BIM as built : définition, comment le réaliser et à quoi ça sert ?

Pour gérer un ouvrage après sa réalisation, il est fondamental d’avoir le modèle BIM « as built », « tel que construit » en français, mis à jour et détaillé par rapport à chaque modification gérée lors de la phase de chantier.

Voyons à quoi sert un modèle BIM de type as built, qui a la responsabilité de le mettre à jour, quels logiciels BIM utiliser et à qui cela est utile.

Qu’est-ce qu’un modèle BIM as built ?

Un modèle BIM as built, ou tel que construit, est la représentation numérique fidèle de la situation existante d’un bâtiment ou d’une infrastructure au moment de sa livraison ou suite à un relevé successif. Contrairement à un modèle de projet (qui décrit comment l’ouvrage devrait être construit), le tel que construit documente comment l’ouvrage a effectivement été réalisée, y compris les variations, les modifications en chantier, les adaptations techniques et les tolérances d’exécution.

Le modèle as built intègre la géométrie, les attributs informatifs et, lorsque nécessaire, des données de scan ou de relevé (nuages de points, photographies géoréférencées) pour garantir que le jumeau numérique corresponde au produit physique. C’est un outil fondamental pour la gestion opérationnelle (facility management), la maintenance programmée, l’évaluation de la conformité et pour d’éventuelles futures interventions de rénovation ou d’extension.

Les caractéristiques clés d’un modèle tel que construit sont : 

• précision spatiale : correspondance entre les positions et dimensions réelles et celles représentées ;
• complétude informative : métadonnées sur les éléments (matériaux, finitions, codes, dates d’installation, producteurs, manuels) ;
• traçabilité des modifications : historique des variantes par rapport au projet initial ;
• orientation vers la gestion : structure des données pensée pour un usage de maintenance et opérationnel, pas seulement pour la construction.

De l’immeuble existant au modèle BIM as built

Comment se différencie-t-il du modèle BIM de projet

Le modèle BIM de projet est un outil de conception, de coordination et de simulation : il contient généralement des choix architecturaux, des solutions techniques proposées et des actifs informatifs utiles pour réaliser des analyses (structurelles, énergétiques, d’interférence). L’as built, en revanche, naît (ou est mis à jour) après l’exécution et reflète la réalité physique.

Différences pratiques et méthodologiques principales : 

• finalité : le modèle de projet soutient la conception et la construction, l’as built soutient la gestion, la maintenance et la certification de l’état réel ;
• sources de données : le projet se base sur des choix de conception et des données théoriques, l’as built incorpore des relevés sur le terrain, des rapports d’essai et des mesures réelles (ex. relevé laser scanner, mesures directes) ;
• niveau de détail (LOD) : le projet utilise souvent des LOD croissants durant les phases de conception, l’as built nécessite de LOD et LOI (Level of Information) spécifiques afin que l’élément soit complètement utilisable pour la maintenance et la gestion (par ex. codes, cycles de vie, références aux pièces de rechange) ;
• précision et tolérances : l’as built documente les tolérances réelles et les éventuelles déviations constructives, tandis que le projet utilise des dimensions nominales.
• gestion des révisions : le modèle as built doit intégrer et maintenir l’historique des variantes réalisées sur le chantier et les raisons techniques ou économiques qui les ont motivées.

En termes organisationnels, le passage de projet à as built nécessite des procédures claires : identification des livrables as built, méthodes de relevé, responsabilités pour la mise à jour du modèle et contrôles de qualité (QA/QC). Sans ces processus, le soi-disant « modèle tel que construit » risque d’être une simple copie du projet et donc peu utile pour la gestion réelle de l’œuvre. De plus, pour élaborer le modèle BIM, en plus du relevé, il est indispensable d’utiliser un logiciel BIM de conception de bâtiments 3D.

Nous vous suggérons également l’article « Du nuage de points au modèle BIM  » pour avoir une idée complète de toutes les étapes à suivre.

Quelles informations contient un modèle as built

Un modèle as built doit contenir des informations suffisantes pour décrire non seulement la géométrie, mais aussi le comportement, la maintenance et l’identité des éléments constructifs. Voici les catégories informatives essentielles : 

• données identifiantes : codes uniques des éléments (asset ID), numérotation des locaux, références aux dessins de chantier ;
• propriétés techniques : matériaux, épaisseurs, performances thermiques/acoustiques, capacités portantes, classe de matériau, normes de référence ;
• données de fourniture et d’installation : fabricant, modèle, numéro de série, date d’installation, documentation technique et certificats de conformité ;
• informations de maintenance : cycles de maintenance recommandés, pièces de rechange, échéances, manuels d’utilisation et fiches techniques, liens vers des contrats de maintenance ;
• données de relevé : références aux nuages de points, photos tel que construit géoréférencées, rapports de mesure et différences entre projet et réel ;
• historique des modifications : notes de conception et opérationnelles expliquant les variations introduites sur le chantier, signées et datées ;
• informations normatives et de sécurité : certifications, marquages CE, données pour la vérification de la conformité et plans de sécurité mis à jour ;
• métadonnées pour FM : coût historique de l’élément, durée de vie résiduelle estimée, responsabilité contractuelle pour la maintenance.

La structure informative doit être cohérente avec les normes de l’entreprise et, si nécessaire, avec les spécifications du client (par ex. IFC pour l’interopérabilité, COBie pour la livraison de données au facility manager).

Important : toutes les informations ne sont pas nécessaires dans chaque contexte. Le contenu et le niveau d’information doivent être définis en amont via l’EIR (Exchange Information Requirements).

Section d’un nuage de points réalisée avec Edificius

Comment réaliser un modèle BIM as built

La réalisation d’un modèle BIM as built est un processus structuré qui combine des relevés sur le terrain, la gestion des informations de chantier et la mise à jour contrôlée du modèle numérique. Il ne s’agit pas d’une simple activité de modélisation finale, mais d’une véritable phase du cycle de vie de l’ouvrage, qui nécessite méthode, outils appropriés et responsabilités bien définies.

Le processus peut commencer à partir d’un modèle BIM de projet existant ou, dans le cas de bâtiments déjà réalisés ou dépourvus de documentation numérique fiable, d’activités de relevé et de reconstruction ex novo. Dans les deux cas, l’objectif est d’obtenir un modèle qui représente fidèlement la situation réele de l’ouvrage, tant du point de vue géométrique qu’informatif.

Le relevé géométrique du bâtiment existant

La première étape pour la création d’un modèle as built fiable est le relevé géométrique du bâtiment ou de l’infrastructure. Le choix de la méthodologie de relevé dépend de la complexité de l’ouvrage, du niveau de précision requis et des finalités du modèle.

Les techniques les plus utilisées incluent : 

• relevé laser scanner 3D: permet d’acquérir des nuages de points à haute densité, fondamentaux pour représenter des géométries complexes, des installations existantes et des déformations réelles ;
• photogrammétrie terrestre ou par drone: utile pour les façades, les toits et les contextes difficilement accessibles, souvent intégrée avec le laser scanner ;
• relevé traditionnel direct: encore utilisé pour des vérifications ponctuelles, des mesures de détail ou dans des contextes de petite échelle.

Le résultat du relevé n’est pas encore un modèle BIM, mais une base métrique objective sur laquelle construire le modèle as built. Il est fondamental que les données de relevé soient correctement géoréférencées, organisées et validées, car d’éventuelles erreurs à cette étape se répercutent sur tout le processus suivant.

Mise à jour du modèle BIM de projet

Lorsqu’il existe un modèle BIM de projet, la réalisation de l’as built se fait principalement par sa mise à jour systématique. Dans ce cas, le modèle de projet devient le point de départ, mais doit être vérifié et modifié pour refléter ce qui a été effectivement construit.

Les activités typiques incluent : 

• vérification des dimensions et des positions des éléments par rapport aux relevés ;
• mise à jour des matériaux, des stratigraphies et des composants réellement installés ;
• insertion de variantes non prévues initialement ;
• élimination d’éléments conçus mais non réalisés.

Ce processus nécessite un dialogue continu entre le modèle, les relevés et la documentation de chantier (procès-verbaux, dessins d’exécution, commandes de fourniture, certifications). La mise à jour ne doit pas être seulement géométrique, mais surtout informative : un modèle tel que construit qui ne contient pas de données fiables sur les éléments installés perd une grande partie de sa valeur opérationnelle.

Il est de bonne pratique de définir des règles claires sur qui est responsable de la mise à jour du modèle et à quelles étapes, évitant ainsi que l’as built soit rédigé de manière précipitée seulement à la fin des travaux.

Ingénierie inverse dans le processus BIM

L’ingénierie inverse BIM entre en jeu surtout lorsqu’il n’existe pas de modèle de projet fiable ou lorsque le bâtiment a été réalisé sans processus numériques structurés. Dans ce scénario, le modèle as built est construit directement à partir des données de relevé.

Le processus d’ingénierie inverse prévoit : 

• interprétation des nuages de points et des informations visuelles ;
• reconstruction des éléments de construction et d’installation selon des logiques BIM ;
• attribution progressive des informations techniques et de maintenance.

Contrairement à la mise à jour d’un modèle existant, l’ingénierie inverse nécessite une plus grande compétence technique et une capacité d’interprétation, car le modeleur doit traduire une donnée géométrique brute en objets BIM intelligents et cohérents.

Cette approche est particulièrement répandue dans les projets de réhabilitation, dans le patrimoine existant et dans les interventions de gestion avancée des installations. Si elle est correctement mise en place, l’ingénierie inverse permet d’obtenir des modèles as built de haute qualité, utilisables comme base numérique pour la gestion de l’ouvrage à long terme.

Nuages de points et modélisation BIM as built

Les nuages de points représentent la traduction numérique directe du construit et constituent la base sur laquelle se développe la modélisation tridimensionnelle informative. Dans le cadre as built, le nuage de points n’est pas un résultat concluant, mais un outil d’aide qui guide les choix de modélisation et permet de vérifier la correspondance entre le modèle et la réalité.

L’utilisation correcte des nuages de points réduit le risque d’approximations, permet d’intercepter des écarts géométriques et rend le modèle final plus fiable pour les utilisations ultérieures, comme la gestion technique de l’ouvrage ou la conception d’interventions sur l’existant.

Nous vous recommandons de lire l’article d’approfondissement « Comment mettre en pratique un processus « Scan to BIM » : le cas d’étude GEOSLAM » afin d’avoir plus de détails sur le sujet.

Techniques d’acquisition de la géométrie

La géométrie nécessaire à la création des nuages de points est acquise grâce à des technologies de relevé avancées, sélectionnées en fonction des caractéristiques du bâtiment et des objectifs du modèle as built. Les méthodologies aujourd’hui les plus répandues permettent de relever en continu des surfaces, des volumes et des détails constructifs, même dans des contextes complexes ou difficilement accessibles.

La phase d’acquisition nécessite une planification précise, car la qualité des données collectées a un impact direct sur la fiabilité du modèle final. Une couverture incomplète, un enregistrement imprécis ou une faible résolution du relevé peuvent générer des ambiguïtés interprétatives qui n’apparaissent que lors de la modélisation BIM. Pour cette raison, l’acquisition de la géométrie doit être considérée comme une partie intégrante du processus BIM as built et non comme une simple activité préliminaire.

Du relevé à la modélisation 3D

Le passage du nuage de points au modèle BIM as built représente une phase critique, où la donnée métrique est interprétée et transformée en objets paramétriques dotés de signification constructive. Le nuage de points fournit une représentation continue de la réalité, mais il appartient au modélisateur de sélectionner, simplifier et structurer les informations de manière cohérente avec les logiques BIM.

À cette étape, il est fondamental de maintenir un équilibre entre fidélité géométrique et fonctionnalité du modèle. L’objectif n’est pas de reproduire chaque irrégularité du construit, mais de créer une représentation suffisamment précise et en même temps utilisable pour les finalités opérationnelles du modèle as built. La comparaison constante entre le relevé et le modèle permet de contrôler les tolérances réelles et de garantir que les choix de modélisation soient conscients et justifiés.

Logiciels BIM pour créer des modèles tels que construits

La modélisation BIM as built basée sur des nuages de points nécessite d’outils logiciels capables de gérer de grandes quantités de données et de soutenir une interaction fluide entre relevé et modélisation. Les logiciels BIM pour la lecture des nuages de points utilisés dans ce contexte doivent permettre une lecture efficace du nuage de points et offrir des outils qui facilitent la construction du modèle directement sur la donnée relevée.

Dans le flux de travail as built, les logiciels BIM sont souvent accompagnés d’applications dédiées à l’élaboration du relevé, créant un environnement intégré où la donnée géométrique est progressivement transformée en information structurée. Le choix des plateformes ne devrait pas être guidé uniquement par les fonctionnalités techniques, mais aussi par leur capacité à garantir l’interopérabilité, la continuité informative et la cohérence avec les objectifs de gestion et d’utilisation du modèle dans le temps.

Qui a la responsabilité de créer le modèle BIM as built ?

Dans le secteur de la construction, il existe une répartition des rôles et des responsabilités pour chaque acteur impliqué.

En général, les concepteurs chargés de rédiger les modèles de projet ont également la responsabilité de créer le modèle BIM as built à la fin des travaux.

Cependant, il faut tenir compte du fait que les concepteurs ne sont pas toujours informés de toutes les modifications apportées sur le chantier et, par conséquent, c’est l’entreprise qui a la charge de mettre à jour les dessins définitifs.

Indépendamment de qui rédige les modèles as built, la manière la plus efficace de garantir que tout soit documenté est de mettre à jour le modèle de projet par le biais de révisions régulières au fur et à mesure que la construction progresse. C’est certainement la méthode la plus coûteuse en termes de temps et d’argent, mais elle assure un haut degré de détail du modèle final.

La rémunération professionnelle pour les modèles as built représente environ 1-2 % du budget total de construction.

Suivre toutes les modifications et enregistrer chaque changement garantit un résultat final fiable. Au contraire, l’incapacité à documenter les modifications pendant le processus de construction peut conduire à des modèles finaux imprécis et incohérents avec les ouvrages réalisés.

À qui est utile le modèle tel que construit ?

Le modèle BIM est certainement indispensable lors de la gestion de l’ouvrage. En effet, en cas d’interventions de maintenance ou de rénovation au fil du temps, avoir à disposition le modèle mis à jour du bâtiment aide les concepteurs, les gestionnaires d’installations et les entreprises à réaliser les travaux de manière efficace, limitant les erreurs, les interférences et les modifications et économisant du temps.

L’économie de temps se traduit également par une économie d’argent pour le client.

En résumé, nous pourrions donc dire que le modèle BIM as built est utile pour : 

• entreprises;
• propriétaires;
• professionnels;
• gestionnaires d’installations;
• acheteurs (en cas de vente du bien).

Outils utiles pour gérer et maintenir un modèle as built

Gérer un modèle BIM as built ne signifie pas seulement le conserver comme document numérique, mais le maintenir à jour et facilement utilisable pour toutes les activités liées à la vie du bâtiment. À cet effet, des outils capables de centraliser les informations, de suivre les modifications et de soutenir les décisions opérationnelles sont fondamentaux.

Les plateformes BIM pour la gestion de l’as built permettent d’associer à chaque élément des données techniques, des chronologies de maintenance, de la documentation technique, des certifications et des informations sur les matériaux. Cette approche permet d’avoir une vision complète et immédiate de l’état réel du bâtiment et de planifier des interventions de maintenance de manière plus efficace.

D’autres outils importants incluent des applications pour le contrôle des révisions et la traçabilité des modifications, qui garantissent la correspondance entre le modèle numérique et le construit dans le temps. L’intégration avec des logiciels de gestion des installations permet de surveiller les consommations, de programmer des maintenances préventives et de coordonner les opérations, faisant du modèle as built un outil vivant et à jour, utile non seulement pour la gestion technique, mais aussi pour optimiser les coûts et les ressources à long terme.

Nous vous rappelons que pour réaliser le modèle BIM as built, vous pouvez utiliser un logiciel de conception BIM, tandis que pour le gérer, tout au long de la durée de vie utile du bâtiment, vous pouvez utiliser un système de gestion BIM gratuit et entièrement en ligne.

FAQ sur le BIM as built

Qu’est-ce qu’un modèle BIM as built ?

Un modèle BIM as built ou tel que construit est la représentation numérique fidèle de la situation existante d’un bâtiment ou d’une infrastructure au moment de sa livraison ou suite à un relevé. Contrairement à un modèle de projet, l’as built documente comment l’ouvrage a effectivement été réalisée, y compris les variations, les modifications sur le chantier, les adaptations techniques et les tolérances d’exécution.

Comment le modèle BIM as built se différencie-t-il du modèle BIM de projet ?

Le modèle BIM de projet est un outil de conception et de simulation, tandis que le modèle BIM as built aide la gestion, la maintenance et la certification de l’état réel de l’ouvrage. L’as built intègre des relevés sur le terrain, des rapports de contrôle et des mesures réelles, tandis que le projet repose sur des choix de conception et des données théoriques.

Quelles informations contient un modèle BIM as built ?

Un modèle BIM as built doit contenir des données identifiables (comme des codes uniques des éléments et la numérotation des locaux), des propriétés techniques (matériaux, performances thermiques/acoustiques), des données de fourniture et d’installation (comme le fabricant, le numéro de série), des informations de maintenance, des données de relevé, l’historique des modifications, des informations réglementaires et de sécurité, et des métadonnées pour la gestion des installations (FM).

Comment réaliser un modèle BIM as built ?

La réalisation d’un modèle BIM as built nécessite un relevé géométrique du bâtiment, qui peut inclure l’utilisation de laser scanner 3D, de photogrammétrie ou de relevés traditionnels. Les données de relevé sont ensuite utilisées pour mettre à jour le modèle BIM de projet ou, en l’absence d’un modèle existant, pour créer un modèle ex novo par le biais de techniques d’ingénierie inverse.

Qui a la responsabilité de créer un modèle BIM as built ?

Dans le secteur de la construction, les concepteurs chargés de rédiger les modèles de projet ont généralement la responsabilité de créer le modèle BIM as built. Cependant, souvent c’est l’entreprise qui doit mettre à jour les dessins définitifs, car elle pourrait être plus informée des modifications sur le chantier.

À qui est utile un modèle BIM as built ?

Le modèle BIM as built est utile pour les entreprises, les propriétaires, les professionnels, les gestionnaires d’installations et les acheteurs, en particulier en cas d’interventions de maintenance ou de rénovation. Il aide à réaliser les travaux de manière efficace, limitant les erreurs et économisant du temps et de l’argent.

Quels outils sont nécessaires pour gérer et maintenir un modèle BIM as built ?

Pour gérer un modèle BIM as built, des outils capables de centraliser les informations, de suivre les modifications et de soutenir les décisions opérationnelles sont nécessaires. Les plateformes BIM permettent d’associer des données techniques, des chronologies de maintenance, de la documentation technique, des certifications et des informations sur les matériaux, facilitant la gestion du bâtiment tout au long de son cycle de vie.

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