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Modelos BIM y gestión de instalaciones: optimización operativa

La adopción de modelos BIM en la gestión de instalaciones se traduce en una eficiencia operativa sin precedentes, reduciendo costes de gestión y mantenimiento y mejorando la programación de espacios y recursos. Descubre cómo


El Building Information Modeling (BIM) es una metodología que se ha revelado muy útil durante las fases de diseño y construcción de edificios e infraestructuras. Esta permite una mejor planificación y resolución de problemas en un entorno virtual, en lugar del sitio de construcción real. Resolver conflictos antes de que ocurran permite cumplir con los plazos de construcción y garantiza un excelente rendimiento en términos de retorno de la inversión.

Pero ¿qué pasa con el Facility Management? ¿Pueden los facility manager beneficiarse del BIM?

En este artículo veremos la evolución de los modelos BIM, desde su creación durante las fases de diseño y construcción hasta su aplicación en el Facility Management (FM) y el papel que desempeñan los modelos BIM en el mismo.

Del diseño a la gestión: la evolución de los modelos BIM

Modelos BIM de diseño

En la fase inicial, arquitectos e ingenieros desarrollan modelos BIM de diseño con el objetivo de definir el concepto arquitectónico y producir la documentación para la construcción. Estos modelos, caracterizados por una definición general de materiales y equipos, brindan a los constructores la libertad de presentar ofertas competitivas, manteniendo al mismo tiempo un alto nivel de flexibilidad de diseño.

Modelos BIM de construcción

Los modelos BIM de construcción, utilizados por técnicos y empresas, facilitan la planificación de las fases de construcción y la identificación anticipada de posibles conflictos, mediante la detección de colisiones. Estos modelos están llenos de detalles que ayudan a reducir la incertidumbre en el proceso de construcción, mejorar la seguridad y simular resultados en el mundo real.

Facility Management en el proceso BIM

Facility Management en el proceso BIM

El paso crítico: del «construido» al «gestionado»

Modelos BIM as built

Por lo general, los diseñadores encargados de redactar los modelos de proyecto también tienen la responsabilidad de crear el modelo BIM as built al finalizar los trabajos. Sin embargo, es importante tener en cuenta que los diseñadores no siempre están actualizados sobre todos los cambios realizados en el sitio de construcción y, por lo tanto, es responsabilidad de la empresa actualizar los dibujos definitivos.

Estos modelos, enriquecidos con detalles, anotaciones y especificaciones técnicas, se convierten en un recurso indispensable para los propietarios, sirviendo como modelo de referencia autorizado.

Modelos BIM para el Facility Management

El modelo BIM para el Facility Management (FM) evoluciona a partir del modelo as built, eliminando información superflua relacionada con la construcción e integrando datos esenciales para la gestión efectiva del edificio. Pero ¿cuál es la función del BIM en el Facility Management?

El propósito de definir un modelo BIM para el FM es gestionar la información transmitida por las fases de diseño y construcción, o detectada como as built, a las operaciones de mantenimiento.

El BIM permite a los facility manager gestionar el edificio durante todo su ciclo de vida, proporcionando acceso a datos como la disposición del edificio, sistemas eléctricos y mecánicos y especificaciones de equipos en tiempo real, lo que les permite tomar decisiones informadas, simplificar los procesos de mantenimiento y reparación, y mejorar el rendimiento del edificio. Utilizando esta metodología se puede automatizar la creación de listas de equipos y componentes, enriquecer los sistemas de Facility Management, como por ejemplo un sistema informatizado de gestión del mantenimiento (GMAO), y reducir la redundancia de datos del edificio.

Los beneficios que un GMAO puede ofrecer a tu empresa y tu actividad de mantenimiento son numerosos y todos muy relevantes. ¡Prueba ahora mismo un software GMAO y descubre cómo esta herramienta simplifica cualquier procedimiento de Facility Management!

¿Qué papel juegan los modelos BIM en el Facility Management?

Los modelos BIM desempeñan un papel crucial en la gestión de las instalaciones. Proporcionan una comprensión clara de las características físicas de un edificio, como sus dimensiones, forma y relaciones espaciales, que son esenciales para las actividades de gestión de instalaciones como mantenimiento, reparación y remodelación. Estos modelos pueden simplificar la gestión del edificio durante todo su ciclo de vida y proporcionar información en tiempo real sobre el edificio y sus sistemas a los gestores correspondientes.

Optimización del Facility Management mediante BIM

La transición del modelo as built al modelo BIM FM permite un salto cualitativo en la gestión de edificios, ofreciendo una base de datos integrada para el seguimiento de las operaciones de mantenimiento, la gestión de espacios y la planificación de reemplazos de materiales y equipos.

Modelo BIM con documentación as-built

Modelo BIM con documentación as-built

Del «as built» al modelo BIM FM

La pregunta crucial sobre la utilidad del modelo as built en el contexto del FM requiere una evaluación cuidadosa, basada en dos premisas fundamentales.

1. Contenido y formato

¿El modelo contiene toda la información necesaria para la implementación efectiva de las operaciones de FM? ¿Es adaptable a las necesidades específicas del uso previsto?

Al analizar esta cuestión, surgen desafíos significativos. Las convenciones de nomenclatura y clasificación adoptadas durante las fases de diseño y construcción pueden no alinearse perfectamente con las necesidades operativas del FM. Por ejemplo, criterios como códigos tarifarios, denominaciones de espacios y otras sistemáticas de clasificación, aunque apropiados en las etapas iniciales, pueden resultar inadecuados una vez que el edificio está en funcionamiento. La necesidad de una subdivisión más detallada de los equipos para respaldar la planificación de las intervenciones de mantenimiento es otro factor a considerar.

Es común encontrar que el modelo as built está compuesto por una multiplicidad de subsistemas, no solo basados en disciplinas técnicas (arquitectura, estructuras, MEP), sino también en la división en lotes de construcción. Aunque esta organización puede ser heurística durante la construcción, podría requerir una revisión durante las operaciones de FM, por ejemplo, para ser dividida según criterios de gestión de servicios.

2. Adecuación para el uso

¿El modelo es adecuado para su propósito como herramienta de FM?
Esta evaluación requiere una perspectiva amplia. Es fundamental definir un plan de acción claro que identifique los beneficios, aplicaciones y usuarios finales del modelo BIM en el contexto del FM. La integración con sistemas informatizados de gestión del mantenimiento (GMAO) representa un ejemplo tangible de implementación. Sin embargo, para lograr una verdadera integración bidireccional de datos, el modelo BIM debe enriquecerse con parámetros específicos, en línea con la estructura de datos del GMAO.

Del mismo modo, la consideración del rendimiento es crucial. Un modelo detallado as built, aunque valioso para la documentación y la consulta histórica, podría resultar excesivamente costoso para el uso operativo en FM. Por lo tanto, la simplificación del modelo, eliminando elementos no esenciales y optimizando las estrategias de modelado, se vuelve esencial para garantizar la eficiencia de las operaciones de FM.

Los cambios clave para la creación del modelo BIM FM

En la creación del modelo BIM FM, se realizan los siguientes cambios:

  • Eliminar la información no relevante, incluidos los detalles constructivos y las hojas de dibujo técnico. Esta información, aunque disponible en el modelo as built, puede sobrecargar el modelo BIM FM si se incluye;
  • Unir, si es posible, los modelos vinculados que representan los aspectos arquitectónicos, mecánicos, eléctricos, de protección contra incendios y los equipos especializados;
  • Enumerar equipos y componentes con identificadores de activos únicos;
  • Vincular el modelo BIM FM al sistema de gestión de instalaciones, que rastrea las órdenes de trabajo en curso, las operaciones de mantenimiento, la información de ocupación, los costes de reemplazo de equipos y materiales y otros datos relacionados con las operaciones de construcción.

Estos cambios tienen como objetivo hacer del modelo BIM FM una herramienta ágil y eficiente para la gestión de espacios e infraestructuras. Además, elimina lo superfluo y se centra en lo que es verdaderamente útil para la gestión diaria y estratégica de los inmuebles.

Ventajas del uso del modelo BIM en el Facility Management

El papel del facility manager en la gestión de edificios conlleva varios desafíos. Algunos son la planificación deficiente, gastos imprevistos y el riesgo derivado de la falta de conocimiento detallado de la estructura. El Building Information Modeling (BIM) es la solución, ya que permite integrar datos sobre productos y recursos en el ámbito del mantenimiento.

Este enfoque facilita un mantenimiento más eficaz y preventivo, reduciendo costes y el tiempo necesario para la planificación. El BIM también ayuda en la optimización del espacio, minimizando desperdicios y gatos. En el contexto de proyectos de modernización o remodelación, el BIM proporciona datos detallados que permiten evaluar cantidades, tiempos y complejidad, previniendo problemas excesivos y sorpresas financieras.

Además, el BIM permite un análisis detallado del consumo energético y facilita la implementación de estrategias de ahorro energético. Esto no solo reduce los costes operativos, sino que también contribuye a la sostenibilidad ambiental. Por último, el BIM ofrece una visión a largo plazo, permitiendo a los gestores evaluar inversiones que garanticen el funcionamiento óptimo del edificio con el tiempo. Esto reduce los gastos totales y optimizando la eficiencia.

Conclusiones

La integración del modelo BIM en el ciclo de vida del edificio y en el Facility Management representa una revolución en la forma en que se diseñan, construyen y gestionan los edificios. Esta evolución promete ahorros económicos significativos. Además, es un salto cualitativo en la sostenibilidad y eficiencia de los espacios residenciales y laborales.

Por lo tanto, esta integración delinea un futuro en el que la tecnología y la innovación avanzan juntas hacia la creación de entornos optimizados para las generaciones futuras.

Si te dedicas al Facility Management, te recomiendo que evalúes de inmediato esta práctica herramienta para la gestión de instalaciones BIM. Esta te permite administrar las actividades relacionadas con el mantenimiento, aprovechando todas las ventajas de la metodología BIM.

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