Planos as built: Definición, ejemplos y usos de los dibujos que reflejan la obra finalizada

Es frecuente encontrarse ante diferencias entre el proyecto, por ejemplo de un edificio, y su realización; de hecho, podríamos decir que no existen construcciones que no presenten este tipo de dificultades. Para superarlas, a través de elaborados siempre actualizados y utilizables al mejor para la fase de gestión de la obra, podemos recurrir a los planos as-built. Veamos qué son, para qué sirven y cómo aprovecharlos. Para hacerlo, te sugiero que te apoyes en un software de gestión BIM que te permite gestionar de la mejor manera todas las fases del ciclo de vida de la obra.

Modelo BIM con documentación as-built

¿Qué son los planos as-built?

Los planos as-built son elaboraciones gráficas que indican el estado real de los trabajos que se han realizado, incluyendo todas las modificaciones realizadas al proyecto original durante la fase de ejecución. De hecho, es muy frecuente que los planos de proyecto sean modificados durante la ejecución y la construcción, y, por lo tanto, que las obras realizadas no correspondan al 100% con las previstas en la fase de diseño.

En definitiva, los planos as-built reflejan la realidad mucho mejor que otros planos (incluso los ejecutivos) y son mucho más fiables para quienes, con el tiempo, están llamados a ocuparse de las operaciones de gestión y mantenimiento de la obra.

Sobre este aspecto, te sugiero también la lectura de otro artículo: «¿Qué es BIM as built?«.

¿Qué información contienen los planos As-Built?

Los planos as-built representan la «fotografía de alta fidelidad» de la obra al término de la construcción. Su objetivo principal es registrar y documentar cada variación respecto al proyecto original, garantizando la total transparencia entre la empresa ejecutora, los diseñadores y el cliente. Para ser realmente útil y exhaustivo, un documento as-built debe contener una serie de datos y detalles técnicos fundamentales:

• modificaciones dimensionales y geométricas – cotas, alturas y posiciones actualizadas de paredes, tabiques, puertas, ventanas y huecos de ascensor que han sufrido variaciones durante la obra;
• layout efectivo de las instalaciones (MEP) – la trazado exacto de conductos HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado), tuberías hidráulicas, pasajes de cables eléctricos, cuadros y paneles de control;
• variaciones estructurales – eventuales ajustes realizados a vigas, pilares, losas o cimientos para hacer frente a imprevistos geológicos o técnicos surgidos durante las excavaciones y la construcción;
• especificaciones de los materiales y suministros – fichas técnicas actualizadas, marcas, modelos y tipos de materiales efectivamente instalados (en caso de sustituciones respecto al pliego inicial);
• subservicios y exteriores – la ubicación real de redes de alcantarillado, líneas eléctricas/subterráneas, pozos de inspección, caminos de acceso, pendientes del terreno y obras de acondicionamiento exterior;
• anotaciones de obra y motivaciones – notas escritas que explican las razones técnicas o normativas que han hecho necesaria cada modificación, completas con fechas y aprobaciones;
• cartucho informativo (Title Block) dedicado – un recuadro con la indicación clara de la frase «As-Built», las fechas de las revisiones finales, los nombres del contratista y de los técnicos responsables de las variaciones;

En los flujos de trabajo digitales avanzados, todos estos datos se recogen en la obra a través de relevamientos fotográficos o escáneres láser e integrados directamente en el modelo informativo gracias al uso de un software de gestión BIM. Esto permite pasar de los clásicos documentos 2D a un verdadero BIM As-Built, listo para la siguiente fase de gestión y mantenimiento.

¿Por qué son importantes los planos as-built?

La razón principal radica en que el patrimonio edificado moderno está cada vez más orientado a la intervención sobre lo existente (recuperación, rehabilitación energética y adecuación sísmica) en lugar de a la nueva construcción. En este escenario, disponer de elaboraciones gráficas que reflejen fielmente el estado de hecho de la obra no es un opcional, sino una necesidad operativa.

En general, la importancia de los planos as-built se desglosa en cinco ventajas estratégicas fundamentales para profesionales, empresas y clientes:

• documentación precisa del edificio completado;
• apoyo para el mantenimiento y la gestión del inmueble (Facility Management);
• información fiable para intervenciones de rehabilitación;
• mejor comunicación entre profesionales y clientes;
• reducción de errores, costos y riesgos de proyecto.

Documentación precisa del edificio completado

En cada obra, incluso en la más rigurosa, se producen inevitablemente variaciones respecto al proyecto ejecutivo original. Imprevistos geológicos, modificaciones distributivas en curso de obra o variaciones en la disponibilidad de materiales casi siempre conllevan pequeños o grandes desvíos.

Los planos as-built ofrecen la garantía de un archivo histórico y técnico inmodificable, certificando exactamente cómo se ha construido la obra. Este nivel de detalle constituye una garantía legal y patrimonial para la propiedad, además de ser indispensable para la conformidad normativa, tasaciones y trámites de habitabilidad.

Soporte para el mantenimiento y la gestión del inmueble (Facility Management)

Una vez finalizados los trabajos de construcción, comienza la fase más larga y costosa de la vida de un edificio: la operación y el mantenimiento. Intentar gestionar un sistema tecnológico o una estructura sin planos actualizados significa moverse “a ciegas”, exponiéndose al riesgo de roturas accidentales durante un perforado o a la imposibilidad de localizar una válvula de cierre en caso de emergencia.

Los relevamientos y los planos as built constituyen el punto de partida fundamental para el Facility Management. Permiten a los responsables del mantenimiento:

• localizar instantáneamente conductos, pozos, cuadros eléctricos y derivaciones ocultas en las paredes o en los techos;
• planificar intervenciones de mantenimiento ordinario y extraordinario de manera precisa y oportuna;
• integrar los datos técnicos en un software para la gestión del facility management, digitalizando el plan de mantenimiento directamente en elaborados 2D y modelos 3D.

Información confiable para intervenciones de remodelación

Cuando se va a intervenir en un inmueble existente para una remodelación, una ampliación o un restyling, la falta de elaborados actualizados obliga a los técnicos a realizar largos, complejos y costosos relevamientos preliminares (as built survey).

Contar con dibujos as built confiables acelera drásticamente la fase inicial de análisis y diseño. Los nuevos técnicos, diseñadores o estructuristas que se incorporan al proyecto pueden acceder a la información real del inmueble de manera inmediata, reduciendo los tiempos de inicio de los trabajos y eliminando las incertidumbres sobre las condiciones reales de la estructura.

Mejor comunicación entre profesionales y clientes

Los elaborados as built funcionan como un “lenguaje común” transparente entre la empresa constructora, los directores de obra y el cliente final.

A través de estos elaborados, el cliente puede verificar en todo momento la real correspondencia entre lo presupuestado, lo pagado y lo efectivamente realizado en la obra. Esto favorece un clima de máxima confianza mutua, evita contenciosos al final de los trabajos y simplifica la rendición de cuentas económica del proyecto, facilitando el control del Avance de Obras (SAL).

Reducción de errores, costos y riesgos de proyecto

Intervenir en un edificio guiados por elaborados no actualizados conlleva un alto riesgo de error: perforación involuntaria de cables en tensión o tuberías bajo traza, demolición imprevista de elementos portantes, sanciones por discrepancias edilicias no declaradas.

Los dibujos as built permiten mitigar los riesgos de obra y reducir los costos imprevistos:

• ahorro de tiempo – elimina las interrupciones de los trabajos debido a descubrimientos inesperados en el campo;
• ahorro económico – evita innecesarias variaciones en curso de obra causadas por errores de evaluación del estado de hecho;
• seguridad de los trabajadores – permite a los equipos de intervención trabajar en sistemas y elementos estructurales conociendo perfectamente la naturaleza y la exacta posición.

Diferencia entre dibujos redline y dibujos as-built gestión de cambios en la fase de ejecución

¿Qué son los planos as-built?

Los planos as-built pueden entenderse como los documentos gráficos 2D que sirven para definir qué modificaciones se han realizado en el proyecto.

Como todos los documentos gráficos, tienen el objetivo de identificar también cuáles son las nuevas dimensiones, la nueva ubicación, la nueva tipología de los elementos que han reemplazado a los anteriores.

Para aclarar, aquí hay algunos ejemplos de lo que un plano as-built define:

• la posición final de muros, puertas, ventanas y otros elementos arquitectónicos;
• la posición final de los elementos de instalaciones;
• la posición final de posibles paneles de control,
• etc.

¿Qué son las Planimetrías As-Built?

Cuando se habla de planimetrías y gráficos as-built, se hace referencia al conjunto completo de documentos técnicos que describen el edificio tal como ha sido efectivamente realizado. A diferencia de un solo dibujo general, una documentación as-built completa se articula en diversas especializaciones gráficas, cada una dedicada a un ámbito específico de la construcción: desde el arquitectónico hasta el estructural, pasando por el de instalaciones (MEP – Mecánico, Eléctrico, Fontanería).

Cada tipo de tabla as-built responde a necesidades precisas de representación y consulta durante todo el ciclo de vida del inmueble.

Planos As-Built

Los planos as-built (o as-built floor plans) constituyen la representación bidimensional en el plano horizontal de cada nivel del edificio. En comparación con los planos de proyecto iniciales, integran todas las modificaciones distributivas realizadas en la fase de ejecución, como:

• la posición exacta y el grosor final de paredes divisorias y tabiques;
• la ubicación definitiva y las dimensiones reales de puertas, ventanas y aperturas;
• las cotas actualizadas de los diferentes ambientes y la distribución efectiva de las superficies útiles.

Estos documentos son indispensables para la redacción de las prácticas catastrales finales y para la verificación de la destinación de uso de los locales.

Fachadas y Secciones As-Built

Mientras que los planos muestran el desarrollo horizontal, las fachadas y secciones as-built ilustran el desarrollo vertical de la obra:

• fachadas as-built – registran el aspecto final del envolvente edilicio externo, documentando posibles variaciones en los revestimientos de fachada, en los colores, en las alturas de los parapetos o en la posición de los elementos arquitectónicos externos.
• secciones as-built – muestran el corte vertical del edificio, destacando las cotas altimétricas reales, las alturas útiles piso por piso, los grosores definitivos de los forjados y de los paquetes aislantes, además del layout real de rampas y huecos de ascensor.

Dibujos As-Built de las Instalaciones Eléctricas

Los dibujos eléctricos as-built trazan toda la red de distribución eléctrica y especial presente en el inmueble. En comparación con el proyecto inicial, que a menudo indica solo pasajes teóricos, el as-built reporta:

• el recorrido efectivo de canaletas, pasacables y tuberías ocultas;
• la ubicación real de cuadros eléctricos, tomas, interruptores, puntos de luz y cajas de derivación;
• el trazado de las instalaciones de puesta a tierra, domótica, videovigilancia, antintrusión y redes de datos/LAN.

Tener tablas eléctricas actualizadas es fundamental para permitir a los mantenedores intervenir de manera segura y realizar ampliaciones de la red sin dañar líneas existentes.

Dibujos As-Built de las Instalaciones Hidráulicas y HVAC

La documentación de las instalaciones mecánicas, de agua sanitaria y de climatización (HVAC – Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado) es una de las más complejas y esenciales de todo el conjunto as-built.

Estos documentos incluyen:

• el trazado exacto de las tuberías de suministro de agua, desagüe y distribución de gas;
• la ubicación final de calderas, bombas de calor, chimeneas y fan coils;
• el recorrido real de los conductos de ventilación y de los canales de retorno/salida de aire, incluyendo compuertas y bocas;
• la localización precisa de válvulas de corte, contadores y pozos de inspección.

Dibujos As-Built de las Estructuras

Los dibujos estructurales as-built documentan la estructura portante del edificio tal como ha sido construida o consolidada. Registran con precisión:

• las dimensiones y la posición definitiva de fundaciones, pilares, vigas y muros de hormigón armado, acero o madera;
• los posibles ajustes estructurales aprobados mediante variantes en curso de obra para resolver imprevistos geológicos o de obra;
• las especificaciones sobre los detalles constructivos reales, sobre los nudos de conexión y sobre las armaduras efectivamente colocadas.

Disponer de tablas estructurales as-built actualizadas es un requisito imprescindible para cualquier futura intervención de adecuación sísmica, elevación o cambio de uso que requiera nuevas verificaciones de cálculo estructural.

Planos As-Built vs planos ejecutivos

Aunque ambos se utilizan en el proceso de construcción, los planos ejecutivos (construction drawings) y los planos as-built desempeñan roles diametralmente opuestos a lo largo de la línea de tiempo del proyecto. La diferencia fundamental radica en la dimensión temporal y en el propósito operativo: los primeros indican cómo debe ser construida la obra, mientras que los segundos documentan cómo se ha realizado efectivamente la obra.

Los planos ejecutivos son elaborados por diseñadores, arquitectos e ingenieros antes del inicio de los trabajos. Representan el conjunto de instrucciones detalladas, especificaciones técnicas y cálculos geométricos necesarios para que la empresa pueda presupuestar los costos y guiar a los trabajadores en el sitio. Sin embargo, se trata de una guía «ideal», basada en las condiciones hipotetizadas en la fase preliminar.

Los planos as-built, en cambio, surgen durante y al final de la obra. Registran la realidad efectiva del edificio incorporando todas las variantes en curso de obra, las rectificaciones de cota, las modificaciones a las instalaciones y los ajustes estructurales derivados de imprevistos o solicitudes del cliente.
Para comprender rápidamente las diferencias clave entre los dos tipos de documentos, se puede hacer referencia a la siguiente tabla comparativa:

Cómo crear los planos as-built

En general, los planos as-built no tienen reglas precisas a seguir para su redacción. Por lo tanto, siempre que no haya imposiciones por parte de las instituciones competentes, los documentos pueden ser elaborados como se considere mejor. Lo que me siento en la obligación de recomendar es recordar siempre algunos aspectos generales muy importantes, tales como:

• codificar los colores – tener una leyenda de los colores utilizados en los planos para dejar claro cuáles son los elementos añadidos, los elementos eliminados, la información importante, etc.;
• planos a escala – todos los cambios que se indiquen en los planos as-built deben mantener la escala del plano principal;
• indicación de las fechas – insertar la fecha de la modificación realizada e implementar cualquier información adicional;
• dificultades enfrentadas – especificar cuáles han sido las dificultades enfrentadas durante todo el proceso de modificación, de cualquier naturaleza (normativa, técnica, por las características del terreno, etc.)
• instalaciones – asegurarse de indicar la posición exacta de todas las instalaciones instaladas durante los trabajos.

Para profundizar, lee también Lista de verificación As-built: la lista para tener los planos siempre actualizados.

FAQ sobre los planos as built

¿Qué son los planos as built?

Son elaboraciones gráficas que indican el estado real de la obra realizada, comprendiendo todas las modificaciones realizadas al proyecto original durante la ejecución. Reflejan fielmente la realidad y son fundamentales para la gestión y el mantenimiento del inmueble.

¿Qué información contienen los planos as built?

Contienen modificaciones dimensionales y geométricas, el layout efectivo de los sistemas (MEP), variaciones estructurales, especificaciones de los materiales instalados, ubicación de los servicios subterráneos, anotaciones de obra con las motivaciones de las variantes y un cartucho informativo ‘As-Built’ dedicado.

¿Por qué son importantes los planos as built?

Son fundamentales para garantizar una documentación precisa del edificio, apoyar la gestión de instalaciones, proporcionar datos confiables para futuras remodelaciones, mejorar la comunicación entre profesionales y clientes y reducir errores, costos y riesgos en la obra.

¿Qué son las planimetrías y los planos as built?

Son la representación gráfica 2D (planos, fachadas, secciones y esquemas técnicos) del edificio en el estado real. Ilustran las posiciones finales de paredes, aperturas, acabados, elementos estructurales y sistemas (eléctricos, hidráulicos, HVAC).

¿Cuál es la diferencia entre planos ejecutivos y planos as built?

Los planos ejecutivos son elaborados antes de los trabajos por los diseñadores y indican cómo debe ser construida la obra. Los planos as built son elaborados durante o al final de la obra y documentan cómo se ha realizado efectivamente la obra, integrando todas las variantes.

¿Cómo crear los planos as built?

Se crean registrando el estado real y actualizando el proyecto original. Es importante codificar los colores para las modificaciones, mantener los planos a escala, indicar las fechas de las variaciones, especificar las dificultades encontradas y trazar la ubicación exacta de todos los sistemas.