Was sind As-built-Zeichnungen? Definition, Beispiele und Anwendungen

Es ist häufig der Fall, dass Unterschiede zwischen dem Projekt, beispielsweise eines Gebäudes, und dessen Realisierung auftreten; man könnte sogar sagen, dass es keine Bauwerke gibt, die nicht mit dieser Art von Schwierigkeiten konfrontiert sind. Um diese zu überwinden, können wir uns auf die As-built-Zeichnungen stützen, die stets aktualisiert und optimal für die Phase des Immobilienmanagements nutzbar sind. Lassen Sie uns sehen, was sie sind, wozu sie dienen und wie man sie nutzen kann. Dazu empfehle wir Ihnen, sich mit einer BIM-Management-Software zu unterstützen, die es Ihnen ermöglicht, alle Phasen des Lebenszyklus des Projekts optimal zu verwalten.

BIM-Modell mit As-built-Dokumentation

Was sind As-built-Zeichnungen?

Die As-built-Zeichnungen sind grafische Unterlagen, die den tatsächlichen Zustand der durchgeführten Arbeiten anzeigen, einschließlich aller Änderungen, die während der Ausführungsphase am ursprünglichen Projekt vorgenommen wurden. Tatsächlich kommt es sehr häufig vor, dass die Entwurfszeichnungen während der Ausführung und der Bauphase geändert werden und die tatsächlich ausgeführten Bauleistungen daher nicht zu 100 % den ursprünglich geplanten Leistungen entsprechen.

Letztendlich spiegeln die As-Built-Zeichnungen die Realität viel besser wider als andere Zeichnungen (auch Ausführungszeichnungen) und sind viel zuverlässiger für diejenigen, die im Laufe der Zeit mit den Aufgaben des Managements und der Wartung des Bauwerks betraut sind.

Zu diesem Aspekt empfehle wir auch den Artikel: „Was ist BIM As built?“ zu lesen.

Welche Informationen enthalten die As-built-Zeichnungen?

Die As-built-Zeichnungen stellen die „hochpräzise Fotografie“ des Bauwerks am Ende der Baustelle dar. Ihr Hauptziel ist es, jede einzelne Abweichung vom ursprünglichen Projekt zu erfassen und zu dokumentieren, um vollständige Transparenz zwischen dem ausführenden Unternehmen, den Planern und dem Auftraggeber zu gewährleisten. Um wirklich nützlich und umfassend zu sein, muss ein As-built-Dokument eine Reihe von grundlegenden Daten und technischen Details enthalten:

• dimensionale und geometrische Änderungen – Maße, Höhen und aktualisierte Positionen von Wänden, Trennwänden, Türen, Fenstern und Aufzugsschächten, die während der Bauausführung Änderungen erfahren haben;
• tatsächliches Layout der Anlagen (TGA) – die exakte Verlegung von HLK-Kanälen (Heizung, Lüftung und Klimatisierung), Rohrleitungen, Kabeltrassen, Schaltschränken und Steuerpanels;
• strukturelle Änderungen – eventuelle Anpassungen an Balken, Stützen, Decken oder Fundamenten, um geologischen oder technischen Unwägbarkeiten, die während der Erdarbeiten und des Bauens aufgetreten sind, Rechnung zu tragen;
• Spezifikationen der Materialien und Lieferungen – aktualisierte technische Datenblätter, Marken, Modelle und Arten von tatsächlich installierten Materialien (im Falle von Ersatzteilen im Vergleich zum ursprünglichen Leistungsverzeichnis);
• Untergrunddienste und Außenanlagen – die tatsächliche Lage von Abwassernetzen, unterirdischen Stromleitungen, Inspektionsschächten, Zufahrtsstraßen, Geländegefällen und Außenanlagen;
• Baustellenanmerkungen und Begründungen – schriftliche Notizen, die die technischen oder normativen Gründe erklären, die jede Änderung erforderlich gemacht haben, einschließlich Daten und Genehmigungen;
• Informationsfeld (Title Block) speziell – ein Feld mit klarer Angabe der Bezeichnung „As-built“, den Daten der endgültigen Überprüfungen, den Namen des Auftragnehmers und der für die Änderungen verantwortlichen Fachplaner;

In fortgeschrittenen digitalen Arbeitsabläufen werden all diese Daten auf der Baustelle durch fotografische Vermessungen oder Laserscanner erfasst und direkt in das Informationsmodell integriert, dank der Verwendung einer BIM-Management-Software. Dies ermöglicht den Übergang von klassischen 2D-Dokumenten zu einem echten BIM As-built, das bereit für die nachfolgende Phase der Verwaltung und Wartung ist.

Warum sind As-built-Zeichnungen wichtig?

Der Hauptgrund liegt darin, dass das moderne Bauvermögen zunehmend auf Eingriffe in bestehende Strukturen (Sanierung, energetische Sanierung und Erdbebensicherung) ausgerichtet ist, anstatt auf Neubauten. In diesem Szenario ist es nicht optional, sondern eine operative Notwendigkeit, über grafische Unterlagen zu verfügen, die den Ist-Zustand des Bauwerks genau widerspiegeln.

Im Allgemeinen äußert sich die Bedeutung der as-Built-Zeichnungen in fünf grundlegenden strategischen Vorteilen für Fachleute, Unternehmen und Auftraggeber:

• genaue Dokumentation des fertiggestellten Gebäudes;
• Unterstützung für die Wartung und das Immobilienmanagement (Facility Management);
• zuverlässige Informationen für Sanierungsmaßnahmen;
• bessere Kommunikation zwischen Fachleuten und Kunden;
• Fehlerreduzierung, Kosten und Projektrisiken.

Genauigkeit der Dokumentation des fertiggestellten Gebäudes

Auf jeder Baustelle, selbst auf der strengsten, treten unvermeidlich Abweichungen vom ursprünglichen Ausführungsprojekt auf. Geologische Unwägbarkeiten, veränderte Verteilungen während der Arbeiten oder Änderungen in der Verfügbarkeit von Materialien führen fast immer zu kleinen oder großen Abweichungen.

Die as-Built-Zeichnungen bieten die Garantie eines unveränderlichen historischen und technischen Archivs, das genau dokumentiert, wie das Werk gebaut wurde. Dieses Detailniveau stellt eine rechtliche und vermögensrechtliche Garantie für das Eigentum dar und ist zudem unerlässlich für die Einhaltung von Vorschriften, Schätzgutachten und Genehmigungsverfahren.

Unterstützung für die Wartung und das Immobilienmanagement (Facility Management)

Sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind, beginnt die längste und kostspieligste Phase im Leben eines Gebäudes: der Betrieb und die Wartung. Der Versuch, eine technische Anlage oder eine Struktur ohne aktualisierte Pläne zu verwalten, bedeutet, sich „im Dunkeln“ zu bewegen, was das Risiko von ungewollten Schäden während einer Bohrung oder die Unmöglichkeit, ein Absperrventil im Notfall zu finden, erhöht.

Die Vermessungen und As-Built-Pläne bilden den grundlegenden Ausgangspunkt für das Facility Management. Sie ermöglichen es den Wartungsverantwortlichen:

• sofortig Leitungen, Schächte, Schaltkästen und versteckte Abzweigungen in Wänden oder Decken zu lokalisieren;
• geplante Wartungsarbeiten gezielt und zeitnah durchzuführen;
• technische Daten in eine Software für das Facility Management zu integrieren und den Wartungsplan direkt auf 2D-Unterlagen und 3D-Modellen zu digitalisieren.

Zuverlässige Informationen für Sanierungsmaßnahmen

Wenn an einem bestehenden Gebäude Renovierungs-, Erweiterungs- oder Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden sollen, zwingt das Fehlen aktueller Planungsunterlagen die Fachplaner dazu, aufwendige, komplexe und kostspielige Vorabaufnahmen (As-built-Survey).

Auf zuverlässige As-built-Zeichnungen zurückgreifen zu können, beschleunigt die anfängliche Analyse- und Planungsphase drastisch. Neue Techniker, Planer oder Statiker, die in das Projekt einsteigen, können sofort auf die realen Informationen des Gebäudes zugreifen, wodurch die Vorlaufzeiten für die Arbeiten verkürzt und Unsicherheiten über den Ist-Zustand der Struktur beseitigt werden.

Bessere Kommunikation zwischen Fachleuten und Kunden

Die As-built-Zeichnungen fungieren als „gemeinsame Sprache“ zwischen dem Bauunternehmen, den Bauleitern und dem Endauftraggeber.

Durch diese Unterlagen kann der Auftraggeber jederzeit die tatsächliche Übereinstimmung zwischen dem, was veranschlagt, was bezahlt und was tatsächlich auf der Baustelle umgesetzt wurde, überprüfen. Dies fördert ein Klima des maximalen gegenseitigen Vertrauens, vermeidet Streitigkeiten am Ende der Arbeiten und vereinfacht die wirtschaftliche Abrechnung des Projekts, indem es die Kontrolle über den Baufortschritt erleichtert.

Fehlerreduzierung, Kosten und Projektrisiken

Der Eingriff in ein Gebäude, geleitet von nicht aktualisierten Unterlagen, birgt ein hohes Risiko für Fehler: unbeabsichtigtes Durchbohren von spannungsführenden Kabeln oder unterirdischen Rohren, unerwartete Abbrucharbeiten an tragenden Elementen, Strafen für nicht deklarierte Bauabweichungen.

Die As-built-Zeichnungen ermöglichen es, die Risiken auf der Baustelle zu mindern und unerwartete Kosten zu senken:

• Zeitersparnis – vermeidet Unterbrechungen der Arbeiten aufgrund unerwarteter Entdeckungen vor Ort;
• wirtschaftliche Einsparungen – verhindert unnötige Änderungen während der Arbeiten, die durch fehlerhafte Einschätzungen des Ist-Zustands verursacht werden;
• Sicherheit der Arbeitskräfte – ermöglicht es den Einsatzteams, an Anlagen und strukturellen Elementen zu arbeiten, während sie deren Natur und genaue Position perfekt kennen.

Unterschied zwischen Redline-Zeichnungen und As-built-Zeichnungen: Umgang mit Änderungen während der Ausführungsphase

Was sind As-built-Zeichnungen?

Die As-built-Zeichnungen können als 2D-Grafiken verstanden werden, die dazu dienen, festzulegen, welche Änderungen am Projekt vorgenommen wurden.

Wie alle Pläne haben sie das Ziel, auch die neuen Dimensionen, die neue Positionierung und die neue Art der Elemente, die die vorherigen ersetzt haben, zu identifizieren.

Um dies zu verdeutlichen, hier einige Beispiele dafür, was eine As-built-Zeichnung definiert:

• die endgültige Position von Wänden, Türen, Fenstern und anderen architektonischen Elementen;
• die endgültige Position der TGA-Elemente;
• die endgültige Position von eventuell vorhandenen Steuerungspaneelen,
• und weitere.

Was sind As-built-Zeichnungen?

Wenn von As-built-Zeichnungen und -Grafiken die Rede ist, bezieht man sich auf die vollständige Sammlung technischer Unterlagen, die das Gebäude so beschreiben, wie es tatsächlich realisiert wurde. Im Gegensatz zu einer einzelnen allgemeinen Zeichnung gliedert sich eine vollständige As-built-Dokumentation in verschiedene grafische Spezialisierungen, die jeweils einem spezifischen Bereich des Bauens gewidmet sind: von der Architektur über die Struktur bis hin zur TGA (Technische Gebäudeausrüstung).

Jede Art von As-built-Zeichnung erfüllt spezifische Anforderungen an die Darstellung und Konsultation während des gesamten Lebenszyklus der Immobilie.

As-built-Pläne

Die As-built-Pläne (oder As-built floor plans) stellen die zweidimensionale Darstellung auf der horizontalen Ebene jeder Etage des Gebäudes dar. Im Vergleich zu den ursprünglichen Entwurfsplänen integrieren sie alle veränderten Verteilungen, die in der Ausführungsphase vorgenommen wurden, wie:

• die genaue Position und die endgültige Dicke von Trennwänden und Zwischenwänden;
• die endgültige Platzierung und die tatsächlichen Abmessungen von Türen, Fenstern und Öffnungen;
• die aktualisierten Maße der einzelnen Räume und die tatsächliche Verteilung der Nutzflächen.

Diese Unterlagen sind unerlässlich für die Erstellung der endgültigen Katasterunterlagen und für die Überprüfung der Nutzung der Räumlichkeiten.

As-built-Ansichten und -Schnitte

Während die Pläne die horizontale Entwicklung zeigen, veranschaulichen die As-built-Ansichten und -Schnitte die vertikale Entwicklung des Bauwerks:

• As-built-Ansichten – dokumentieren das endgültige Erscheinungsbild der äußeren Gebäudehülle und dokumentieren eventuelle Änderungen an den Fassadenverkleidungen, Farben, Höhen der Brüstungen oder der Position der äußeren architektonischen Elemente.
• As-built-Schnitte – zeigen den vertikalen Schnitt des Gebäudes und heben die tatsächlichen Höhenlagen, die nutzbaren Höhen von Etage zu Etage, die endgültigen Dicken der Decken und der Dämmstoffe sowie das tatsächliche Layout von Rampen und Aufzugsschächten hervor.

As-built-Zeichnungen der elektrischen Anlagen

Die elektrischen As-built-Zeichnungen zeichnen das gesamte Netzwerk der elektrischen und speziellen Verteilung im Gebäude nach. Im Vergleich zum ursprünglichen Entwurf, der oft nur theoretische Durchgänge angibt, dokumentiert die As-built-Zeichnung:

• den tatsächlichen Verlauf von Kabelkanälen, Kabeldurchführungen und Unterputzrohren;
• die tatsächliche Lage von Verteilern, Steckdosen, Schaltern, Lichtpunkten und Abzweigdosen;
• die Trassierung der Erdungsanlagen, der Gebäudeautomation, der Videoüberwachung, der Einbruchmeldeanlagen und der Daten-/LAN-Netze.

Aktualisierte elektrische Pläne sind entscheidend, um den Wartungstechnikern ein sicheres Eingreifen zu ermöglichen und Erweiterungen des Netzes durchzuführen, ohne bestehende Leitungen zu beschädigen.

As-built-Zeichnungen der Sanitär- und HLK-Anlagen

Die Dokumentation der mechanischen, sanitären und Klimaanlagen (HVAC – Heating, Ventilation, and Air Conditioning) gehört zu den komplexesten und wesentlichsten im gesamten As-built-Set.

Diese Unterlagen umfassen:

• den genauen Verlauf der Wasserzufuhrleitungen, der Abwasserleitungen und der Gasverteilung;
• die endgültige Positionierung von Heizungsanlagen, Wärmepumpen, Schornsteinen und Fan Coils;
• den tatsächlichen Verlauf der Lüftungsleitungen und der Luftansaug-/Abluftkanäle, einschließlich Klappen und Düsen;
• die genaue Lokalisierung von Absperrventilen, Zählern und Inspektionsschächten.

As-built-Zeichnungen der Strukturen

Die strukturellen As-built-Zeichnungen dokumentieren das tragende Gerüst des Gebäudes, so wie es gebaut oder konsolidiert wurde. Sie erfassen präzise:

• die Abmessungen und die endgültige Position von Fundamenten, Stützen, Trägern und Wänden aus Stahlbeton, Stahl oder Holz;
• eventuelle strukturelle Anpassungen, die durch Varianten während der Bauausführung genehmigt wurden, um geologische oder bauliche Unvorhersehbarkeiten zu lösen;
• die Angaben zu den tatsächlich ausgeführten Konstruktionsdetails, den Anschlussdetails und den tatsächlich eingebauten Bewehrungen.

Verfügbare aktualisierte strukturelle As-built-Zeichnungen sind eine unerlässliche Voraussetzung für zukünftige Maßnahmen zur seismischen Anpassung, Aufstockung oder Nutzungsänderung, die neue statische Berechnungen erfordern.

As-built-Zeichnungen vs Ausführungszeichnungen

Obwohl beide im Bauprozess verwendet werden, spielen die Ausführungszeichnungen (Construction Drawings) und die As-built-Zeichnungen diametral entgegengesetzte Rollen entlang der Projektzeitachse. Der grundlegende Unterschied liegt in der zeitlichen Dimension und dem operativen Zweck: Erstere geben an, wie das Werk gebaut werden soll, während letztere dokumentieren, wie das Werk tatsächlich realisiert wurde.

Die Ausführungszeichnungen werden von Planern, Architekten und Ingenieuren vor Beginn der Arbeiten erstellt. Sie stellen die Gesamtheit der detaillierten Anweisungen, technischen Spezifikationen und geometrischen Berechnungen dar, die für das Unternehmen erforderlich sind, um die Kosten zu schätzen und die Arbeitskräfte auf der Baustelle zu leiten. Es handelt sich jedoch um eine „ideale“ Anleitung, die auf den in der Vorphase angenommenen Bedingungen basiert.

Die As-built-Zeichnungen hingegen entstehen während und am Ende der Baustelle. Sie erfassen die tatsächliche Realität des Gebäudes, indem sie alle während der Arbeiten vorgenommenen Änderungen, Höhenkorrekturen, Änderungen an den Anlagen und strukturelle Anpassungen, die aus unvorhergesehenen Umständen oder Anforderungen des Auftraggebers resultieren, einbeziehen.
Um die wesentlichen Unterschiede zwischen den beiden Arten von Unterlagen schnell zu verstehen, kann auf die folgende Vergleichstabelle verwiesen werden:

Wie man die As-built-Zeichnungen erstellt

Im Allgemeinen haben As-built-Zeichnungen keine genauen Regeln, die bei ihrer Erstellung befolgt werden müssen. Daher, vorausgesetzt, es gibt keine Vorgaben von den zuständigen Institutionen, können die Unterlagen nach eigenem Ermessen erstellt werden. Es wird empfohlen, ist, immer einige sehr wichtige allgemeine Aspekte zu beachten, wie:

• Farbcodierung – eine Legende der in den Zeichnungen verwendeten Farben haben, um klar zu machen, welche Elemente hinzugefügt, entfernt oder wichtige Informationen sind usw.;
• Zeichnungen im Maßstab – alle Änderungen, die in den As-built-Zeichnungen angegeben werden, müssen den Maßstab der Hauptzeichnung beibehalten;
• Angabe der Daten – das Datum der vorgenommenen Änderung einfügen und gegebenenfalls weitere Informationen implementieren;
• Bewältigte Schwierigkeiten – angeben, welche Schwierigkeiten während des gesamten Änderungsprozesses aufgetreten sind, unabhängig von ihrer Art (rechtlich, technisch, aufgrund der Bodenbeschaffenheit usw.)
• Anlagen – sicherstellen, dass die genaue Position aller während der Arbeiten installierten Anlagen angegeben wird.

Um mehr zu erfahren, lesen Sie auch As-built-Checkliste: die Liste für stets aktuelle Zeichnungen.

FAQ zu den As-built-Zeichnungen

Was sind die As-built-Zeichnungen?

Es handelt sich um grafische Darstellungen, die den tatsächlichen Zustand des realisierten Werks anzeigen und alle während der Ausführung am ursprünglichen Projekt vorgenommenen Änderungen umfassen. Sie spiegeln die Realität genau wider und sind entscheidend für das Management und die Wartung des Immobilienmanagements.

Welche Informationen enthalten die As-built-Zeichnungen?

Sie enthalten dimensionale und geometrische Änderungen, das tatsächliche Layout der Anlagen (TGA), strukturelle Änderungen, Spezifikationen der installierten Materialien, die Lage der Untergrunddienste, Baustellenanmerkungen mit den Begründungen der Varianten und ein Informationsfeld ‚As-built‘.

Warum sind die As-built-Zeichnungen wichtig?

Sie sind entscheidend, um eine genaue Dokumentation des Gebäudes zu gewährleisten, das Facility Management zu unterstützen, zuverlässige Daten für zukünftige Renovierungen bereitzustellen, die Kommunikation zwischen Fachleuten und Kunden zu verbessern sowie Fehler, Kosten und Projektrisiken zu reduzieren.

Was sind As-built Grundrisse und As-built-Pläne?

Sie sind die grafische 2D-Darstellung (Grundrisse, Ansichten, Schnitte und technische Schemata) des Gebäudes im tatsächlich ausgeführten Zustand. Sie zeigen die endgültigen Positionen von Wänden, Öffnungen, Oberflächen, Bauteilen der Tragstruktur und technischen Anlagen (Elektro-, Sanitär- und HLK-Anlagen).

Was ist der Unterschied zwischen Ausführungsplänen und As-built-Zeichnungen?

Die Ausführungspläne werden vor den Arbeiten von den Planern erstellt und zeigen, wie das Werk gebaut werden soll. Die As-built-Zeichnungen werden während oder am Ende der Baustelle erstellt und dokumentieren, wie das Werk tatsächlich realisiert wurde, wobei alle Varianten integriert werden.

Wie erstellt man die As-built-Zeichnungen?

Sie werden erstellt, indem der tatsächliche Zustand erfasst und das ursprüngliche Projekt aktualisiert wird. Es ist wichtig, die Farben für die Änderungen zu kodieren, die Zeichnungen maßstabsgetreu zu halten, die Daten der Änderungen anzugeben, die aufgetretenen Schwierigkeiten zu spezifizieren und die genaue Position aller Anlagen zu verfolgen.