Revisión de constructibilidad: cómo verificar la viabilidad de un proyecto

Un proyecto puede ser correcto y completo desde el punto de vista técnico, pero resultar difícil de realizar. Secuencias operativas poco practicables, espacios insuficientes para las labores, componentes difíciles de instalar o interferencias entre actividades pueden transformarse en retrasos, retrabajos y costosas variantes en curso de obra.

La revisión de constructibilidad sirve precisamente para identificar estos aspectos durante el desarrollo del proyecto y antes de la ejecución de los trabajos. El proyecto es examinado desde el punto de vista de quien deberá realizarlo, con especial atención a métodos constructivos, secuencias, tiempos, seguridad, accesibilidad, logística, aprovisionamientos, costos y calidad.

Para ser efectiva, la revisión debe seguir un método de análisis claro que establezca criterios de evaluación, responsabilidades, prioridades y modalidades de gestión de las observaciones. Una plataforma de seguimiento de problemas BIM permite registrar cada problema, asociarlo a los elementos del proyecto, asignarlo al responsable y seguir su avance hasta la resolución. Las observaciones no quedan así confinadas en las actas de las reuniones, sino que se convierten en acciones trazables y verificables, que facilitan la coordinación entre los diferentes actores involucrados en el proyecto.

En este artículo veremos qué significa revisión de constructibilidad, cuándo ejecutarla, quién debe participar y qué documentos utilizar. También analizaremos cómo llevar a cabo una revisión de constructibilidad paso a paso, qué controles incluir en una lista de verificación, cómo clasificar y cerrar las observaciones y cómo utilizar BIM y herramientas digitales para hacer el proceso más efectivo.

¿Qué significa constructibilidad?

Con el término constructibilidad se indica la integración de los conocimientos y la experiencia constructiva en las diferentes fases del proyecto, con el objetivo de hacer la obra concretamente realizable de manera eficiente y coherente con los objetivos de tiempos, costos, calidad y seguridad.

El Construction Industry Institute (CII) define de hecho la constructibilidad a través del uso del conocimiento y la experiencia constructiva en las fases de planificación, diseño, aprovisionamiento y ejecución para alcanzar los objetivos generales del proyecto.

La constructibilidad introduce, por lo tanto, en el proceso de diseño el punto de vista de quien deberá realizar la obra. Un proyecto puede ser correcto desde el punto de vista geométrico, estructural o de instalaciones y presentar, sin embargo, dificultades relacionadas con la colocación de los componentes, la manipulación de los materiales, la disponibilidad de los espacios o la secuencia de las labores.

La pregunta central de la revisión de constructibilidad es, por lo tanto, simple: ¿el proyecto puede ser construido tal como ha sido diseñado?

Para responder, es necesario considerar aspectos que a menudo emergen solo en las fases ejecutivas:

• acceso a las áreas de trabajo y a los elementos a instalar;
• disponibilidad de los espacios necesarios para montaje, manipulación y mantenimiento;
• secuencia de las labores;
• compatibilidad entre equipos, medios y actividades;
• modalidades de aprovisionamiento y almacenamiento de los materiales;
• tiempos de producción y entrega de los componentes, sobre todo para los materiales o equipos con largos tiempos de aprovisionamiento;
• tolerancias y posibilidades de colocación;
• restricciones temporales y logísticas;
• condiciones de seguridad;
• posibilidad de inspección, mantenimiento y sustitución de los componentes;
• necesidad de obras provisionales, andamios, apuntalamientos, sistemas de acceso o medios de elevación;
• posibilidad de prefabricación, preensamblaje y modularización;
• coherencia entre proyecto, pliegos, cómputos y modalidades de realización.

La constructibilidad no coincide, por lo tanto, con un simple control de los documentos. Requiere una evaluación crítica de las decisiones de diseño a la luz de las condiciones reales de construcción.

Un apoyo importante puede venir de la WBS (Work Breakdown Structure), que permite vincular las actividades de construcción a las partes de la obra e identificar con mayor claridad responsabilidades, secuencias y puntos de control.

Aspectos considerados en la revisión de constructibilidad

¿Por qué realizar una revisión de constructibilidad?

La revisión de constructibilidad permite identificar en la fase de diseño críticas que, si se descubren durante la ejecución, podrían causar RFI, modificaciones, retrabajos, retrasos, mayores costos o problemas de seguridad.

Veamos entonces cuáles son los principales resultados que una revisión de constructibilidad puede producir.

Identificar problemas antes de la obra

El primer objetivo consiste en identificar soluciones difíciles o imposibles de realizar antes de que se conviertan en problemas de obra.

Por ejemplo, un falso techo puede cumplir con las cotas del proyecto y no dejar suficiente espacio para la instalación y conexión de las canalizaciones, los cables y los equipos. Un equipo puede tener dimensiones compatibles con el espacio destinado, pero resultar difícil de transportar hasta el punto de instalación debido a las dimensiones de las puertas, los pasillos o los espacios de maniobra. Un elemento prefabricado puede requerir, para el montaje, un medio de elevación o un área de maniobra que el proyecto de obra no ha previsto.

La revisión permite verificar estas condiciones cuando los cambios aún son manejables, antes de que una crítica se traduzca en una variación del proyecto, un retrabajo o un retraso en los trabajos.

Reducir RFI y variantes

Muchas RFI (Request for information) surgen de información faltante, detalles poco claros o condiciones que el proyecto no ha considerado de manera suficiente.

Una revisión de constructibilidad puede anticipar parte de estas solicitudes. El examen conjunto de los documentos permite identificar los aspectos que requieren aclaraciones antes de la adjudicación o de la ejecución.

Lo mismo ocurre con las variantes. Si una solución de diseño presenta una dificultad de realización evidente, identificarla antes del inicio de los trabajos permite gestionar la modificación durante el desarrollo del proyecto y puede reducir el riesgo de que la crítica se transforme posteriormente en una variante en curso de obra, con consecuencias en aprobaciones, tiempos y costos.

Limitar retrabajos y retrasos

Una modificación introducida en la obra puede repercutir en las labores posteriores y en las ya ejecutadas. La variación de una pared, por ejemplo, puede requerir modificaciones en las instalaciones, en los acabados, en los falsos techos y en las obras de terminación.

La revisión debe, por tanto, buscar también las dependencias entre labores. Una solución aparentemente simple puede generar una cadena de consecuencias si llega después de la ejecución de actividades relacionadas.

Anticipar estos problemas permite reducir demoliciones, rehacimientos y tiempos improductivos.

Mejorar seguridad y accesibilidad

La constructibilidad debe ser evaluada también desde el punto de vista de la seguridad.

Es necesario verificar, por ejemplo, si los operarios pueden alcanzar las áreas de trabajo, si existen espacios adecuados para las operaciones de instalación, si las intervenciones de mantenimiento futuras requieren accesos particulares y si las labores posteriores pueden crear condiciones de riesgo.

El control puede extenderse también a la logística del sitio, con especial atención a los accesos, a los recorridos de manipulación, a las áreas de almacenamiento, a los medios de elevación y a la posible superposición entre equipos.

En las obras BIM, la simulación de las fases de construcción puede ayudar a identificar interferencias espaciales y temporales entre las actividades y a evaluar la evolución del sitio antes de la ejecución.

Verificar tiempos y secuencias

La revisión de constructibilidad debe verificar si las actividades previstas en el cronograma pueden realmente llevarse a cabo en la secuencia programada.

Algunas labores pueden, de hecho, comenzar solo después de la finalización de actividades anteriores o cuando están disponibles determinadas condiciones operativas. Un acabado requiere, por ejemplo, que las instalaciones ya hayan sido instaladas y verificadas; un componente de grandes dimensiones debe ser llevado a la obra antes del cierre de la apertura necesaria para su manipulación; una labor puede además requerir un espacio que en las fases posteriores estará ocupado por otras obras.

La conexión entre modelo, WBS y cronograma de trabajos permite verificar estas relaciones e identificar superposiciones incompatibles.

Mejorar la fiabilidad del presupuesto

Una dificultad constructiva puede traducirse en un costo adicional. Cuanto más compleja sea la instalación de un componente, mayor puede ser la necesidad de mano de obra, medios, obras provisionales o movimientos especiales.

La revisión de constructibilidad permite resaltar estas condiciones antes de la consolidación del presupuesto o, al menos, antes del inicio de los trabajos.

El objetivo no consiste en sustituir el cómputo métrico o la estimación económica, sino en verificar que las cantidades y las modalidades previstas sean compatibles con las efectivas condiciones de ejecución.

Proteger la intención de diseño y calidad

La búsqueda de la solución más fácil de construir no debe comprometer la intención de diseño, es decir, el propósito del proyecto, ni los objetivos arquitectónicos, funcionales o de rendimiento del proyecto.

La revisión debe, por lo tanto, distinguir entre una verdadera criticidad constructiva y una simple preferencia de la empresa. Cada modificación debe ser evaluada en relación con la intención de diseño, los requisitos del cliente y las prestaciones requeridas.

Esta comparación permite encontrar alternativas más simples de realizar sin perder calidad o modificar características esenciales de la obra.

Fomentar la colaboración y transferencia de conocimiento

La participación en la revisión de constructibilidad de diseñadores, empresa, dirección de obra, especialistas y cliente permite poner en comparación diferentes competencias.

Quien tiene experiencia en obra puede identificar problemas que no emergen solo de la lectura de los documentos. El diseñador puede explicar las razones de una elección. El responsable de compras puede señalar tiempos de aprovisionamiento incompatibles con el programa. El facility manager puede destacar dificultades futuras de acceso o mantenimiento.

La revisión se convierte así también en una herramienta de transferencia de conocimiento entre las diferentes fases del ciclo de vida de la obra.

Por qué realizar una revisión de constructibilidad

Cómo realizar una revisión de constructibilidad

Una revisión de constructibilidad efectiva puede ser organizada en un proceso estructurado que parte de la definición del perímetro de análisis y termina solo después de la verificación y el cierre de las críticas identificadas.

El número y la profundidad de las actividades dependen de la fase de diseño, de la complejidad de la obra y del sistema de entrega del proyecto, pero el proceso puede ser articulado en ocho pasos principales.

1. Definir objetivos y perímetro de la revisión

Antes de comenzar, es necesario establecer qué debe ser verificado y con qué nivel de profundidad. El perímetro puede abarcar todo el proyecto o disciplinas específicas, áreas, sistemas o trabajos particularmente críticos. Deben definirse al menos:

• fase de diseño de referencia;
• documentos y modelos a examinar;
• disciplinas involucradas;
• criterios de constructibilidad;
• categorías de riesgo;
• modalidades de registro de las observaciones;
• personas responsables de las decisiones.

Este paso evita que la revisión se transforme en una revisión genérica de todo el proyecto.

2. Definir la línea base documental

Antes de la revisión, debe identificarse la versión de los documentos que constituye la línea base del análisis. Tablas, modelos BIM, pliegos, cronogramas y documentos técnicos deben tener un estado de revisión claramente reconocible.

De esta manera, cada observación puede ser relacionada con la versión efectivamente analizada y se evita discutir críticas ya superadas por modificaciones posteriores.

3. Involucrar las competencias necesarias

El grupo de revisión debe incluir competencias de diseño y competencias directamente relacionadas con la ejecución.
No es necesario involucrar a todos los interesados en cada sesión: es más efectivo seleccionar a los participantes en función de los aspectos a verificar.

Para una revisión de la logística, por ejemplo, pueden ser indispensables gerentes de construcción, responsables de obra y especialistas en elevaciones; para un análisis de los sistemas, pueden ser prioritarios diseñadores MEP, instaladores y responsables BIM.

4. Analizar el proyecto desde el punto de vista de la ejecución

El proyecto se examina considerando no solo qué debe ser construido, sino sobre todo cómo será construido.

El análisis debe verificar, entre otros aspectos:

• métodos constructivos;
• secuencias operativas;
• espacios necesarios para los trabajos;
• accesibilidad;
• movimiento y elevación;
• logística;
• tolerancias;
• obras provisionales;
• seguridad;
• prefabricación y preensamblaje;
• adquisición y tiempos de entrega;
• posibilidad de inspección y mantenimiento.

Cuando esté disponible, el modelo BIM puede ser analizado junto con el cronograma y el layout de obra para evaluar no solo la configuración final de la obra, sino también su evolución durante las diferentes fases de construcción.

5. Registrar y clasificar las observaciones

Cada crítica debe ser registrada de manera estructurada. Un buen issue debería contener al menos:

• identificador único;
• elemento, zona o documento afectado;
• descripción del problema;
• motivación;
• categoría;
• prioridad;
• impacto previsto;
• posible solución propuesta;
• responsable;
• fecha límite;
• estado.

El registro inmediato reduce el riesgo de que decisiones y observaciones queden confinadas en las actas de las reuniones.

6. Evaluar las soluciones y tomar una decisión

Las críticas identificadas deben ser discutidas con los sujetos competentes. La solución elegida no debe perseguir solo la facilidad de ejecución, sino que también debe ser verificada en relación a:

• requisitos del cliente;
• rendimiento;
• calidad;
• seguridad;
• tiempos;
• costos;
• mantenimiento;
• intención de diseño.

Cuando existen más alternativas, puede ser útil registrar también las motivaciones de la decisión.

7. Asignar acciones, responsabilidades y plazos

Una crítica no se resuelve simplemente porque ha sido discutida. Cada decisión debe transformarse en una acción asignada a un responsable con un plazo definido.

Dependiendo del caso, la acción puede consistir en la actualización de una tabla, en la modificación del modelo BIM, en la solicitud de un detalle, en la revisión de la secuencia de construcción o en la verificación de una solución con un proveedor o un subcontratista.

8. Realizar el back-check y cerrar los issues

El último paso consiste en verificar que la solución acordada ha sido efectivamente recibida. El back-check debe controlar no solo la modificación específica, sino también sus posibles consecuencias en otras disciplinas, trabajos o documentos.

Solo después de esta verificación el issue puede considerarse cerrado.

Revisión de constructibilidad, revisión de diseño y verificación del proyecto: diferencias

Revisión de constructibilidad, revisión de diseño y verificación del proyecto son actividades relacionadas, pero tienen objetivos diferentes:

• la revisión de diseño examina sobre todo la calidad y la coherencia de las elecciones de diseño en relación a los requisitos, los objetivos del cliente y el rendimiento requerido. En el BIM puede incluir el análisis del modelo digital por parte de diseñadores, clientes, gerentes de proyecto y otros interesados;
• la verificación del proyecto tiene en cambio el propósito de verificar la conformidad de los documentos a los requisitos aplicables y a las condiciones previstas para la fase de diseño específica;
• la revisión de constructibilidad evalúa, en cambio, la viabilidad práctica de las soluciones de diseño, considerando los métodos constructivos, las secuencias operativas, la accesibilidad, los recursos disponibles y las condiciones de obra.

La misma pared, por ejemplo, puede ser analizada en la revisión de diseño para verificar la corrección de la solución de diseño, durante la verificación del proyecto en relación a los requisitos aplicables y en la revisión de constructibilidad para controlar la posibilidad de ejecutar correctamente todos los trabajos necesarios para su realización.

Diferencia entre revisión de constructibilidad, revisión de diseño y verificación del proyecto

¿Cuándo realizar la revisión de constructibilidad?

La revisión de constructibilidad debería comenzar lo antes posible dentro del desarrollo del proyecto y repetirse en los principales hitos, cuando aún existe un margen concreto para modificar las decisiones sin generar consecuencias significativas en costos y tiempos.
El análisis puede repetirse durante el desarrollo del proyecto, con contenidos y niveles de profundización diferentes según la fase:

• en las fases preliminares, se verifican los principales sistemas constructivos, los materiales, el diseño, las limitaciones del sitio, la accesibilidad y las condiciones logísticas;
• durante el desarrollo del diseño, la atención se centra en los detalles constructivos, las interfaces entre disciplinas, los métodos de colocación y las secuencias operativas;
• en el diseño ejecutivo, se analizan las soluciones definitivas, las interferencias, los espacios de trabajo, los métodos de aprovisionamiento y las condiciones necesarias para la ejecución;
• durante el procurement, es útil verificar los tiempos de fabricación, la disponibilidad de los componentes, las limitaciones de transporte, la prefabricación y los requisitos de instalación;
• antes del inicio de los trabajos, se controlan sobre todo las críticas aún abiertas que podrían generar RFI, variantes, retrasos, retrabajos o problemas de seguridad;
• después de modificaciones de diseño relevantes, se verifican los aspectos afectados por la modificación y las posibles repercusiones en los trabajos ya previstos.

La revisión, por lo tanto, no debe necesariamente coincidir con una única reunión, sino que puede articularse en varios ciclos con objetivos diferentes.
El objetivo es intervenir cuando aún existe un margen concreto para modificar el proyecto, evitando que una crítica identificada demasiado tarde requiera intervenciones complejas durante la construcción.

¿Quién participa en la revisión?

El grupo de revisión debe incluir las competencias necesarias para evaluar los aspectos técnicos, constructivos y organizativos del proyecto.

En función de la complejidad de la obra, pueden participar:

• gerente de proyecto y responsable de la obra;
• diseñadores arquitectónicos, estructurales y de instalaciones;
• gerente de construcción o responsable de producción;
• empresa ejecutora y principales subcontratistas;
• director de obra;
• coordinador de seguridad;
• responsables BIM y coordinadores de las disciplinas;
• responsables de compras;
• especialistas en prefabricación, logística o montaje;
• proveedores de componentes o sistemas especializados, cuando los métodos de fabricación, transporte o instalación influyen en la constructibilidad;
• facility manager, cuando el análisis incluye las condiciones de gestión y mantenimiento.

Es importante que cada participante conozca de antemano el ámbito de la revisión. Una reunión con demasiadas personas y sin criterios bien definidos corre el riesgo de producir muchos comentarios, pero pocas decisiones.

¿Quién participa en la revisión?

¿Qué documentos se necesitan?

La revisión de constructibilidad debe partir de información suficientemente actualizada y coherente.

Entre los documentos más útiles se encuentran:

• elaborados gráficos y detalles constructivos;
• pliegos y especificaciones técnicas;
• cómputo métrico y documentación económica disponible;
• cronograma;
• plan logístico y diseño de obra;
• documentación relacionada con la seguridad;
• fichas técnicas e información sobre los materiales;
• datos relativos a componentes prefabricados o sistemas especiales;
• modelos BIM de las diferentes disciplinas;
• BEP (Plan de Ejecución BIM) y requisitos informativos, cuando se prevén;
• anteriores RFI, no conformidades y problemas ya registrados;
• plan de aprovisionamientos e información sobre componentes con largos tiempos de entrega;
• procedimientos o hipótesis relacionadas con elevaciones, obras provisionales, prefabricación y montaje, cuando estén disponibles.

La documentación debe tener una versión identificable. Una revisión basada en elaborados superados puede producir observaciones correctas pero ya no aplicables.

¿Cuáles son los resultados de una revisión de constructibilidad?

La revisión de constructibilidad debe producir resultados verificables y utilizables en las fases posteriores del proyecto, no solo un acta de reunión.

Dependiendo de la organización del proyecto, los resultados pueden incluir:

• informe de revisión de constructibilidad;
• registro de problemas y acciones;
• marcado de planos y documentos;
• vistas instantáneas del modelo BIM;
• registro de decisiones con las motivaciones de las principales elecciones;
• lista de responsables y plazos;
• lista de las críticas aún abiertas;
• actualizaciones requeridas a elaborados, modelos o cronogramas;
• informe de verificación y cierre de problemas;
• lecciones aprendidas para transferir a fases posteriores o proyectos futuros.

El formato puede cambiar de un encargo a otro, pero siempre debe ser posible reconstruir qué crítica se ha identificado, qué decisión se ha tomado, quién debía intervenir y si la solución ha sido efectivamente verificada.

¿Cómo clasificar las observaciones?

Las observaciones son las señalizaciones surgidas durante la revisión de constructibilidad que evidencian un problema, una solicitud de aclaración o una posible mejora respecto a las modalidades de realización previstas. Pueden referirse a aspectos técnicos, constructivos, organizativos, económicos o de seguridad y pueden tener niveles de prioridad muy diferentes.

La gestión de las observaciones requiere, por lo tanto, criterios compartidos. Sin una clasificación, una crítica que puede bloquear un trabajo corre el riesgo de terminar en la misma lista que una simple propuesta de mejora.

Veamos entonces cómo organizar los problemas de manera útil para las decisiones.

Críticas por riesgo

Una clasificación simple puede distinguir las observaciones en función del riesgo asociado:

• alta: puede impedir un trabajo, crear un riesgo significativo o producir consecuencias relevantes en tiempos y costos;
• media: requiere una modificación o una aclaración, pero no compromete directamente el avance;
• baja: se refiere a una mejora, un detalle o un aspecto con consecuencias limitadas.

Cuando el proyecto requiere una evaluación más estructurada, la prioridad puede determinarse a través de una matriz de probabilidad-impacto o mediante umbrales definidos para seguridad, costo, retraso previsto o posible bloqueo de los trabajos. El criterio debe definirse antes de la revisión y aplicarse de manera coherente.

Clasificación por impacto

Un segundo nivel puede describir los ámbitos sobre los cuales el problema produce un impacto:

• costos;
• tiempos;
• seguridad;
• calidad;
• accesibilidad;
• logística;
• mantenimiento;
• coordinación interdisciplinaria;
• aprovisionamiento.

Un mismo problema puede tener múltiples impactos. Un problema de accesibilidad para el mantenimiento, por ejemplo, puede afectar tanto la calidad de la obra como los costos del ciclo de vida.

Problema, consulta, recomendación y oportunidad de valor

Una posible taxonomía, que debe adaptarse a los procedimientos de la encomienda específica, distingue los comentarios producidos durante la revisión de constructibilidad en:

• un problema señala una condición que requiere una decisión o una corrección;
• una consulta requiere un aclaramiento;
• una recomendación propone una solución mejorada;
• una oportunidad de valor señala, en cambio, una posible optimización con ventajas en costos, tiempos, calidad o métodos de ejecución.

Esta distinción evita que cada observación se trate como un error de diseño.

Cómo evitar listas de comentarios ingobernables

Una buena revisión no produce el mayor número posible de comentarios. Produce observaciones útiles, verificables y asignables.

Cada observación debería indicar al menos la referencia al elemento o al documento interesado, el problema detectado, la motivación, el impacto previsto y la acción requerida.

Comentarios como «por verificar» o «atención a este detalle» tienen poco valor si no explican qué problema existe y quién debe intervenir.

BIM y herramientas digitales para la revisión de constructibilidad

El BIM puede apoyar la revisión de constructibilidad a través de modelos federados, información asociada a los objetos, vistas, anotaciones y sistemas para la gestión de problemas.

La detección de conflictos y la gestión de conflictos permiten identificar y gestionar interferencias geométricas, espaciales entre elementos y disciplinas y luego clasificar, asignar y seguir tales interferencias hasta su resolución.

Las incompatibilidades relacionadas con la secuencia de las obras y el uso de los espacios en el tiempo requieren, en cambio, análisis de las fases constructivas y, cuando están disponibles, simulaciones BIM 4D, en las que el modelo se conecta al cronograma.

La revisión del proyecto en el ámbito BIM permite examinar el modelo 3D junto a los interesados y asociar observaciones a elementos y vistas específicas. Este enfoque facilita la comparación respecto a la mera consulta de las tablas 2D.

Un apoyo adicional proviene del model checking, que permite realizar controles automáticos o semiautomáticos sobre los modelos y los requisitos informativos. Estos controles pueden resaltar condiciones que requieren una verificación de constructibilidad, como dimensiones no compatibles, requisitos no cumplidos o información faltante.

El model checking y la detección de conflictos no reemplazan, sin embargo, la revisión de constructibilidad: muchos problemas de constructibilidad dependen de métodos de ejecución, secuencias, equipos, logística o condiciones operativas que no pueden ser identificados solo a través del control geométrico del modelo.

BCF y gestión de problemas

El BCF (BIM Collaboration Format) es un estándar openBIM desarrollado por buildingSMART para el intercambio y la gestión de problemas entre diferentes aplicaciones BIM.

A través de un flujo de trabajo BCF, una observación puede estar vinculada al punto del modelo interesado, a los elementos involucrados, a una vista, a los comentarios, al estado y a los responsables, sin tener que transferir cada vez todo el modelo.

El BCF puede, por lo tanto, apoyar la revisión de constructibilidad, especialmente cuando participan partes que utilizan software diferente y es necesario mantener una gestión estructurada e interoperable de las observaciones.

La conexión entre el modelo y la gestión de problemas permite asociar cada observación al elemento interesado, a la vista o al documento de referencia y al responsable de la acción. La revisión mantiene así un vínculo directo entre la criticidad identificada, la decisión tomada y la posterior verificación de la solución.

Ejemplo práctico: revisión de un proyecto de interior fit-out

Consideremos el interior fit-out, es decir, el equipamiento interno, de un piso de oficinas con paredes divisorias, techos falsos, suelos elevados, instalaciones eléctricas y HVAC (Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado), mobiliario fijo y sistemas contra incendios.

Durante la revisión, el grupo analiza el modelo y la secuencia prevista por el cronograma.

Surgen tres criticidades:

• la primera se refiere a una unidad terminal de HVAC colocada sobre un techo falso con espacio insuficiente para el acceso necesario para el mantenimiento. El problema se clasifica como alta prioridad y asignado al diseñador de instalaciones;
• la segunda se refiere a la secuencia de las obras. El proyecto prevé la colocación de algunos muebles fijos antes del cierre de una porción de techo falso, pero las dimensiones de los muebles dificultan el acceso posterior a los equipos. La secuencia se modifica antes del inicio de las obras;
• la tercera se refiere al transporte de una pared equipada de grandes dimensiones. El componente es compatible con el local de destino, pero el camino necesario para alcanzarlo presenta una curva incompatible con sus dimensiones. La revisión lleva a la definición de un modo diferente de entrega y montaje.

Ninguno de los tres problemas deriva necesariamente de un error geométrico del proyecto. Surgen cuando el modelo se lee desde el punto de vista de la construcción, el mantenimiento y la logística.

¿Cómo medir la eficacia de la revisión?

La eficacia de la revisión de constructibilidad debe evaluarse a través de resultados observables. El simple número de problemas identificados no es suficiente: muchas observaciones pueden indicar un análisis profundo, pero también una documentación particularmente problemática o una clasificación excesivamente fragmentada. Algunos indicadores útiles son:

• número y porcentaje de criticidades de alta prioridad interceptadas antes del inicio de las obras;
• porcentaje de problemas resueltos dentro del plazo;
• número de RFI generadas por criticidades que podrían haber sido interceptadas durante la revisión;
• variantes originadas por deficiencias de constructibilidad;
• retrabajos y no conformidades atribuibles a problemas de constructibilidad;
• retrasos asociados a problemas de diseño o de secuencia;
• número de criticidades de alta prioridad que permanecieron abiertas al inicio de la obra;
• tiempo medio necesario para cerrar un problema;
• porcentaje de problemas reabiertos después de un primer cierre;
• distribución de las observaciones por categoría y disciplina;
• costo de los retrabajos atribuibles a criticidades de constructibilidad no interceptadas;
• comparación de los resultados normalizada respecto a tamaño, duración o valor del proyecto, al comparar diferentes encomiendas.

La comparación entre proyectos diferentes también permite entender qué tipos de problemas ocurren con mayor frecuencia. Las criticidades recurrentes deberían alimentar un sistema de lecciones aprendidas, de modo que la experiencia adquirida se transforme en criterios y listas de verificación utilizables en proyectos posteriores.

Una revisión eficaz no coincide, por lo tanto, con un documento final lleno de comentarios. El resultado más importante es reducir el número de criticidades que llegan a la obra y aumentar la previsibilidad de tiempos, costos y métodos de ejecución.

Para obtener resultados medibles, es importante que cada observación permanezca disponible incluso después de la revisión y pueda ser verificada con el tiempo. Una plataforma de seguimiento de problemas BIM permite mantener bajo control problemas, responsabilidades, plazos y estado de avance de las actividades, creando una continuidad entre la fase de análisis del proyecto y la de ejecución. La revisión se convierte así en parte de un proceso de control que acompaña las decisiones hasta su efectiva implementación. La revisión se convierte así en parte de un proceso de control que acompaña las decisiones hasta su efectiva implementación.

FAQ – Revisión de constructibilidad

¿Qué es una revisión de constructibilidad?

Una revisión de constructibilidad es un análisis del proyecto realizado desde el punto de vista de su concreta realización. Verifica aspectos como métodos constructivos, secuencias, accesibilidad, logística, espacios de trabajo, aprovisionamientos, seguridad y mantenimiento para identificar las criticidades antes de que lleguen a la obra.

¿Cuándo debe realizarse?

La revisión de constructibilidad debería comenzar durante las primeras fases de desarrollo del proyecto y repetirse en los principales hitos. Cu

¿La revisión de constructibilidad y la detección de conflictos son lo mismo?

No. La detección de conflictos identifica principalmente interferencias geométricas y espaciales en los modelos BIM. La revisión de constructibilidad tiene un campo más amplio y también analiza secuencias, métodos constructivos, accesibilidad, logística, seguridad, adquisición y condiciones operativas.

¿Cuáles son los resultados de una revisión de constructibilidad?

Los resultados pueden incluir un informe de revisión, un registro de problemas, mark-up, vistas del modelo, registro de decisiones, acciones con responsables y plazos, y un informe de verificación y cierre. El objetivo es hacer trazable todo el proceso desde la criticidad hasta la solución.

¿Quién lleva a cabo una revisión de constructibilidad?

La coordinación puede ser confiada al gerente de proyecto, al gerente de construcción o a una figura designada por el plan de gestión del proyecto. Sin embargo, es útil involucrar las competencias necesarias según los aspectos a verificar.

¿Se puede realizar una revisión de constructibilidad después del inicio de los trabajos?

Sí. Una revisión puede ser útil incluso durante la construcción, especialmente en caso de:

• modificaciones de diseño;
• nuevas condiciones de obra;
• variaciones en las secuencias operativas;
• problemas recurrentes durante la ejecución.

¿Cuánto debe durar una revisión de constructibilidad?

No existe una duración estándar. El tiempo depende de la complejidad del proyecto y de la fase en la que se realice. Para obras complejas, es preferible organizar varias sesiones dedicadas a temas específicos.

¿Es posible hacer una revisión de constructibilidad sin un modelo BIM?

Sí. La revisión puede utilizar documentos 2D, pliegos, cronogramas y fichas técnicas. Sin embargo, el BIM ofrece herramientas adicionales para analizar:

• geometrías e interferencias;
• secuencias constructivas;
• accesibilidad;
• información asociada a los elementos.

¿Cómo se documenta una revisión de constructibilidad?

Cada observación debería tener al menos:

• identificador;
• descripción del problema;
• referencia al documento o al elemento afectado;
• responsable;
• plazo;
• estado de la acción.

¿Una revisión de constructibilidad puede modificar el proyecto?

Sí. Las observaciones pueden llevar a modificaciones en el diseño, pero cada propuesta debe seguir el proceso de aprobación previsto por el proyecto y tener en cuenta los efectos en costos, tiempos y requisitos.

¿La revisión de constructibilidad también se refiere al mantenimiento?

Sí. Cuando el ámbito de la revisión lo permite, se pueden verificar la accesibilidad a los equipos, los espacios de mantenimiento y la posibilidad de reemplazar los componentes.