconocidas el valor social creado por una inversión, una infraestructura o un servicio. Aunque su uso no esté generalmente impuesto por la normativa, representa una herramienta eficaz para responder a las demandas de rendición de cuentas provenientes de inversores, instituciones financieras, administraciones públicas, organizaciones internacionales y otros interesados.

La evolución de las políticas de sostenibilidad y de los criterios de evaluación de inversiones pone de manifiesto una creciente atención a los efectos sociales de las intervenciones y a la capacidad de los operadores económicos de documentarlos. En muchos sistemas de contratación y en los programas de financiación, la evaluación de las propuestas considera cada vez más, junto a los aspectos económicos y técnicos, también elementos cualitativos, ambientales y sociales. Paralelamente, los estándares ESG y los marcos internacionales de rendición de cuentas están reforzando la demanda de indicadores fiables capaces de medir los impactos generados a largo plazo.

En este escenario, el SROI no solo representa una herramienta de evaluación, sino también un apoyo estratégico para la gestión de proyectos, la comunicación con los interesados y la demostración del valor creado. Su capacidad de integrar evidencias cuantitativas y cualitativas permite fortalecer la credibilidad de las organizaciones y apoyar decisiones orientadas a la sostenibilidad y a la creación de valor compartido.

Regeneración urbana e infraestructuras sociales

Uno de los ámbitos en los que la medición del impacto social encuentra su aplicación más significativa es el desarrollo urbano y territorial. A nivel internacional, programas de inversión pública destinados a la regeneración urbana y a las infraestructuras sociales buscan reducir las desigualdades, combatir el deterioro urbano, fortalecer la cohesión social y mejorar la calidad de los espacios públicos. En este contexto, el Plan Nacional de Recuperación y Resiliencia (PNRR) italiano representa un ejemplo concreto, habiendo destinado recursos relevantes a intervenciones de inclusión social, regeneración urbana y desarrollo de comunidades.

Dado que los objetivos de estas inversiones son predominantemente sociales, su evaluación requiere metodologías capaces de medir el valor generado para ciudadanos y territorios. En este sentido, el Social Return on Investment (SROI) constituye una herramienta particularmente eficaz para demostrar cómo los recursos públicos han producido beneficios concretos, no solo en términos económicos, sino también desde el punto de vista social y ambiental.

El mismo principio se aplica a las inversiones en infraestructuras. Además de los beneficios relacionados con la movilidad, tales intervenciones pueden generar efectos positivos sobre la accesibilidad, la seguridad, la cohesión territorial y la calidad de vida de las comunidades. Una evaluación basada en el SROI permite hacer visibles estos impactos más amplios, ofreciendo a los decisores públicos y a los inversores una medición del valor creado que va más allá de los análisis tradicionales de costo-beneficio.

El papel del BIM en la medición del valor social

El límite histórico del SROI es operativo: es una metodología de alta intensidad de datos y de interesados, costosa de llevar a cabo y difícil de actualizar con el tiempo. Es exactamente el vacío que el BIM puede llenar, porque transforma la obra en un patrimonio informativo estructurado, interrogable y persistente a lo largo de todo el ciclo de vida.

El modelo informativo como base de datos para el S

Un ejemplo de cálculo SROI para la regeneración urbana

El siguiente ejemplo no proporciona benchmarks oficiales, pero muestra cómo establecer un cálculo SROI simplificado para una intervención de regeneración urbana.

Para hacer concreto el método, supongamos una intervención: la recuperación de un edificio público desactivado transformado en un polo cívico y social de barrio, con la rehabilitación del espacio público adyacente, al servicio de un barrio de aproximadamente 8.000 habitantes. Los números que siguen son simplificados y puramente ejemplificativos: sirven para ilustrar la lógica, no para proporcionar valores de referencia.

Inversión (input): € 2.000.000. Involucrando a los stakeholders y construyendo la teoría del cambio, se identifican cuatro resultados principales y se asocia a cada uno un proxy financiero:

El valor bruto debe ser depurado para no sobrestimar la contribución de la obra, aplicando las cuatro correcciones del método. En este ejemplo: deadweight 20% (parte del cambio habría ocurrido de todos modos), atribución 25% (mérito de otros programas o actores del territorio), desplazamiento 5% (efectos transferidos a otras zonas). El factor neto combinado es:

0,80 × 0,75 × 0,95 = 0,57
€ 1.570.000 × 0,57 ≈ € 895.000 de valor social neto al año

Proyectando el beneficio en un horizonte de 10 años, con un deterioro (drop-off) del 10% anual y una tasa de descuento del 3,5%, el valor social neto actual se sitúa en torno a € 5,0 millones. Relacionado con la inversión:

SROI ≈ € 5.000.000 / € 2.000.000 = 2,5 : 1
por cada euro invertido, aproximadamente 2,5 euros de valor social generado

SROI en la regeneración urbana

È aquí donde el vínculo con el BIM se vuelve operativo. Las magnitudes físicas y funcionales a monte de los proxies — superficies de los espacios agregativos, dotaciones, accesibilidad, capacidad — se leen directamente del modelo IFC; los datos de uso que alimentan la verificación a lo largo de los años (asistencias, horas de actividad, disfrute efectivo) provienen del monitoreo conectado al gemelo digital; y cada evidencia queda registrada en el CDE, garantizando transparencia y verificabilidad. Sin esta base de datos, las mismas cifras seguirían siendo estimaciones difíciles de defender.

El sector de la construcción y de las infraestructuras se está dotando, finalmente, de herramientas para demostrar no solo qué construye, sino qué bien produce. El SROI ofrece el método; el BIM, con sus modelos, los gemelos digitales y los entornos de compartición de datos, ofrece la infraestructura informativa que lo hace practicable a gran escala. Para ingenieros, arquitectos, topógrafos, empresas y administraciones públicas, dominar esta convergencia significa hablar el lenguaje del valor total de la obra — aquello que los comitentes, financiadores y comunidades pedirán cada vez más a menudo que se rinda cuentas.

FAQ sobre BIM y SROI

¿Qué es el SROI?

El SROI (Social Return on Investment) es una metodología que mide y atribuye un valor monetario al impacto social, ambiental y económico generado por un proyecto u obra, expresándolo como una relación respecto a la inversión (por ejemplo, 3 euros de valor social por cada euro invertido).

¿Cómo se calcula el SROI y qué es la relación SROI?

Se calcula actualizando el valor monetizado de los impactos — neto de ajustes por deadweight, atribución, desplazamiento y decadencia — y relacionándolo con la inversión realizada. El resultado es la relación SROI: un valor superior a 1:1 indica un retorno social positivo. No existe un benchmark universal de «buena» relación: el contexto y la calidad de las evidencias cuentan más que el número.

¿Cuál es la diferencia entre ROI y SROI?

El ROI mide solo el retorno financiero; el SROI añade el valor social y ambiental, monetizando resultados que el mercado no valora. El SROI no reemplaza al ROI, sino que lo complementa.

¿Qué son los proxies financieros en el SROI?

Son valores monetarios aproximados atribuidos a beneficios sin un precio de mercado (salud, seguridad, inclusión, calidad del espacio público), que permiten comparar el impacto social con la inversión.

¿Es obligatorio el SROI en las contrataciones públicas?

No existe una obligación generalizada de análisis SROI. Sin embargo, la evaluación del impacto social está cada vez más presente como criterio de premio, requisito de rendición de cuentas y palanca ESG, en particular para las intervenciones de regeneración urbana e infraestructuras sociales financiadas con recursos públicos.

¿Cuál es un buen valor de SROI?

No existe un umbral universal. Una relación superior a 1:1 indica un retorno social positivo y muchos proyectos se sitúan en un rango de aproximadamente 2:1 a 10:1, pero el valor depende fuertemente del contexto, del horizonte temporal y de la prudencia de las hipótesis. Un análisis riguroso, con proxies creíbles y ajustes bien aplicados, vale más que un número elevado obtenido con estimaciones optimistas.

¿Cómo se relaciona el BIM con el SROI?

El BIM proporciona la base de datos estructurada e interoperable (modelo informativo, IFC, ISO 19650) de la cual el SROI extrae las magnitudes necesarias para estimar los proxies, mientras que el gemelo digital permite monitorear los resultados a lo largo del tiempo. Un CDE como usBIM.platform mantiene unido el modelo, documentos y aplicaciones especializadas, haciendo que el análisis sea trazable y repetible.

¿Qué es la Evaluación de Impacto Social (VIS)?

La VIS mide y describe los cambios generados por un proyecto en las personas, la comunidad y el medio ambiente. El SROI es su declinación que traduce esos impactos en valor económico, haciéndolos comparables con la inversión.