Reforma de apartamento

O guia completo para reforma de apartamento, com fases de projeto e um exemplo prático com arquivos DWG para baixar

Os profissionais da indústria da construção são cada vez mais frequentemente chamados a realizar projetos de reforma, em vez de criar novos espaços e novas estruturas.

Neste artigo de aprofundamento iremos abordar todas as fases de um projeto de reforma de apartamento, apresentando um caso prático com modelo BIM no formato 3D, render e desenhos técnicos no formato DWG para baixar.

Antes

Depois

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Download do modelo 3D BIM (arquivo .edf) do projeto

Reforma de apartamento: tipo e definições

Existem vários tipos de intervenção, especialmente quando se trata da renovação de apartamentos.
Vamos ver os principais tipos de reformas:

1. “intervenções de manutenção ordinária”: obras de reparação, renovação e substituição de acabamentos, bem como obras necessárias para integrar ou garantir a eficiência de instalações existentes.
2. “Intervenções de manutenção extraordinária”: obras e modificações necessárias para renovar e substituir até mesmo partes estruturais de edifícios, bem como para realizar e integrar instalações sanitárias, desde que não alterem o volume total do edifício. As intervenções de manutenção extraordinárias também incluem obras de divisão ou unificação de unidades imobiliárias.
3. “Intervenções de conservação e restauro”: obras destinadas a preservar a unidade imobiliária e garantir a sua funcionalidade. Estas intervenções preveem a consolidação, restauração e renovação dos elementos constitutivos do edifício, a inclusão de elementos acessórios e instalações de acordo com o uso pretendido do edifício, bem como a eliminação de elementos estranhos ao próprio edifício.
4. “Intervenções de renovação”: obras destinadas a transformar, totalmente ou parcialmente, as unidades imobiliárias em relação à situação anterior. Essas intervenções incluem a restauração ou substituição de alguns componentes do edifício, bem como a eliminação, a modificação e a inserção de novos elementos e instalações. Nesta categoria também estão incluídas intervenções de demolição e reconstrução com o mesmo volume do edifício anterior.

Planta situação de projeto

Planta comparação entre situação atual e situação de projeto

Uma intervenção que modifica a distribuição e a estrutura arquitetônica de um ambiente interno pode, então, ser considerada:

• manutenção extraordinária leve, se prevê a substituição de elementos existentes não estruturais;
• manutenção extraordinária pesada, se prevê a substituição de elementos existentes, mesmo estruturais;
• reforma leve, se prevê a entrada de elementos novos e instalações.

Resumindo, a diferença entre reforma e manutenção extraordinária reside na adição de elementos novos, pois a reforma deve ser considerada como uma série de obras que visam mudar o edifício a fim de renová-lo.

Reforma de apartamento e autorizações

Uma vez definido o tipo correto de reforma, é necessário solicitar a autorização necessária para iniciar as obras.

A este respeito, cada País adota tipos diferentes de procedimentos e documentos a serem apresentados para obter tais autorizações.

Antes

Depois

Reforma de apartamento e fases de projeto

Um projeto de reforma de apartamento inclui fases e intervenções diferentes, mas ligadas entre si dentro de um conceito unitário. A primeira fase refere-se a inspeção e análise precisa do estado dos locais, com verificação das condições das principais instalações (hidráulicas, térmicas, elétricas). Esta fase é acompanhada pela elaboração de desenhos técnicos.

Em seguida, de acordo com as diretrizes e necessidades do cliente, realiza-se o novo desenho funcional e arquitetônico do apartamento. Ao longo das três diferentes fases do projeto (preliminar, definitivo e executivo), são criados os elementos necessários para a elaboração de um orçamento visando obter a avaliação econômica de toda a intervenção.

Enfim, uma vez escolhidos os materiais a serem utilizados para a realização da reforma (revestimentos, pisos, pintura, etc.), as obras podem começar.

Para qualquer tipo de intervenção, então, as fases do projeto podem ser esquematizadas e resumidas desta forma:

1. Inspeção
2. Coleta de dados, planimetrias e projetos aprovados
3. Levantamento métrico e fotográfico do estado dos locais
4. Elaboração projeto preliminar
5. Elaboração projeto definitivo/executivo
6. Documentação necessária para o início das obras

Custo de um projeto de reforma de apartamento

Para avaliar o custo total de um projeto de reforma de apartamento, é necessário elaborar um orçamento detalhado que conecta os serviços a serem realizados, as respectivas quantidades e o custo unitário de cada serviço. A estrutura de um orçamento genérico prevê o seguinte:

• Remoções: portas, esquadrias, elementos de aquecimento, equipamento sanitário, etc.
• Demolições: pisos, revestimentos, divisórias, forros, etc.
• Movimentação de materiais resultantes de demolições e transporte para descarte autorizado.
• Realização de novas instalações, novas divisórias, pisos, revestimentos, rebocos, forros, pintura.
• Fornecimento e colocação de equipamentos sanitários, portas e esquadrias.

Nos próximos artigos de aprofundamento iremos focar na metodologia de elaboração de um orçamento, analisando um projeto de reforma de apartamento e fornecendo um exemplo prático com arquivos para baixar.

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Reforma de apartamento: um exemplo prático

Antes

Depois

Neste artigo dedicado a reforma de apartamento vamos focar na transformação funcional e arquitetônica de um apartamento existente, que remonta aos anos 60′-70′, cujo arranjo dos espaços é caracterizado por um comprido corredor central que leva a todos os ambientes. A entrada à unidade habitacional, na situação atual, leva diretamente ao lado curto do corredor central. O lado esquerdo dá acesso à porta da cozinha, seguida pelo banheiro e pelo primeiro quarto. O lado oposto, pelo contrário, conduz a sala de estar, sala de jantar e segundo quarto. Cada ambiente, então, é funcionalmente dependente do outro.

Antes

Depois

O projeto visa criar um espaço que responda melhor às necessidades de habitação de uma família média. Para este fim, a área de estar foi completamente redesenhada, criando um espaço único que inclui sala de estar e sala de jantar. A cozinha abre-se para um espaço aberto através de uma grande porta de vidro com portas deslizantes que garantem, se necessário, uma maior privacidade ao ambiente. A superfície do corredor foi, portanto, reduzida ao mínimo e equipada com cabides e estantes para otimizar o espaço. A área de dormitórios, separada da área de estar, mantém inalterados os quartos originais, melhorados graças à adição de áreas de serviço, tais como o armário e o banheiro privativo.

Este exemplo pertence à categoria de reforma de edifícios, pois prevê a adição de instalações não existentes na situação atual do próprio edifício.

Arquivo DWG do projeto de reforma de apartamento

Confira aqui os documentos técnicos (plantas e cortes) e o modelo 3D do projeto de reforma de apartamento. Todos esses documentos podem ser baixados gratuitamente.

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Download do modelo 3D BIM (arquivo .edf) do projeto

Baixe os arquivos DWG no formato .zip de planta e cortes do projeto e do estado de comparação