Guía para el proyecto de reforma de un apartamento

En la construcción actual los técnicos están cada vez más comprometidos a diseñar proyectos de renovación en lugar de crear nuevos espacios y nuevas estructuras. En este artículo te contaré brevemente todas las fases del proyecto de reforma de un piso residencial.

También te presento un caso práctico con un modelo 3D  descargable gratuitamente, un video explicativo sobre cómo llevar a cabo el proyecto de renovación con un software de diseño arquitectónico BIM y diapositivas de resumen.

Render del estado actual de la entrada

Render estado del proyecto de la entrada realizado con Edificius

Tipos de reforma de apartamentos y definiciones

Hay varios tipos de acciones, sobre todo cuando se habla de reformar un piso.
Veamos los principales tipos de reformas;

1. “intervenciones de mantenimiento ordinario”, las intervenciones de construcción que se refieren a los trabajos de reparación, renovación y reemplazo de los acabados de las edificaciones y aquellas necesarias para completar o mantener la eficiencia de las instalaciones tecnológicas existentes;
2. “intervenciones de mantenimiento extraordinario”, las obras y los cambios necesarios para renovar y remplazar partes, incluso estructurales de las edificaciones, también para crear e integrar servicios higiénicos-sanitarios y tecnológicos, siempre que no alteren el volumen general de los edificios. Las intervenciones de mantenimiento extraordinario incluyen también aquellas relacionadas con la división o unificación del inmueble;
3. “intervenciones de restauración y conservación”, las acciones constructivas destinadas a conservar el volumen del inmueble y a garantizar su funcionalidad. Son intervenciones que incluyen la consolidación, restauración y renovación de los elementos constructivos del edificio, la inserción de los elementos accesorios y de las instalaciones necesarias según las exigencias de uso y la eliminación de los elementos ajenos al inmueble;
4. “intervenciones de reestructuración”, las intervenciones destinadas a transformar las edificaciones en su totalidad o en parte, en relación a la estructura inicial. Estas intervenciones incluyen la restauración o el remplazo de algunos componentes de la edificación, la eliminación, modificación e inserción de nuevos elementos e instalaciones. También se incluyen las intervenciones de demolición y reconstrucción con el mismo volumen previo.

Planta estado proyectado

Planta estado rehabilitación

Por lo tanto, podemos deducir que una intervención que modifica la distribución y la estructura arquitectónica de un ambiente interno se puede considerar:

• mantenimiento extraordinario pequeño prevé la sustitución de elementos no estructurales,
• mantenimiento extraordinario considerable prevé la sustitución de elementos, incluso estructurales,
• reestructuración constructiva pequeña prevé la instalación de nuevos elementos e instalaciones.

En síntesis, la diferencia entre la reestructuración y el mantenimiento extraordinario es esencialmente la adición de nuevos elementos. De hecho, la reestructuración puede considerarse como un conjunto de obras para transformar el edificio con el objetivo de innovar.

Lee el artículo: «Emergency maintenance: qué es, tipos y ejemplos«.

Reforma de edificios y las autorizaciones

Una vez que se ha identificado el tipo de intervención de reestructuración, se solicitan las autorizaciones legales y reglamentarias para proceder con el inicio de las obras.

Cada nación adopta diferentes tipos de procedimientos y documentos que deben producirse para obtener estas autorizaciones.

Render del estado actual de la cocina

Render del estado del proyecto de la cocina realizado con Edificius

Reforma de edificios y las fases de diseño

El proyecto de reforma de un piso incluye fases e intervenciones diferentes pero conectadas entre sí dentro del proyecto individual. La primera fase es relativa a la inspección y a un cuidadoso levantamiento del estado del lugar, comprobando las condiciones de las principales redes (hidráulica, térmica, eléctrica). Esta fase se acompaña de la elaboración de planos técnicos.

Posteriormente, de acuerdo con las indicaciones y solicitudes del cliente, se realiza el rediseño funcional y arquitectónico del piso. Durante el progreso de las tres diferentes fases de diseño (anteproyecto, definitiva y ejecutiva), se generan los elementos necesarios para la creación del cálculo métrico para obtener la evaluación económica de toda la intervención.

Finalmente, después de proceder con la elección de los materiales para la realización de la obra de reestructuración (revestimientos, pisos, pintura, etc.) se inicia la obra y los trabajos.

Para cualquier tipo de intervención, las fases de diseño pueden ser organizadas y resumidas de la siguiente manera:

1. Inspección del lugar
2. Recuperación de datos, planimetrías y diseños aprobados
3. Relieve métrico, material y fotográfico del estado del lugar
4. Elaboración diseño preliminar
5. Elaboración diseño definitivo/ejecutivo
6. Redacción de la documentación necesaria para obtener los informes

Coste para un proyecto de reforma de un piso

Para calcular el coste completo para reestructurar un apartamento, es necesario redirigir un plano técnico detallado que contenga los trabajos a realizar, las cantidades relativas y el costo unitario de cada trabajo. La estructura de un plano técnico genérico, puede ser articulada de la siguiente manera:

• Remociones: puertas, accesorios, persianas, calentadores, aparatos higiénicos sanitarios, etc.;
• Demoliciones: pavimento, contrapiso, revestimientos, paredes divisorias, falso techo, etc.;
• Manejo del material de la demolición y transporto a un relleno sanitario autorizado;
• Construcción de nuevas instalaciones, nuevas paredes divisorias, contrapisos, pisos, revestimientos, estucado, techos falsos, pintura;
• Suministro e instalación de equipos sanitarios, puertas y accesorios.

En el próximo enfoque se profundizará la metodología para la realización de un presupuesto, tomando en consideración un proyecto de reestructuración de un piso, brindando un ejemplo práctico con un archivo para descargar.

Ventajas del uso del BIM para las reformas de apartamentos

A través de la creación de modelos 3D altamente detallados, el BIM permite analizar con precisión las condiciones existentes del apartamento, simulando diferentes opciones de diseño. Este proceso ayuda a identificar problemas estructurales o técnicos por adelantado, reduciendo significativamente los errores de diseño, los costos imprevistos y los tiempos de inactividad en la obra.

Uno de los mayores beneficios del BIM es la eficiencia en el diseño. La posibilidad de visualizar virtualmente cada detalle de la intervención permite a los diseñadores optimizar el uso del espacio, simular el rendimiento energético y probar diferentes soluciones estéticas o funcionales antes de pasar a la fase operativa. Esto no solo reduce el riesgo de cambios tardíos, sino que garantiza resultados alineados con las expectativas de los clientes.

La colaboración entre las diferentes partes interesadas es otro aspecto clave. A través de una plataforma compartida, arquitectos, ingenieros, contratistas y propietarios pueden acceder al mismo modelo digital, comunicarse en tiempo real y tomar decisiones informadas. Gracias a características como el acceso basado en roles, cada miembro del equipo puede centrarse en la información relevante para su área, evitando malentendidos y mejorando la eficiencia global del proyecto.

Otro aspecto central es la reducción de costos y tiempos. Con el BIM, es posible optimizar los recursos, reducir el desperdicio de materiales y prevenir conflictos entre sistemas y estructuras mediante la detección de interferencias.

Desde el punto de vista de la sostenibilidad, el BIM se destaca por su capacidad de integrar análisis energéticos avanzados. A través de simulaciones del rendimiento térmico y lumínico, los diseñadores pueden proponer soluciones ecológicas, como sistemas de aislamiento eficientes o el uso de materiales reciclados, reduciendo el impacto ambiental de la intervención. Además, estos análisis mejoran el confort residencial, maximizan la eficiencia energética y reducen los costos operativos futuros.

Un valor adicional del BIM es la gestión del ciclo de vida del edificio. El modelo digital no termina con la finalización de las obras, sino que se convierte en un verdadero archivo vivo del proyecto, que contiene información útil para el mantenimiento, las reparaciones y las modificaciones futuras. Este enfoque garantiza una gestión más sostenible y estratégica de la propiedad a largo plazo.

Finalmente, el BIM ofrece herramientas avanzadas de visualización, como la realidad aumentada y los recorridos virtuales, que permiten a los clientes comprender completamente el resultado final de la reforma antes de que comiencen los trabajos. La posibilidad de explorar virtualmente el apartamento reformado, visualizando materiales, colores y detalles de diseño, no solo facilita el proceso de toma de decisiones, sino que también aumenta la satisfacción del cliente y reduce el riesgo de malentendidos.

Para profundizar, lee también: Cómo diseñar un apartamento de dos ambientes: la guía técnica completa y profesional

Diseño de la reforma de un piso: caso práctico

Vista superior del estado actual del piso

Vista superior del piso renderizado realizado con Edificius

En este enfoque sobre el diseño de una reforma de un piso, analizamos como caso de estudio la transformación funcional y arquitectónica de un piso existente de los años 60 y 70, que presenta la distribución típica de espacios conformada por un largo corredor central de donde surgen lateralmente todos los ambientes. La entrada a la vivienda, conduce directamente al lado corto del corredor central. Desde el lado izquierdo se ingresa a la cocina, sigue el baño y la habitación. Al lado opuesto se accede al salón, al comedor y a la segunda habitación. Cada ambiente, por lo tanto, es funcionalmente independiente del otro.

Render estado actual de la sala de estar

Render del diseño de la sala de estar realizado con Edificius

El objetivo del diseño es devolver un espacio más en línea con las actuales necesidades de vivienda para una familia promedio. Con este objetivo, fue completamente rediseñada la sala de estar y el comedor creando un único espacio que incluye los dos. La cocina se abre hacia el open space por medio de una grande puerta de vidrio con puertas correderas que permiten una mayor privacidad cuando sea necesario. Por lo tanto, el corredor se reduce al mínimo y está equipado con perchas y librerías para permitir la optimización del espacio. Las habitaciones separadas de la sala de estar, se conservan inalteradas, mejoradas por la adición de áreas de servicio como un armario y un baño privado.

El caso en cuestión pertenece a la categoría de reestructuración de una edificación, ya que está previsto agregar instalaciones nuevas, no presentes en el estado actual.

DWG del diseño de reforma de un piso

Aquí están disponibles para la descarga gratuita, los dibujos técnicos (plantas y secciones) y el modelo 3D del proyecto de reforma de un piso.

Descarga el modelo 3D BIM (archivo .edf) del diseño