Desenho As-Built: Definição, Exemplos e Usos na Engenharia e Arquitetura

É frequente encontrar diferenças entre o projeto, por exemplo, de um edifício, e a sua realização; na verdade, poderíamos dizer que não existem construções que não apresentem esse tipo de dificuldade. Para superá-las, através de elaborados sempre atualizados e utilizáveis da melhor forma para a fase de gestão da obra, podemos nos referir aos desenhos as built. Vamos ver o que são, para que servem e como aproveitá-los. Para isso, sugiro que você se apoie em um software de gestão BIM que permite gerenciar da melhor forma todas as fases do ciclo de vida da obra.

Modelo BIM com documentação as-built

O que são os desenhos as built?

Os desenhos as built são elaborados gráficos que indicam o estado real dos trabalhos que foram realizados, incluindo todas as modificações feitas ao projeto original durante a execução. De fato, é muito comum que os desenhos de projeto sejam modificados durante a execução e a construção, e, portanto, que as obras realizadas não correspondam 100% ao que foi previsto na fase de projeto.

Em definitiva, os desenhos as built refletem a realidade muito melhor do que outros desenhos (mesmo executivos) e são muito mais confiáveis para quem, ao longo do tempo, é chamado a se ocupar das operações de gestão e manutenção da obra.

Sobre esse aspecto, sugiro também a leitura de outro artigo: “O que é BIM as built?“.

Quais informações contêm os desenhos As-Built?

Os desenhos as built representam a “fotografia de alta fidelidade” da obra ao término do canteiro. Seu objetivo principal é registrar e documentar cada variação em relação ao projeto original, garantindo total transparência entre a empresa executora, os projetistas e o cliente. Para ser realmente útil e abrangente, um elaborado as built deve conter uma série de dados e detalhes técnicos fundamentais:

• modificações dimensionais e geométricas – cotas, alturas e posições atualizadas de paredes, divisórias, portas, janelas e shafts de elevadores que sofreram variações durante a obra;
• layout efetivo das instalações (MEP) – a traçagem exata de dutos HVAC (aquecimento, ventilação e ar condicionado), tubulações hidráulicas, passagens de cabos elétricos, quadros e painéis de controle;
• variações estruturais – eventuais adequações feitas em vigas, pilares, lajes ou fundações para lidar com imprevistos geológicos ou técnicos que surgiram durante as escavações e a construção;
• especificações dos materiais e dos fornecimentos – fichas técnicas atualizadas, marcas, modelos e tipos de materiais efetivamente instalados (em caso de substituições em relação ao caderno de encargos inicial);
• subserviços e exteriores – a localização real de redes de esgoto, linhas elétricas/enterradas, poços de inspeção, estradas de acesso, inclinações do terreno e obras de paisagismo;
• anotações de canteiro e justificativas – notas escritas que explicam as razões técnicas ou normativas que tornaram necessária cada modificação, completas com datas e aprovações;
• cartela informativa (Title Block) dedicada – um quadro com a indicação clara da expressão “As-Built”, as datas das revisões finais, os nomes do empreiteiro e dos técnicos responsáveis pelas variações;

Nos fluxos de trabalho digitais avançados, todos esses dados são coletados no canteiro por meio de levantamentos fotográficos ou laser scanner e integrados diretamente no modelo informativo graças ao uso de um software de gestão BIM. Isso permite a transição dos clássicos elaborados 2D para um verdadeiro BIM As-Built, pronto para a fase subsequente de gestão e manutenção.

Por que os desenhos as built são importantes?

A razão principal reside no fato de que o patrimônio imobiliário moderno está cada vez mais orientado para a intervenção no existente (recuperação, requalificação energética e adequação sísmica) em vez de nova construção. Nesse cenário, dispor de elaborados gráficos que reflitam fielmente o estado de fato da obra não é um opcional, mas uma necessidade operacional.

Em geral, a importância dos desenhos as built se desdobra em cinco vantagens estratégicas fundamentais para profissionais, empresas e clientes:

• documentação precisa do edifício concluído;
• apoio para a manutenção e gestão do imóvel (Facility Management);
• informações confiáveis para intervenções de reforma;
• melhor comunicação entre profissionais e clientes;
• redução de erros, custos e riscos de projeto.

Documentação precisa do edifício concluído

Em cada canteiro, mesmo no mais rigoroso, ocorrem inevitavelmente variações em relação ao projeto executivo original. Imprevistos geológicos, modificações distributivas em andamento ou variações na disponibilidade de materiais quase sempre resultam em pequenos ou grandes desvios.

Os desenhos as built oferecem a garantia de um arquivo histórico e técnico imutável, certificando exatamente como a obra foi construída. Esse nível de detalhe constitui uma garantia legal e patrimonial para a propriedade, além de ser indispensável para conformidade normativa, avaliações estimativas e processos de habitabilidade.

Suporte para a manutenção e gestão do imóvel (Facility Management)

Uma vez concluídos os trabalhos de construção, inicia-se a fase mais longa e onerosa da vida de um edifício: a operação e a manutenção. Tentar gerenciar um sistema tecnológico ou uma estrutura sem mapas atualizados significa mover-se “no escuro”, expondo-se ao risco de quebras acidentais durante um furo ou à impossibilidade de localizar uma válvula de parada em caso de emergência.

Os levantamentos e os desenhos as built constituem o ponto de partida fundamental para o Facility Management. Permitem aos responsáveis pela manutenção:

• localizar instantaneamente condutas, poços, quadros elétricos e derivações ocultas nas paredes ou nos forros;
• planejar intervenções de manutenção ordinária e extraordinária de forma direcionada e oportuna;
• integrar os dados técnicos em um software para a gestão do facility management, digitalizando o plano de manutenção diretamente em documentos 2D e modelos 3D.

Informações confiáveis para intervenções de reforma

Quando se está prestes a intervir em um imóvel existente para uma reforma, uma ampliação ou um restyling, a falta de documentos atualizados obriga os técnicos a realizar longos, complexos e caros levantamentos preliminares (as built survey).

Contar com desenhos as built confiáveis acelera drasticamente a fase inicial de análise e projeto. Os novos técnicos, projetistas ou engenheiros que entram no projeto podem acessar as informações reais do imóvel de forma imediata, reduzindo os tempos de início das obras e eliminando as incertezas sobre as condições reais da estrutura.

Melhor comunicação entre profissionais e clientes

Os documentos as built funcionam como uma “linguagem comum” transparente entre a empresa de construção, os diretores de obra e o cliente final.

Através desses documentos, o cliente pode verificar a qualquer momento a real correspondência entre o que foi orçado, o que foi pago e o que foi efetivamente realizado no canteiro de obras. Isso favorece um clima de máxima confiança mútua, evita contenciosos ao final das obras e simplifica a prestação de contas econômica do projeto, facilitando o controle do Avanço das Obras (SAL).

Redução de erros, custos e riscos de projeto

Intervir em um edifício guiados por documentos não atualizados implica um alto risco de erro: perfuração acidental de cabos energizados ou tubulações sob o piso, demolição imprevista de elementos estruturais, sanções por irregularidades edilícias não declaradas.

Os desenhos as built permitem mitigar os riscos de canteiro e reduzir os custos imprevistos:

• economia de tempo – elimina as interrupções das obras devido a descobertas inesperadas no campo;
• economia financeira – evita variações desnecessárias durante a obra causadas por erros de avaliação do estado real;
• segurança das equipes – permite que as equipes de intervenção trabalhem em sistemas e elementos estruturais conhecendo perfeitamente a natureza e a exata posição.

Diferença entre desenhos redline e desenhos as-built

O que são plantas as-built?

As plantas as-built podem ser entendidas como os elaborados gráficos 2D que servem para definir quais modificações foram feitas no projeto.

Como todos os elaborados gráficos, têm o objetivo de identificar também quais são as novas dimensões, o novo posicionamento, a nova tipologia dos elementos que substituíram os anteriores.

Para esclarecer, aqui estão alguns exemplos do que uma planta as-built define:

• a posição final de paredes, portas, janelas e outros elementos arquitetônicos;
• a posição final dos elementos de instalação;
• a posição final de eventuais painéis de controle,
• etc.

O que são as Plantas As-Built?

Quando se fala de plantas e gráficos as-built, refere-se ao conjunto completo de elaborados técnicos que descrevem o edifício tal como foi efetivamente realizado. Ao contrário de um único desenho geral, uma documentação as-built completa se articula em diferentes especializações gráficas, cada uma dedicada a um âmbito específico da construção: do arquitetônico ao estrutural, até o de instalações (MEP – Mecânica, Elétrica, Hidráulica).

Cada tipo de tabela as-built responde a necessidades precisas de representação e consulta durante todo o ciclo de vida do imóvel.

Plantas As-Built

As plantas as-built (ou as-built floor plans) constituem a representação bidimensional no plano horizontal de cada nível do edifício. Em relação às plantas do projeto inicial, integram todas as modificações distributivas feitas na fase executiva, como:

• a exata posição e a espessura final de paredes divisórias e divisórias;
• a colocação definitiva e as dimensões reais de portas, janelas e aberturas;
• as cotas atualizadas dos ambientes individuais e a repartição efetiva das superfícies úteis.

Esses elaborados são indispensáveis para a elaboração das práticas cadastrais finais e para a verificação da destinação de uso dos locais.

Fachadas e Seções As-Built

Enquanto as plantas mostram o desenvolvimento horizontal, as fachadas e seções as-built ilustram o desenvolvimento vertical da obra:

• fachadas as-built – registram a aparência final do envoltório edilício externo, documentando eventuais variações nos revestimentos de fachada, nas cores, nas alturas dos parapeitos ou na posição dos elementos arquitetônicos externos.
• seções as-built – mostram o corte vertical do edifício, evidenciando as cotas altimétricas reais, as alturas úteis andar por andar, as espessuras definitivas dos pisos e dos pacotes isolantes, além do layout real de rampas e poços de elevador.

Desenhos As-Built das Instalações Elétricas

Os desenhos elétricos as-built traçam toda a rede de distribuição elétrica e especial presente no imóvel. Em relação ao projeto inicial, que muitas vezes indica apenas passagens teóricas, o as-built reporta:

• o percurso efetivo de canaletas, passagens de cabos e tubulações sob o piso;
• a localização real de quadros elétricos, tomadas, interruptores, pontos de luz e caixas de derivação;
• a marcação das instalações de aterramento, automação, videomonitoramento, antintrusão e redes de dados/LAN.

Ter tabelas elétricas atualizadas é fundamental para permitir que os mantenedores intervenham com segurança e realizem ampliações da rede sem danificar linhas existentes.

Desenhos As-Built das Instalações Hidráulicas e HVAC

A documentação das instalações mecânicas, hidráulicas e de climatização (HVAC – Aquecimento, Ventilação e Ar Condicionado) é uma das mais complexas e essenciais de todo o conjunto as-built.

Esses elaborados incluem:

• o traçado exato das tubulações de adução de água, esgoto e distribuição de gás;
• o posicionamento definitivo das centrais térmicas, bombas de calor, chaminés e unidades fan coil.
• o percurso real das condutas de ventilação e dos canais de retorno/envio do ar, incluindo persianas e bocas de ar;
• a localização precisa de válvulas de intercepção, medidores e poços de inspeção.

Desenhos As-Built das Estruturas

Os desenhos estruturais as-built documentam a estrutura portante do edifício tal como foi construída ou consolidada. Registram com precisão:

• as dimensões e a posição definitiva de fundações, pilares, vigas e paredes em concreto armado, aço ou madeira;
• os eventuais adequamentos estruturais aprovados por meio de variantes em curso de obra para resolver imprevistos geológicos ou de canteiro;
• as especificações sobre os detalhes construtivos reais, sobre os nós de ligação e sobre as armaduras efetivamente instaladas.

Dispor de tabelas estruturais as-built atualizadas é um requisito imprescindível para qualquer futuro intervenção de adequação sísmica, elevação ou mudança de uso que exija novas verificações de cálculo estrutural.

Desenhos As-Built vs desenhos executivos

Embora ambos sejam utilizados no processo de construção, os desenhos executivos (construction drawings) e os desenhos as-built desempenham papéis diametralmente opostos ao longo da linha do tempo do projeto. A diferença fundamental reside na dimensão temporal e no propósito operacional: os primeiros indicam como a obra deve ser construída, enquanto os segundos documentam como a obra foi efetivamente realizada.

Os desenhos executivos são elaborados por projetistas, arquitetos e engenheiros antes do início dos trabalhos. Representam o conjunto de instruções detalhadas, especificações técnicas e cálculos geométricos necessários para a empresa orçar os custos e guiar as equipes no canteiro de obras. Trata-se, no entanto, de um guia “ideal”, baseado nas condições hipotetizadas na fase preliminar.

Os desenhos as-built, ao contrário, surgem durante e ao término do canteiro. Registram a realidade efetiva do edifício incorporando todas as variantes em andamento, as correções de cota, as modificações nas instalações e os ajustes estruturais decorrentes de imprevistos ou solicitações do cliente.
Para compreender rapidamente as diferenças-chave entre os dois tipos de elaboração, é possível fazer referência à seguinte tabela comparativa:

Como criar os desenhos as-built

De maneira geral, os desenhos as-built não possuem regras precisas a serem seguidas para sua elaboração. Portanto, desde que não haja imposições por parte das instituições competentes, os documentos podem ser realizados da melhor forma possível. O que eu recomendo é lembrar sempre de alguns aspectos gerais muito importantes, tais como:

• codificar as cores – ter uma legenda das cores utilizadas nos desenhos para deixar claro quais são os elementos adicionados, os elementos eliminados, as informações importantes, etc.;
• desenhos em escala – todas as modificações que são indicadas nos desenhos as-built devem manter a escala do desenho principal;
• indicação das datas – inserir a data da modificação realizada e implementar eventuais informações adicionais;
• dificuldades enfrentadas – especificar quais foram as dificuldades enfrentadas durante todo o processo de modificação, de qualquer natureza (normativa, técnica, pelas características do terreno, etc.)
• instalações – garantir que a posição exata de todas as instalações instaladas durante os trabalhos seja indicada.

Para aprofundar, leia também Checklist As-built: a lista para ter os desenhos sempre atualizados.

FAQ sobre os desenhos As-Built

O que são os desenhos as-built?

São elaborados gráficos que indicam o estado real da obra realizada, compreendendo todas as modificações feitas ao projeto original durante a execução. Refletem fielmente a realidade e são fundamentais para a gestão e a manutenção do imóvel.

Quais informações contêm os desenhos As-Built?

Contêm modificações dimensionais e geométricas, layout efetivo dos sistemas (MEP), variações estruturais, especificações dos materiais instalados, localização dos subsistemas, anotações de canteiro com as justificativas das variantes e um cartucho informativo ‘As-Built’ dedicado.

Por que os desenhos as-built são importantes?

São fundamentais para garantir uma documentação precisa do edifício, apoiar o Facility Management, fornecer dados confiáveis para futuras reformas, melhorar a comunicação entre profissionais e clientes e reduzir erros, custos e riscos de canteiro.

O que são as plantas e os mapas as-built?

São a representação gráfica 2D (plantas, fachadas, seções e esquemas técnicos) do edifício no estado de fato real. Ilustram as posições finais de paredes, aberturas, acabamentos, elementos estruturais e sistemas (elétricos, hidráulicos, HVAC).

Qual é a diferença entre desenhos executivos e desenhos as-built?

Os desenhos executivos são elaborados antes dos trabalhos pelos projetistas e indicam como a obra deve ser construída. Os desenhos as-built são elaborados durante ou ao final do canteiro e documentam como a obra foi efetivamente realizada, integrando todas as variantes.

Como criar os desenhos as-built?

Criam-se levantando o estado de fato e atualizando o projeto original. É importante codificar as cores para as modificações, manter os desenhos em escala, indicar as datas das variações, especificar as dificuldades encontradas e traçar a posição exata de todos os sistemas.