BIM as built: o que é, como é realizado e qual é sua finalidade?

Para gerenciar uma obra após sua realização, é fundamental ter o correspondente modelo BIM “as built” atualizado e detalhado em relação a cada modificação gerida na fase de obra.

Vamos ver exatamente para que serve um modelo BIM do tipo as built, quem tem a responsabilidade de atualizá-lo, quais softwares BIM utilizar e para quem é útil.

O que é um modelo BIM as built?

Um modelo BIM as built é a representação digital fiel do estado atual de um edifício ou de uma infraestrutura no momento de sua entrega ou em um momento posterior devidamente registrado. Ao contrário de um modelo de projeto (que descreve como a obra deveria ser construída), o as built documenta como a obra foi efetivamente realizada, incluindo as variações, as modificações em obra, os ajustes técnicos e as tolerâncias executivas.

O modelo as built integra geometria, atributos informativos e, quando necessário, dados de escaneamento ou levantamento (nuvens de pontos, fotografias georreferenciadas) para garantir que a réplica digital corresponda ao manufato físico. É uma ferramenta fundamental para a gestão operacional (facility management), a manutenção programada, a avaliação da conformidade e para eventuais futuros intervenções de reforma ou ampliação.

As características-chave de um modelo as built são:

• acurácia espacial: correspondência entre posições e dimensões reais e aquelas representadas;
• completude informativa: metadados sobre os elementos (materiais, acabamentos, códigos, datas de instalação, produtores, manuais);
• rastreabilidade das modificações: histórico das variantes em relação ao projeto inicial;
• orientação para a gestão: estrutura dos dados pensada para uso de manutenção e operacional, não apenas para a construção.

Do edifício existente ao modelo BIM as built

Como se diferencia do modelo BIM de projeto

O modelo BIM de projeto é uma ferramenta de concepção, coordenação e simulação: geralmente contém escolhas arquitetônicas, soluções técnicas propostas e ativos informativos úteis para realizar análises (estruturais, energéticas, de interferência). O as built, por outro lado, nasce (ou é atualizado) após a execução e reflete a realidade física.

Diferenças práticas e metodológicas principais:

• finalidade: o modelo de projeto apoia o planejamento e a execução da construção, enquanto o As Built contribui para a gestão, manutenção e certificação do estado real;
• fontes de dados: o projeto baseia-se em escolhas projetuais e dados teóricos, o as built incorpora levantamentos em campo, relatórios de teste e medições reais (ex. levantamento a laser, medições diretas);
• nível de detalhe (LOD): o projeto frequentemente usa LOD crescentes durante as fases de projeto, o as built requer LOD e LOI (Level of Information) que tornem o elemento completamente utilizável para manutenção e gestão (por ex. códigos, ciclos de vida, referências a peças de reposição);
• precisão e tolerâncias: o as built documenta as tolerâncias reais e eventuais desvios construtivos, enquanto o projeto utiliza dimensões nominais.
• gestão das revisões: o modelo as built deve integrar e manter o histórico das variantes executadas em obra e as razões técnicas ou econômicas que as motivaram.

Em termos organizacionais, a transição de projeto para as built requer procedimentos claros: identificação dos entregáveis as built, métodos de levantamento, responsabilidades pela atualização do modelo e controles de qualidade (QA/QC). Sem esses processos, o chamado “modelo as built” corre o risco de ser uma simples cópia do projeto e, portanto, pouco útil para a gestão real da obra. Além disso, para elaborar o modelo BIM, além do levantamento, é indispensável a utilização de um software BIM de projeto de construção 3D.

Recomendo também o artigo “Da nuvem de pontos ao modelo BIM” para ter uma ideia completa de todos os passos a seguir.

Quais informações contém um modelo as built

Um modelo as built deve conter informações suficientes para descrever não apenas a geometria, mas também o comportamento, a manutenção e a identidade dos elementos construtivos. Aqui estão as categorias informativas essenciais:

• dados identificativos: códigos únicos dos elementos (asset ID), numeração dos locais, referências aos desenhos de obra;
• propriedades técnicas: materiais, espessuras, desempenhos térmicos/acústicos, capacidades portantes, classe de material, normas de referência;
• dados de fornecimento e instalação: fabricante, modelo, número de série, data de instalação, documentação técnica e certificados de conformidade;
• informações de manutenção: ciclos de manutenção recomendados, peças de reposição, prazos, manuais de uso e fichas técnicas, links para contratos de manutenção;
• dados de levantamento: referências às nuvens de pontos, fotos as built georreferenciadas, relatórios de medição e mapas de desvio entre projeto e real;
• história das modificações: notas projetuais e operacionais que explicam as variações introduzidas em obra, assinadas e datadas;
• informações normativas e de segurança: certificações, marcações CE, dados para verificação da conformidade e planos de segurança atualizados;
• metadados para FM: custo histórico do elemento, vida útil residual estimada, responsabilidade contratual pela manutenção.

A estrutura informativa deve ser coerente com os padrões empresariais e, se necessário, com especificações do cliente (por ex. IFC para interoperabilidade, COBie para entrega de dados ao facility manager).

Importante: nem todas as informações são relevantes em todos os contextos. O conteúdo e o nível informativo devem ser definidos previamente através do EIR (Exchange Information Requirements).

Seção de uma nuvem de pontos realizada com Edificius

Como se realiza um modelo BIM as built

A realização de um modelo BIM as built é um processo estruturado que combina levantamentos em campo, gestão das informações de canteiro e atualização controlada do modelo digital. Não se trata de uma simples atividade de modelagem final, mas de uma verdadeira fase do ciclo de vida da obra, que requer método, ferramentas adequadas e responsabilidades bem definidas.

O processo pode começar a partir de um modelo BIM de projeto existente ou, no caso de edifícios já realizados ou sem documentação digital confiável, a partir de atividades de levantamento e reconstrução ex novo. Em ambos os casos, o objetivo é obter um modelo que represente fielmente o estado real da obra, tanto do ponto de vista geométrico quanto informativo.

O levantamento geométrico do edifício existente

O primeiro passo para a criação de um modelo as built confiável é o levantamento geométrico do edifício ou da infraestrutura. A escolha da metodologia de levantamento depende da complexidade da obra, do nível de precisão requerido e das finalidades do modelo.

As técnicas mais utilizadas incluem:

• levantamento a laser scanner 3D: permite adquirir nuvens de pontos de alta densidade, fundamentais para representar geometrias complexas, instalações existentes e deformações reais;
• fotogrametria terrestre ou de drone: útil para fachadas, coberturas e contextos de difícil acesso, frequentemente integrada com o laser scanner;
• levantamento tradicional direto: ainda utilizado para verificações pontuais, medições de detalhe ou em contextos de pequena escala.

O resultado do levantamento ainda não é um modelo BIM, mas uma base métrica objetiva sobre a qual construir o modelo as built. É fundamental que os dados de levantamento sejam corretamente georreferenciados, organizados e validados, pois eventuais erros nesta fase se refletem em todo o processo subsequente.

Atualização do modelo BIM de projeto

Quando existe um modelo BIM de projeto, a realização do as built ocorre principalmente através de sua atualização sistemática. Neste caso, o modelo projetual se torna o ponto de partida, mas deve ser verificado e modificado para refletir o que foi efetivamente construído.

As atividades típicas incluem:

• verificação das dimensões e das posições dos elementos em relação aos levantamentos;
• atualização de materiais, estratigrafias e componentes realmente instalados;
• inserção de variantes em curso de obra não previstas inicialmente;
• eliminação de elementos projetados mas não realizados.

Esse processo requer um confronto contínuo entre modelo, levantamentos e documentação de canteiro (atas, desenhos executivos, ordens de fornecimento, certificações). A atualização não deve ser apenas geométrica, mas principalmente informativa: um modelo as built que não contém dados confiáveis sobre os elementos instalados perde grande parte de seu valor operacional.

É boa prática definir regras claras sobre quem é responsável pela atualização do modelo e em quais fases, evitando que o as built seja elaborado de forma apressada apenas ao final dos trabalhos.

Reverse engineering no processo BIM

O reverse engineering BIM entra em cena principalmente quando não existe um modelo de projeto confiável ou quando o edifício foi realizado sem processos digitais estruturados. Neste cenário, o modelo as built é construído diretamente a partir dos dados de levantamento.

O processo de reverse engineering prevê:

• interpretação das nuvens de pontos e das informações visuais;
• reconstrução dos elementos edilícios e de instalações segundo lógicas BIM;
• atribuição progressiva das informações técnicas e de manutenção.

Ao contrário da atualização de um modelo existente, o reverse engineering requer maior competência técnica e capacidade interpretativa, pois o modelador deve traduzir um dado geométrico bruto em objetos BIM inteligentes e coerentes.

Esse enfoque é particularmente difundido em projetos de requalificação, no patrimônio existente e nas intervenções de facility management avançado. Se corretamente estruturado, o reverse engineering permite obter modelos as built de alta qualidade, utilizáveis como base digital para a gestão da obra a longo prazo.

Nuvens de pontos e modelagem BIM as built

As nuvens de pontos representam a tradução digital direta do construído e constituem a base sobre a qual é desenvolvida a modelagem tridimensional informativa. No âmbito as built, a nuvem de pontos não é um resultado conclusivo, mas uma ferramenta de suporte que orienta as escolhas de modelagem e permite verificar a correspondência entre modelo e realidade.

O uso correto das nuvens de pontos reduz o risco de aproximações, permite interceptar desvios geométricos e torna o modelo final mais confiável para os usos subsequentes, como a gestão técnica da obra ou o planejamento de intervenções sobre o existente.

Recomendo que você leia o artigo de aprofundamento “Como colocar em prática um processo “Scan to BIM”: o caso de estudo GEOSLAM” para obter mais detalhes sobre o assunto.

Técnicas de aquisição da geometria

A geometria necessária à criação das nuvens de pontos é adquirida através de tecnologias de levantamento avançadas, selecionadas em função das características do edifício e dos objetivos do modelo as built. As metodologias hoje mais difundidas permitem detectar continuamente superfícies, volumes e detalhes construtivos, mesmo em contextos complexos ou de difícil acesso.

A fase de aquisição requer um planejamento cuidadoso, pois a qualidade dos dados coletados impacta diretamente na confiabilidade do modelo final. Uma cobertura incompleta, um registro impreciso ou uma baixa resolução do levantamento podem gerar ambiguidades interpretativas que emergem apenas durante a modelagem BIM. Por essa razão, a aquisição da geometria deve ser considerada parte integrante do processo BIM as built e não uma simples atividade preliminar.

Da nuvem de pontos à modelagem 3D

A transição da nuvem de pontos para o modelo BIM as built representa uma fase crítica, onde o dado métrico é interpretado e transformado em objetos paramétricos dotados de significado construtivo. A nuvem de pontos fornece uma representação contínua da realidade, mas cabe ao modelador selecionar, simplificar e estruturar as informações de maneira coerente com as lógicas BIM.

Nesta fase, é fundamental manter um equilíbrio entre fidelidade geométrica e funcionalidade do modelo. O objetivo não é reproduzir cada irregularidade do construído, mas criar uma representação suficientemente precisa e ao mesmo tempo utilizável para as finalidades operacionais do modelo as built. O confronto constante entre levantamento e modelo permite controlar as tolerâncias reais e garantir que as escolhas de modelagem sejam conscientes e justificadas.

Software BIM para criar modelos as built

A modelagem BIM as built baseada em nuvens de pontos requer ferramentas de software capazes de gerenciar grandes quantidades de dados e de suportar uma interação fluida entre levantamento e modelagem. Os softwares BIM para leitura das nuvens de pontos utilizados neste contexto devem permitir uma leitura eficaz da nuvem de pontos e oferecer ferramentas que facilitem a construção do modelo diretamente sobre o dado coletado.

No fluxo de trabalho as built, frequentemente os softwares BIM são acompanhados por aplicativos dedicados ao processamento do levantamento, criando um ambiente integrado onde o dado geométrico é progressivamente transformado em informação estruturada. A escolha das plataformas não deve ser guiada apenas pelas funcionalidades técnicas, mas também pela sua capacidade de garantir interoperabilidade, continuidade informativa e coerência com os objetivos de gestão e uso do modelo ao longo do tempo.

Quem é responsável por criar o modelo BIM as built?

No setor da construção, há uma distinta divisão de papéis e responsabilidades para cada figura envolvida.

Normalmente, os projetistas encarregados de elaborar os modelos de projeto também têm a responsabilidade de criar o modelo BIM as built ao término dos trabalhos.

No entanto, deve-se considerar que os projetistas nem sempre estão atualizados sobre todas as modificações realizadas em canteiro e, consequentemente, é a empresa que tem o ônus de atualizar os desenhos definitivos.

Independentemente de quem elabora os modelos as built, a maneira mais eficaz de garantir que tudo esteja documentado é atualizar o modelo de projeto por meio de revisões regulares à medida que a construção avança. Este é, sem dúvida, o método mais dispendioso em termos de tempo e dinheiro, mas assegura um alto grau de detalhe do modelo final.

A remuneração profissional pelos modelos as built representa cerca de 1-2% do orçamento total de construção.

Manter um registro de todas as modificações e documentar cada alteração garante um resultado final confiável. Por outro lado, a impossibilidade de documentar as mudanças durante o processo de construção pode levar a modelos finais imprecisos e incoerentes com as obras realizadas.

Para quem modelo as built é útil?

O modelo BIM é certamente indispensável na fase de gestão da obra. De fato, em caso de intervenções de manutenção ou de reforma ao longo do tempo, ter à disposição o modelo atualizado do bem ajuda projetistas, facility managers e empresas a realizar os trabalhos de maneira eficiente, limitando erros, interferências e modificações em curso de obra e economizando tempo.

A economia de tempo também se traduz em economia de dinheiro para o contratante.

Em resumo, portanto, poderíamos dizer que o modelo BIM as built é útil para:

• empresas;
• proprietários;
• profissionais;
• facility managers;
• compradores (em caso de compra e venda do bem).

Ferramentas úteis para gerenciar e manter um modelo as built

Gerenciar um modelo BIM as built não significa apenas conservá-lo como um documento digital, mas mantê-lo atualizado e facilmente utilizável para todas as atividades relacionadas à vida do edifício. Para tal, são fundamentais ferramentas capazes de centralizar informações, rastrear modificações e apoiar decisões operacionais.

As plataformas BIM para gestão do as built permitem associar a cada elemento dados técnicos, cronologias de manutenção, documentação técnica, certificações e informações sobre os materiais. Essa abordagem permite ter uma visão completa e imediata do estado real do edifício e planejar intervenções de manutenção de maneira mais eficaz.

Outras ferramentas importantes incluem aplicativos para controle de revisões e rastreabilidade de modificações, que garantem a correspondência entre modelo digital e construído ao longo do tempo. A integração com softwares de facility management permite monitorar consumos, programar manutenções preventivas e coordenar operações operativas, tornando o modelo as built uma ferramenta viva e atualizada, útil não apenas para a gestão técnica, mas também para otimizar custos e recursos a longo prazo.

Lembro que para realizar o modelo BIM as built você pode utilizar um software de projeto BIM, enquanto para gerenciá-lo, durante toda a vida útil do bem, você pode utilizar um sistema de gestão BIM gratuito e completamente online.

FAQ sobre BIM as built

O que é um modelo BIM as built?

Um modelo BIM as built é a representação digital fiel do estado de fato de um edifício ou de uma infraestrutura no momento de sua entrega ou em um momento posterior devidamente levantado. Ao contrário de um modelo de projeto, o as built documenta como a obra foi efetivamente realizada, incluindo as variações, as modificações em canteiro, os ajustes técnicos e as tolerâncias executivas.

Como se diferencia o modelo BIM as built do modelo BIM de projeto?

O modelo BIM de projeto é uma ferramenta de concepção e simulação, enquanto o modelo BIM as built apoia a gestão, a manutenção e a certificação do estado real da obra. O as built incorpora levantamentos em campo, relatórios de teste e medições reais, enquanto o projeto se baseia em escolhas projetuais e dados teóricos.

Quais informações contém um modelo BIM as built?

Um modelo BIM as built deve conter dados identificativos (como códigos únicos dos elementos e numeração dos locais), propriedades técnicas (materiais, desempenhos térmicos/acústicos), dados de fornecimento e instalação (como fabricante, número de série), informações de manutenção, dados de levantamento, a história das modificações, informações normativas e de segurança, e metadados para Facility Management (FM).

Como se realiza um modelo BIM as built?

A realização de um modelo BIM as built prevê um levantamento geométrico do edifício, que pode incluir o uso de laser scanner 3D, fotogrametria ou levantamentos tradicionais. Os dados de levantamento são então utilizados para atualizar o modelo BIM de projeto ou, na ausência de um modelo existente, para criar um modelo ex novo através de técnicas de reverse engineering.

Quem tem a responsabilidade de criar um modelo BIM as built?

No setor da construção, os projetistas encarregados de elaborar os modelos de projeto geralmente têm a responsabilidade de criar o modelo BIM as built. No entanto, muitas vezes é a empresa que deve atualizar os desenhos definitivos, pois pode estar mais informada sobre as modificações em canteiro.

Para quem é útil um modelo BIM as built?

O modelo BIM as built é útil para empresas, proprietários, profissionais, facility managers e compradores, especialmente em caso de intervenções de manutenção ou reforma. Ajuda a realizar os trabalhos de maneira eficiente, limitando erros e economizando tempo e dinheiro.

Quais ferramentas são necessárias para gerenciar e manter um modelo BIM as built?

Para gerenciar um modelo BIM as built, são necessárias ferramentas capazes de centralizar informações, rastrear modificações e apoiar decisões operacionais. As plataformas BIM permitem associar dados técnicos, cronologias de manutenção, documentação técnica, certificações e informações sobre os materiais, facilitando a gestão do edifício durante todo o seu ciclo de vida.

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