Guia para o projeto de reabilitação de um apartamento

Atualmente, na prática profissional, os engenheiros estão cada vez mais engajados na elaboração de projetos para a reformulação e adaptação do parque imobiliário existente, em vez de criar novos espaços e artefatos. Neste artigo, falaremos brevemente com vocês sobre todas as fases do projeto de reforma de um apartamento.

Também lhe apresentamos um caso prático, com um modelo 3D para download gratuito, um vídeo explicativo de como realizar o projeto de reforma com o software de projeto arquitetônico BIM, e slides resumidos.

Render da entrada em sua situação atual

Render da entrada como prevista pelo projeto de reforma

Tipos de reabilitação de apartamentos e definições

Existem vários tipos de intervenção, especialmente quando se trata da renovação de apartamentos.
Vamos ver os principais tipos de reformas:

1. intervenções de manutenção ordinária: trabalhos de reparação, reforma e substituição de acabamentos, bem como obras necessárias para integrar ou garantir a eficiência de instalações existentes.
2. Intervenções de manutenção extraordinária: trabalhos necessárias para renovar e substituir até mesmo partes estruturais de edifícios, bem como para realizar e integrar instalações sanitárias, desde que não alterem o volume total do edifício. As intervenções de manutenção extraordinárias também incluem trabalhos de divisão ou unificação de unidades imobiliárias.
3. Intervenções de conservação: obras destinadas a preservar a unidade imobiliária e garantir a sua funcionalidade. Estas intervenções preveem a consolidação, restauração e reforma dos elementos constitutivos do edifício, a inclusão de elementos acessórios e instalações necessárias, bem como a retirada de elementos alheios ao próprio edifício.
4. Intervenções de reforma: trabalhos destinados a transformar, totalmente ou parcialmente, as unidades imobiliárias em relação à situação anterior. Essas intervenções incluem a restauração ou substituição de alguns componentes do edifício, bem como a eliminação, a modificação e a inserção de novos elementos e instalações. Nesta categoria também estão incluídas intervenções de demolição e reconstrução com o mesmo volume do edifício anterior.

Planta da situação de projeto

Planta de comparação entre situação de projeto e situação existente

Uma intervenção que modifica a distribuição e a estrutura arquitetônica de um ambiente interno pode, então, ser considerada:

• manutenção extraordinária leve, se prevê a substituição de elementos existentes não estruturais;
• manutenção extraordinária pesada, se prevê a substituição de elementos existentes, mesmo estruturais;
• reforma leve, se prevê a entrada de elementos novos e instalações.

Resumindo, a diferença entre reforma e manutenção extraordinária reside na adição de elementos novos, pois a reforma deve ser considerada como uma série de obras que visam mudar o edifício a fim de renová-lo.

Leia o artigo: “Manutenção de emergência: o que é, tipos e exemplos“.

Reforma de apartamento e autorizações

Uma vez definido o tipo correto de reforma, é necessário solicitar a autorização necessária para iniciar as obras.

A este respeito, cada País adota tipos diferentes de procedimentos e documentos a serem apresentados para obter tais autorizações.

Render da cozinha em sua situação atual

Render da cozinha como prevista pelo projeto de reforma

Fases de projeto

O projeto de reforma de um apartamento inclui fases e intervenções diferentes mas interligadas dentro de um conceito único. A primeira fase trata da inspeção e do levantamento preciso do estado das instalações, com verificação das condições das principais redes (água, aquecimento, eletricidade). Esta fase é acompanhada pela elaboração de desenhos técnicos.

Posteriormente, de acordo com as indicações e solicitações do cliente, é realizado o redesenho funcional e arquitetônico do apartamento. Durante o progresso das três diferentes fases de projeto (preliminar, definitiva e executiva), são criados os elementos necessários para a elaboração de um cálculo métrico para obter a avaliação econômica de toda a intervenção.

Finalmente, depois de também ter procedido à escolha dos materiais a serem utilizados para a realização dos trabalhos de renovação (revestimentos, pisos, tintas, etc.), procedemos ao início do canteiro de obras e dos trabalhos.

Para qualquer tipo de intervenção, então, as fases do projeto podem ser esquematizadas e resumidas desta forma:

1. Inspeção.
2. Coleta de dados, plantas baixas e projetos aprovados.
3. Levantamento métrico e fotográfico do estado dos locais.
4. Elaboração projeto preliminar.
5. Elaboração projeto definitivo/executivo.
6. Elaboração da documentação necessária para obtenção de pareceres.

Custos de um projeto de reforma

Para avaliar o custo total de um projeto de reforma de apartamento, é necessário elaborar um orçamento detalhado que conecta os serviços a serem realizados, as respectivas quantidades e o custo unitário de cada serviço. A estrutura de um orçamento genérico prevê o seguinte:

• remoções: portas, esquadrias, elementos de aquecimento, equipamento sanitário, etc.
• Demolições: pisos, revestimentos, divisórias, forros, etc.
• Movimentação de materiais resultantes de demolições e transporte para descarte autorizado.
• Realização de novas instalações, novas divisórias, pisos, revestimentos, rebocos, forros, pintura.
• Fornecimento e colocação de equipamentos sanitários, portas e esquadrias.

Nos próximos artigos de aprofundamento iremos focar na metodologia de elaboração de um orçamento, analisando um projeto de reforma de apartamento e fornecendo um exemplo prático com arquivos para baixar.

Vantagens do uso do BIM para reformas de apartamentos

Através da criação de modelos 3D altamente detalhados, o BIM permite analisar com precisão as condições existentes do apartamento, simulando diferentes opções de design. Esse processo ajuda a identificar problemas estruturais ou técnicos com antecedência, reduzindo significativamente erros de projeto, custos inesperados e o tempo de inatividade no canteiro de obras.

Um dos maiores benefícios do BIM é a eficiência no projeto. A possibilidade de visualizar virtualmente cada detalhe da intervenção permite que os projetistas otimizem o uso do espaço, simulem o desempenho energético e testem diferentes soluções estéticas ou funcionais antes de passar para a fase operacional. Isso não só reduz o risco de mudanças tardias, mas também garante resultados alinhados com as expectativas dos clientes.

A colaboração entre as diferentes partes interessadas é outro ponto importante. Através de uma plataforma compartilhada, arquitetos, engenheiros, empreiteiros e proprietários podem acessar o mesmo modelo digital, se comunicar em tempo real e tomar decisões informadas. Com funcionalidades como o acesso baseado em funções, cada membro da equipe pode focar nas informações relevantes para sua área, evitando mal-entendidos e melhorando a eficiência geral do projeto.

Outro aspecto central é a redução de custos e prazos. Com o BIM, é possível otimizar recursos, reduzir desperdícios de materiais e evitar conflitos entre sistemas e estruturas por meio da detecção de colisões.

Do ponto de vista da sustentabilidade, o BIM se destaca pela capacidade de integrar análises energéticas avançadas. Através de simulações de desempenho térmico e de iluminação, os projetistas podem propor soluções ecológicas, como sistemas de isolamento eficientes ou o uso de materiais reciclados, reduzindo o impacto ambiental da intervenção. Além disso, essas análises ajudam a melhorar o conforto residencial, maximizando a eficiência energética e reduzindo os custos operacionais futuros.

Um valor adicional do BIM é a gestão do ciclo de vida do edifício. O modelo digital não se encerra com a conclusão das obras, mas torna-se um verdadeiro arquivo vivo do projeto, contendo informações úteis para manutenção, reparos e modificações futuras. Essa abordagem garante uma gestão mais sustentável e estratégica do imóvel a longo prazo.

Por fim, o BIM oferece ferramentas de visualização avançada, como realidade aumentada e passeios virtuais, que permitem aos clientes compreender completamente o resultado final da reforma antes mesmo do início dos trabalhos. A possibilidade de explorar virtualmente o apartamento reformado, visualizando materiais, cores e detalhes de design, não só facilita o processo decisório, mas também aumenta a satisfação do cliente e reduz o risco de mal-entendidos.

Para saber mais, leia também: Como projetar um apartamento de dois quartos: o guia técnico

Reforma de apartamento: um exemplo prático

Vista aérea da situação atual do apartamento

Vista aérea do apartamento no projeto de reforma

Vamos analisar um caso prático, tomando como exemplo o projeto de reforma de um apartamento remontante à decada de 1960, que sofreu uma transformação tanto funcional quanto arquitetônica.

Em sua situação original, a característica que mais chama a atenção é o corredor central, muito comprido, que serve de ligação entre todos os ambientes.

A entrada leva diretamente ao lado curto do corredor central. O lado esquerdo dá acesso à porta da cozinha, seguida pelo banheiro e pelo primeiro quarto. O lado oposto conduz à sala de estar, sala de jantar e ao segundo quarto, havendo assim uma situação em que cada ambiente é dependente do outro.

Render da sala de estar em sua situação atual

Render da sala de estar como prevista pelo projeto de reforma

O projeto visa criar um espaço que responda melhor às necessidades de habitação de uma família média: primeiramente, optou-se por reduzir ao mínimo a superfície do corredor, de modo a otimizar o espaço, e também equipá-lo com cabideiros e estantes.

A sala de estar foi completamente redesenhada, criando um espaço único que inclui nela a sala a jantar. A cozinha abre-se para um espaço aberto através de uma grande porta de vidro com portas deslizantes que garantem, se necessário, uma maior privacidade ao ambiente. Os quartos, por outro lado, mantiveram-se inalterados, fora alguma pequenas melhorias como a adição de armários e um banheiro privado.

Em se tratando de adição de instalações não previstas originariamente, o exemplo em questão pertence à categoria de projetos de reforma.

Modelo BIM do projeto de reforma de apartamento

Confira aqui os documentos técnicos (plantas e cortes) e o modelo 3D do projeto de reforma de um apartamento. Todos esses documentos podem ser baixados gratuitamente.

Baixar o modelo 3D BIM do projeto (formato .edf)