Guia à reforma de um apartamento: baixe o modelo BIM

O guia completo para reforma de apartamento, com fases de projeto e um exemplo prático com arquivos DWG para baixar

Na prática cotidiana da construção, os profissionais tratam cada vez mais de projetos de reformas, ao invés de projetos novos.

Neste artigo de aprofundamento serão abordadas todas as fases de um projeto de reforma de apartamento, apresentando um caso prático com modelo BIM no formato 3D, render e desenhos técnicos no formato DWG para baixar.

 Antes

Depois

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Download do modelo 3D BIM (arquivo .edf) do projeto

Reforma de apartamento: tipo e definições

Existem vários tipos de intervenção, especialmente quando se trata da renovação de apartamentos.
Vamos ver os principais tipos de reformas:

1. intervenções de manutenção ordinária: trabalhos de reparação, reforma e substituição de acabamentos, bem como obras necessárias para integrar ou garantir a eficiência de instalações existentes.
2. Intervenções de manutenção extraordinária: trabalhos necessárias para renovar e substituir até mesmo partes estruturais de edifícios, bem como para realizar e integrar instalações sanitárias, desde que não alterem o volume total do edifício. As intervenções de manutenção extraordinárias também incluem trabalhos de divisão ou unificação de unidades imobiliárias.
3. Intervenções de conservação e reforma: obras destinadas a preservar a unidade imobiliária e garantir a sua funcionalidade. Estas intervenções preveem a consolidação, restauração e reforma dos elementos constitutivos do edifício, a inclusão de elementos acessórios e instalações necessárias, bem como a retirada de elementos alheios ao próprio edifício.
4. Intervenções de renovação: trabalhos destinados a transformar, totalmente ou parcialmente, as unidades imobiliárias em relação à situação anterior. Essas intervenções incluem a restauração ou substituição de alguns componentes do edifício, bem como a eliminação, a modificação e a inserção de novos elementos e instalações. Nesta categoria também estão incluídas intervenções de demolição e reconstrução com o mesmo volume do edifício anterior.

Planta situação de projeto

Planta comparação entre situação atual e situação de projeto

Uma intervenção que modifica a distribuição e a estrutura arquitetônica de um ambiente interno pode, então, ser considerada:

• manutenção extraordinária leve, se prevê a substituição de elementos existentes não estruturais;
• manutenção extraordinária pesada, se prevê a substituição de elementos existentes, mesmo estruturais;
• reforma leve, se prevê a entrada de elementos novos e instalações.

Resumindo, a diferença entre reforma e manutenção extraordinária reside na adição de elementos novos, pois a reforma deve ser considerada como uma série de obras que visam mudar o edifício a fim de renová-lo.

Reforma de apartamento e autorizações

Uma vez definido o tipo correto de reforma, é necessário solicitar a autorização necessária para iniciar as obras.

A este respeito, cada País adota tipos diferentes de procedimentos e documentos a serem apresentados para obter tais autorizações.

Antes

Depois

Reforma de apartamento e fases de projeto

O projeto de reforrma de um apartamento inclui fases e intervenções diferentes mas interligadas dentro de um conceito único. A primeira fase trata da inspeção e do levantamento preciso do estado das instalações, com verificação das condições das principais redes (água, aquecimento, eletricidade). Esta fase é acompanhada pela elaboração de desenhos técnicos.

Posteriormente, de acordo com as indicações e solicitações do cliente, é realizado o redesenho funcional e arquitetônico do apartamento. Durante o progresso das três diferentes fases de projeto (preliminar, definitiva e executiva), são criados os elementos necessários para a elaboração de um cálculo métrico para obter a avaliação econômica de toda a intervenção.

Finalmente, depois de também ter procedido à escolha dos materiais a serem utilizados para a realização dos trabalhos de renovação (revestimentos, pisos, tintas, etc.), procedemos ao início do canteiro de obras e dos trabalhos.

Para qualquer tipo de intervenção, então, as fases do projeto podem ser esquematizadas e resumidas desta forma:

1. Inspeção.
2. Coleta de dados, planimetrias e projetos aprovados.
3. Levantamento métrico e fotográfico do estado dos locais.
4. Elaboração projeto preliminar.
5. Elaboração projeto definitivo/executivo.
6. Documentação necessária para o início das obras.

Custo de um projeto de reforma de apartamento

Para avaliar o custo total de um projeto de reforma de apartamento, é necessário elaborar um orçamento detalhado que conecta os serviços a serem realizados, as respectivas quantidades e o custo unitário de cada serviço. A estrutura de um orçamento genérico prevê o seguinte:

• remoções: portas, esquadrias, elementos de aquecimento, equipamento sanitário, etc.
• Demolições: pisos, revestimentos, divisórias, forros, etc.
• Movimentação de materiais resultantes de demolições e transporte para descarte autorizado.
• Realização de novas instalações, novas divisórias, pisos, revestimentos, rebocos, forros, pintura.
• Fornecimento e colocação de equipamentos sanitários, portas e esquadrias.

Nos próximos artigos de aprofundamento iremos focar na metodologia de elaboração de um orçamento, analisando um projeto de reforma de apartamento e fornecendo um exemplo prático com arquivos para baixar.

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Reforma de apartamento: um exemplo prático

Antes

Depois

Neste artigo dedicado a reforma de apartamento vamos focar na transformação funcional e arquitetônica de um apartamento existente, que remonta aos anos 60′-70′, cujo arranjo dos espaços é caracterizado por um comprido corredor central que leva a todos os ambientes. A entrada à unidade habitacional, na situação atual, leva diretamente ao lado curto do corredor central. O lado esquerdo dá acesso à porta da cozinha, seguida pelo banheiro e pelo primeiro quarto. O lado oposto, pelo contrário, conduz a sala de estar, sala de jantar e segundo quarto. Cada ambiente, então, é funcionalmente dependente do outro.

Antes

Depois

O projeto visa criar um espaço que responda melhor às necessidades de habitação de uma família média. Para este fim, a área de estar foi completamente redesenhada, criando um espaço único que inclui sala de estar e sala de jantar. A cozinha abre-se para um espaço aberto através de uma grande porta de vidro com portas deslizantes que garantem, se necessário, uma maior privacidade ao ambiente. A superfície do corredor foi, portanto, reduzida ao mínimo e equipada com cabides e estantes para otimizar o espaço. A área de dormitórios, separada da área de estar, mantém inalterados os quartos originais, melhorados graças à adição de áreas de serviço, tais como o armário e o banheiro privativo.

Este exemplo pertence à categoria de reforma de edifícios, pois prevê a adição de instalações não existentes na situação atual do próprio edifício.

Arquivo DWG do projeto de reforma de apartamento

Confira aqui os documentos técnicos (plantas e cortes) e o modelo 3D do projeto de reforma de apartamento. Todos esses documentos podem ser baixados gratuitamente.

Download do modelo 3D BIM (arquivo .edf) do projeto

Baixe os arquivos DWG no formato .zip de planta e cortes do projeto e do estado de comparação