Como elaborar um orçamento de reforma

Neste artigo de aprofundamento analisamos como elaborar um orçamento de reforma de apartamento (veja o relacionado aprofundamento).

Embora não possamos abordar todas as categorias de construção (novo edifício, reforma, manutenção), iremos fornecer um passo a passo a fim de criar um guia útil.

Além disso, iremos disponibilizar o modelo 3D do projeto de reforma ao qual o orçamento se refere, bem como o software (grátis por 30 dias) utilizado para realizar o próprio modelo.

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Orçamento estimativo

O orçamento estimativo é o documento que permite orçamentar o valor para a realização de um edifício ou para a sua manutenção.

É utilizado em obras privadas, como documento para gerenciar a relação entre cliente e construtora, bem como em obras públicas.

A elaboração do orçamento é fundamental para:

1. obter os custos de realização de um edifício e planejar de forma adequada os fluxos financeiros do cliente;
2. solicitar ofertas de empresas para execução das obras;
3. ter controle dos processos aplicáveis;
4. ter uma referência para o cálculo de honorários profissionais.

O orçamento também serve à construtora, pois permite definir as necessidades do canteiro de obras.

Orçamento de reforma de apartamento

Uma vez realizado o projeto de reforma de apartamento, podemos prosseguir com a elaboração do orçamento. Neste sentido, vamos definir a lista de preços de referência.

Poderíamos, por exemplo, usar as várias listas de preços nacionais ou também listas de preços específicas para obras de reforma privadas.

Os elementos característicos de um orçamento são:

• descrição de cada serviço;
• quantidades dos serviços (dimensões);
• preço unitário dos serviços;
• valor de cada serviço (obtido multiplicando as quantidades pelo preço unitário);
• valor total.

Modelo de orçamento

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Método manual vs. cálculo automático de modelo 3D

A primeira escolha diz respeito ao método de elaboração do cálculo: manual ou automático a partir de modelo 3D BIM:

• método manual – é o método tradicional, baseado na leitura e medição direta dos desenhos técnicos (plantas, seções, fachadas). Requer atenção e precisão, pois cada quantidade deve ser medida e transcrita manualmente. É indicado para projetos de pequenas dimensões ou quando não se dispõe de um modelo digital avançado;
• cálculo automático a partir de modelo 3D – graças aos softwares BIM, é possível extrair automaticamente as quantidades dos elementos diretamente do modelo tridimensional. Esta abordagem é mais rápida, reduz erros e permite atualizações dinâmicas em caso de modificações no projeto. É particularmente indicada para projetos complexos e de grandes dimensões.

Escolha do orçamento

O segundo passo consiste em escolher o orçamento mais adequado, ou seja, a lista de referência dos preços unitários para trabalhos e materiais de construção:

• atualização – use sempre orçamentos atualizados para o ano em curso para evitar subestimações ou superestimações;
• relevância territorial – prefira orçamentos regionais ou locais, uma vez que os preços variam significativamente com base na zona geográfica;
• especificidade do projeto – para trabalhos particulares (restauro, infraestruturas, instalações especiais), pode ser útil um orçamento especializado, como aqueles emitidos pelo DEU, ANCE ou outros órgãos técnicos do setor.

Cálculo das quantidades e aplicação dos preços

Após selecionar o orçamento, passa-se ao cálculo das quantidades das respectivas obras e à determinação dos custos unitários:

• identificação das rubricas de cálculo – para cada obra, busca-se a rubrica correspondente no orçamento;
• medição das quantidades – utilizam-se desenhos 2D ou modelos BIM para calcular:
  • m² para superfícies (rebocos, pisos, pinturas);
  • m³ para volumes (escavações, concretos);
  • ml para elementos lineares (tubulações, cabos);
  • nr. para elementos pontuais (portas, janelas);
• aplicação dos preços unitários – multiplica-se cada quantidade pelo preço unitário do orçamento;
• tabela do cálculo – organiza-se tudo em uma tabela com:
  • número da rubrica;
  • descrição;
  • unidade de medida;
  • quantidade;
  • preço unitário;
  • valor parcial.

Determinação do valor total

Por fim, procede-se ao cálculo do custo total do projeto, incluindo todos os elementos econômicos:

• soma dos valores parciais – totalizam-se todos os custos item por item para obter o custo direto das obras;
• adição dos encargos acessórios:
  • encargos de segurança – custos para a aplicação das medidas de segurança no canteiro;
  • despesas gerais – percentual para cobrir os custos indiretos da empresa (administração, logística, etc.);
  • lucro da empresa – margem de lucro aplicada ao total das obras;
  • IVA – a ser calculado sobre o valor total segundo a alíquota vigente;
• verificação final – verifica-se a exatidão do cálculo, a correção dos preços aplicados e a inclusão de todas as obras.

Seguindo atentamente esses passos, é possível obter um cálculo métrico preciso, profissional e alinhado com as necessidades do projeto de construção.

Classificação dos serviços por categorias

A classificação dos serviços visa estruturar as obras em partes físicas.

Geralmente, o projetista agrupa os serviços por categorias de trabalho, a fim de tornar o documento mais legível e correspondente aos documentos gráficos de projeto, mas também para encontrar de forma rápida quantidades e valores.

Vejamos agora um exemplo de como criar uma estrutura de serviços para um orçamento de reforma:

• Super Categorias
  • demolições
  • novas construções
• Categorias
  • demolições
  • remoções
  • transporte para aterro
  • trabalhos de alvenaria
  • acabamentos
  • instalações
• Sub Categorias
  • portas e esquadrias
  • pisos e revestimentos
  • sistema hidráulico
  • sistema elétrico
  • contrapiso
  • divisórias
  • pintura

Estrutura Analítica de Projetos de um orçamento estimativo

Elaboração do orçamento com um software BIM (5D)

Uma vez realizado o modelo do apartamento com o programa de arquitetura BIM Edificius, é possível obter de forma automática o relacionado orçamento através do ambiente orçamento do próprio programa para arquitetura BIM.

Após ter importado a lista de preços de referência, associamos a cada objeto do modelo um ou mais serviços da lista, conforme abaixo:

• às paredes externas associamos os serviços referentes a demolição, transporte para aterro, etc.;
• às divisórias novas associamos os itens de edifício novo, rebocos, pintura, etc.;
• às janelas novas associamos o item de entidade nova, etc.;
• aos ambientes associamos os itens de demolição piso antigo e colocação piso novo, etc.

Para obter as medições de forma automática, é possível utilizar as fórmulas sugeridas pelo software ou criar novas de acordo com necessidades específicas.

Assim, o orçamento é obtido de forma automática, com desenvolvimentos analíticos e medições.

Elaboração automática do orçamento em Edificius

Neste ponto, é possível salvar o arquivo do orçamento obtido.

Integração entre software de arquitetura e software para orçamento de obras (PriMus)

Outra importante possibilidade é a integração entre modelo geométrico (BIM 3D), realizado com Edificius, e PriMus.

Graças à integração entre os dois softwares, de fato, é possível dispor de vários recursos adicionais de PriMus:

• trocar a ordem de exibição dos vários itens;
• utilizar recursos como “encontrar item”;
• introduzir subtotais;
• outros recursos avançados para orçamento.

Eventuais modificações feitas ao modelo arquitetônico também são feitas ao orçamento, que, portanto, está sempre atualizado. Todas modificações são salvas no arquivo EDF.

Cálculo métrico de reforma online

Atualmente, existem também aplicativos para o cálculo métrico online que permitem criar e gerenciar o cálculo métrico de qualquer dispositivo sem a necessidade de instalar software, permitindo o acesso de qualquer dispositivo e otimizando tempos, custos e precisão do processo.

A gestão online dos documentos, como no caso do PriMus online, habilita a colaboração em tempo real entre projetistas, empresas e técnicos, mesmo de sedes ou dispositivos diferentes. O sistema em nuvem garante o acesso constante aos dados, a segurança através de backups automáticos, e a eliminação da necessidade de trocar arquivos, reduzindo erros, duplicações e perdas de tempo.

A integração com orçamentos regionais e nacionais atualizados e o uso de fórmulas guiadas para o cálculo das quantidades tornam ainda mais eficiente a elaboração de cálculos para intervenções complexas como as reformas. Além disso, a possibilidade de exportar relatórios profissionais (cálculos estimativos, listas de preços, análises de preços) em vários formatos simplifica a comunicação com clientes e órgãos contratantes.

Por fim, a adoção dessa metodologia permite um maior controle econômico da intervenção de construção, apoiando também análises comparativas de diferentes soluções projetuais e contribuindo para a melhoria da qualidade construtiva e a sustentabilidade da obra.

Além disso, você pode trabalhar com vários usuários conectados simultaneamente ao mesmo documento e colaborar nas mesmas rubricas de cálculo com colegas que não estão fisicamente no mesmo local.

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• Baixe o modelo 3D BIM (arquivo .edf) do projeto de reforma de apartamento

Assista ao vídeo tutorial sobre como elaborar um orçamento métrico detalhado com o Edificius

FAQ sobre o cálculo para uma reforma

O que é o cálculo métrico e para que serve?

O cálculo métrico estimativo é um elaborado técnico que permite estimar o valor necessário para a realização ou manutenção de uma obra de construção. Serve para planejar os custos, solicitar propostas às empresas, controlar as obras e calcular o honorário profissional do técnico.

Quando é necessário elaborar um cálculo métrico?

O cálculo métrico é obrigatório em obras públicas como parte do projeto executivo, mas é frequentemente utilizado também em obras privadas para regular as relações contratuais entre contratante e empresa.

Quem deve elaborar o cálculo métrico?

O cálculo métrico é elaborado pelo projetista, que desenvolve uma previsão dos custos da obra com base no projeto e nos preços das obras.

Como se elabora um cálculo métrico estimativo?

Identificam-se as obras necessárias, medem-se as quantidades e multiplicam-se pelos respectivos preços unitários, utilizando um orçamento atualizado. Tudo é organizado em uma tabela com descrição, unidade de medida, quantidade, preço unitário e valor parcial.

Qual é a diferença entre cálculo manual e cálculo automático a partir de modelo 3D?

O cálculo manual requer a medição a partir dos desenhos técnicos 2D, enquanto o cálculo automático a partir de modelo 3D (BIM) permite extrair automaticamente as quantidades do modelo digital, tornando o processo mais rápido, preciso e dinâmico.

Como se escolhe o orçamento a ser utilizado?

É aconselhável utilizar orçamentos atualizados, pertinentes ao território e adequados ao tipo de projeto (reforma, restauro, instalações, etc.), como os orçamentos regionais ou aqueles especializados emitidos por órgãos técnicos.

Quais elementos compõem um cálculo métrico?

Um cálculo métrico inclui: descrição das obras, medições, preços unitários, valores parciais para cada rubrica e o valor total da obra.

Por que dividir as obras em categorias e subcategorias?

A divisão melhora a legibilidade do cálculo, permite uma gestão mais ordenada, facilita a análise de custos, a comparação entre projetos e a gestão das variantes e dos estados de avanço das obras (SAL).

Quais são as vantagens do cálculo métrico a partir do modelo BIM?

O BIM permite obter cálculos precisos e atualizados automaticamente com o projeto, reduz erros, melhora a rastreabilidade das quantidades, permite a gestão das variantes em tempo real e favorece uma economia de tempo e custos.

É possível fazer um cálculo métrico online?

Sim, existem softwares e plataformas online, como o PriMus online, que permitem criar e gerenciar cálculos métricos de qualquer dispositivo e em colaboração com outros profissionais, sem instalar software.