Guide du projet de rénovation d’un appartement

Actuellement, dans la pratique professionnelle, les ingénieurs sont de plus en plus engagés dans l’élaboration de projets visant à reformuler et à adapter le parc immobilier existant plutôt que de créer de nouveaux espaces et de nouveaux bâtiments. Dans cet article, nous vous parlerons brièvement de toutes les phases du projet de rénovation d’un appartement.

Nous vous mettons à disposition un cas d’usage avec un modélisation 3D à télécharger gratuitement, une vidéo explicative sur la manière de réaliser le projet de rénovation avec le logiciel de conception architecturale BIM, ainsi que des diapositives de synthèse.

Rendu de la situation existante de l’entrée

Rendu de la conception de l’entrée issu du logiciel Edificius

Types de rénovation d’appartements et définitions

Ils existent différents types d’interventions, en particulier pour la rénovation d’un appartement.
Voyons les principaux types de rénovations ; 

1. les “travaux d’entretiens ordinaires “sont les travaux nécessaires pour la réparation, la renouvellement et le remplacement des finitions d’un bâtiment et ceux nécessaires pour intégrer ou maintenir le bon fonctionnement des systèmes technologiques existants ;
2. les “interventions de maintenances extraordinaires “, sont les travaux et les modifications nécessaires pour rénover et remplacer les parties structurelles des bâtiments, ainsi que pour réaliser et intégrer les services sanitaires et technologiques, à condition que les volumes et les surfaces des bâtiments ne soient pas faussés. Les interventions de maintenance extraordinaire comprennent également celles qui consistent à scinder ou à unifier les unités immobilières ;
3. les “interventions de restauration et de préservation“, les interventions dans le bâtiment visent à préserver l’unité immobilière pour garantir la fonctionnalité. Ces interventions comprennent la renforcement, la restauration et le renouvellement des éléments constitutifs du bâtiment, l’insertion d’accessoires et des installations requises par les exigences d’utilisation, l’élimination des éléments non liés au bâtiment ;
4. les “rénovations de bâtiments“, les interventions destinées à transformer les unités immobilières dans leur intégrité ou en partie par rapport aux précédentes. Ces interventions incluent la remise en état ou le remplacement de certains éléments de la construction du bâtiments, l’élimination, la modification et l’insertion de nouveaux éléments et d’installations, sont inclus dans l’intervention la démolition et la reconstruction ayant le même volume que celles existantes.

Plan de situation de conception du projet

Plan de situation de comparaison du projet

On peut déduire qu’une intervention modifiant la répartition et la structure architecturale d’un environnement interne peut être considérée : 

• une maintenance extraordinaire légère quand il prévu le remplacement d’éléments existants non structurels,
• une maintenance extraordinaire lourde quand elle implique le remplacement éléments existants, y compris structurels,
• de rénovation du bâtiment lorsque il est prévu l’ajout de nouveaux éléments et d’installations .

En résumé, la différence entre la rénovation d’un bâtiment et une maintenance extraordinaire réside essentiellement dans l’ajout d’éléments nouveaux. En fait, la rénovation peut être considérée comme un ensemble de travaux visant à transformer le bâtiment dans le but d’innover.

Lisez l’article : « Maintenance d’urgence : qu’est ce que c’est, les types et des exemples« .

La rénovation de bâtiments et les autorisations

Une fois identifié le type de rénovation adéquat on procède à la déclaration légale et normative qui sont nécessaires pour commencer les travaux.

Chaque pays adopte différents types de procédures et de documents à produire pour obtenir ses autorisations.

Rendu de la situation existante de la cuisine

Rendu de la conception de la cuisine issu du logiciel Edificius

La rénovation de bâtiments et les phases de conceptions

La conception de rénovation d’un appartement comprend différentes phases d’interventions, mais liées les unes aux autres dans le cadre du projet unitaire. La première phase est liée à l’inspection et à un relevé précis de l’état des lieux, avec la vérification des conditions des principaux réseaux ( d’eau, thermique et électrique). Cette phase de préparation est accompagnée par l’élaboration de dessins techniques.

Par la suite, selon les indications et les demandes du client, l’appartement est réaménagé à des fins fonctionnelles et architecturales. Au cours de l’avancement des trois différentes phases du projet (préliminaire, définitif et exécutif), les éléments nécessaires sont créés pour d’obtenir un métré et devis pour l’évaluation économique de l’ensemble de l’intervention.

Et pour finir, après avoir choisi les matériaux à utiliser pour la rénovation (les revêtements, les sols, les peintures, etc.), le chantier est prêt pour démarrer les travaux.

Coupe  A-A réalisée avec Edificius

Pour tout type d’intervention, les phases du processus de conception peuvent donc être décrites et résumées comme suit : 

1. Inspection
2. Récupération de données, plans et projets approuvés
3. Relevé métrique, matériel et photographique de l’état des lieux
4. Élaboration du projet préliminaire
5. Élaboration du projet final et exécutif
6. Rédaction de la documentation nécessaire à l’obtention des avis

La rénovation d’un appartement et le coût du projet

Pour estimer le coût total d’un projet de rénovation d’appartement, il est nécessaire d’établir un devis métré quantitatif estimatif détaillé mettant en relation les travaux à exécuter, les quantités relatives et le coût unitaire de tous les travaux. La structure générique d’un métré quantitatif peut être articulée comme suit : 

• La dépose : des portes, des fenêtres, des volets, des éléments de chauffage, des appareils sanitaires, etc. ;
• La démolition : des sols, des chapes, des revêtements, des cloisons, des faux plafonds, etc. ;
• L’enlèvement des gravas provenant de la démolition et le transport jusqu’au site d’enfouissement autorisé ;
• La réalisation de nouvelles installations, de nouvelles cloisons, de chapes, des sols, des revêtements, des enduits, des faux plafonds, des peintures ;
• La fourniture et la mise en œuvre des appareil sanitaires, des portes et des fenêtres.

Coupe B-B réalisée avec Edificius

Dans les prochains Focus, nous approfondirons la méthodologie pour la réalisation d’un devis métré quantitatif ,en prenant en considération une conception de rénovation d’appartement et en fournissant un exemple pratique avec des fichiers à télécharger.

Avantages de l’utilisation du BIM pour les rénovations d’appartements

Grâce à la création de modèles 3D extrêmement détaillés, le BIM permet d’analyser avec précision les conditions existantes de l’appartement, en simulant différentes options de conception. Ce processus permet d’identifier à l’avance les problèmes structurels ou techniques, réduisant ainsi considérablement les erreurs de conception, les coûts imprévus et les temps d’arrêt sur site.

L’un des plus grands avantages du BIM est l’efficacité dans la conception. La possibilité de visualiser virtuellement chaque détail de l’intervention permet aux concepteurs d’optimiser l’utilisation de l’espace, de simuler les performances énergétiques et de tester différentes solutions esthétiques ou fonctionnelles avant de passer à la phase opérationnelle. Cela réduit non seulement le risque de modifications tardives, mais garantit des résultats conformes aux attentes des clients.

La collaboration entre les différentes parties prenantes est un autre point clé. Grâce à une plateforme partagée, architectes, ingénieurs, entrepreneurs et propriétaires peuvent accéder au même modèle numérique, communiquer en temps réel et prendre des décisions éclairées. Grâce à des fonctionnalités telles que l’accès basé sur les rôles, chaque membre de l’équipe peut se concentrer sur les informations pertinentes pour son domaine, évitant ainsi les malentendus et améliorant l’efficacité globale du projet.

Un autre aspect central est la réduction des coûts et des délais. Avec le BIM, il est possible d’optimiser les ressources, de réduire le gaspillage de matériaux et de prévenir les conflits entre les systèmes et les structures grâce à la détection des collisions.

Du point de vue de la durabilité, le BIM se distingue par sa capacité à intégrer des analyses énergétiques avancées. Grâce à des simulations des performances thermiques et d’éclairage, les concepteurs peuvent proposer des solutions écologiques, telles que des systèmes d’isolation efficaces ou l’utilisation de matériaux recyclés, réduisant ainsi l’impact environnemental de l’intervention. De plus, ces analyses permettent d’améliorer le confort résidentiel, de maximiser l’efficacité énergétique et de réduire les coûts opérationnels futurs.

Une valeur ajoutée supplémentaire du BIM est la gestion du cycle de vie du bâtiment. Le modèle numérique ne se termine pas à la fin des travaux, mais devient une véritable archive vivante du projet, contenant des informations utiles pour la maintenance, les réparations et les modifications futures. Cette approche garantit une gestion plus durable et stratégique du bien à long terme.

Enfin, le BIM propose des outils de visualisation avancés, tels que la réalité augmentée et les visites virtuelles, qui permettent aux clients de comprendre pleinement le résultat final de la rénovation avant même que les travaux ne commencent. La possibilité d’explorer virtuellement l’appartement rénové, en visualisant les matériaux, les couleurs et les détails de conception, facilite non seulement le processus de prise de décision, mais augmente également la satisfaction du client et réduit le risque de malentendus.

Pour en savoir plus, lisez ausi : Comment concevoir un deux-pièces : le guide technique complet et professionnel

La conception de rénovation d’un appartement : un cas pratique

Vue de haut de la situation existante

Rendu d’une vue aérienne issu du logiciel Edificius

Dans ce Focus de conception de rénovation d’un appartement, nous analysons comme étude de cas, une transformation fonctionnelle et architecturale d’un appartement existant des années 60’-70’ qui présente la division typique des espaces composés d’un long corridor central à partir duquel partent latéralement toutes les pièces. L’entrée mène directement au couloir central, sur le côté gauche, on accède à la porte de la cuisine avec un petit coin pour cuisiner, il suit la salle de bain et une chambre à coucher. À droite du couloir on entre dans le salon, la salle à manger et la deuxième chambre à coucher. Chaque environnement est donc fonctionnellement indépendant de l’autre.

Rendu de la situation existante du salon

Rendu de la conception du salon issu du logiciel Edificius

L’objectif de cette nouvelle conception est de rendre l’espace plus conforme aux besoins actuels d’un logements d’une famille moyenne. À cet égard, le salon a été entièrement repensé en créant un seul espace comprenant une salle de séjour. La cuisine s’ouvre sur le séjour par une grande porte coulissantes vitrée qui permet une plus grande intimité en cas de besoin. Le couloir est donc réduit au minimum et équipé de porte manteau et d’une bibliothèque pour permettre l’optimisation de l’espace. La zone nuit conserve les chambres à coucher d’origine avec l’ajout de cabines armoires et la salle de bain en chambre.

Le cas en question  appartient à la catégorie de rénovation de bâtiments, car il est prévu d’ajouter des installations ex novo qui n’existent pas dans l’état actuel.

DWG du projet d’une conception de rénovation d’un appartement

Ci-dessous télécharger gratuitement, les dessins (des plans et des coupes) et la modélisation 3D d’un projet de rénovation d’un appartement.

Télécharger la modélisation 3D BIM (fichier .edf) du projet