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Modelos BIM e Facility Management

Modelos BIM e Facility Management: otimização operacional

A adoção dos modelos BIM no Facility Management resulta em eficiência operacional sem precedentes, reduzindo custos de gestão e manutenção e melhorando o planejamento de espaços e recursos. Descubra como.


O Building Information Modeling (BIM) é uma metodologia muito útil durante as fases de projeto e construção de edifícios e infraestruturas, permitindo uma melhor planejamento e resolução de problemas em um ambiente virtual, em vez do canteiro de obras real. Resolver conflitos antes de ocorrerem permite o cumprimento dos prazos de construção e garante excelentes desempenhos do ponto de vista do retorno do investimento.

Mas e quanto ao Facility Management? Os gerentes de instalações podem se beneficiar do BIM?

Neste artigo, veremos a evolução dos modelos BIM, desde sua criação durante as fases de projeto e construção até sua aplicação no Facility Management (FM) e o papel desempenhado pelos modelos BIM no Facility Management.

Da concepção à gestão: a evolução dos modelos BIM

Modelos BIM de projeto

Na fase inicial, arquitetos e engenheiros desenvolvem modelos BIM de projeto com o objetivo de definir o conceito arquitetônico e produzir a documentação para a construção. Esses modelos, caracterizados por uma definição genérica de materiais e equipamentos, fornecem aos construtores a liberdade de apresentar ofertas competitivas, mantendo ao mesmo tempo um alto nível de flexibilidade de projeto.

Modelos BIM de construção

Os modelos BIM de construção, usados por técnicos e empresas, facilitam o planejamento das fases construtivas e a identificação antecipada de quaisquer conflitos, através da detecção de colisões. Esses modelos são ricos em detalhes que ajudam a reduzir a incerteza no processo construtivo, melhorar a segurança e simular resultados no mundo real.

A imagem mostra o Facility Management no processo BIM

Facility Management no processo BIM

O ponto crítico: da construção à gestão

Modelos BIM conforme construídos

Geralmente, os projetistas encarregados de elaborar os modelos de projeto também têm a responsabilidade de criar o modelo BIM conforme construído no final do trabalho. No entanto, é importante considerar que os projetistas nem sempre estão atualizados com todas as mudanças feitas no canteiro de obras e, consequentemente, é responsabilidade da empresa atualizar os desenhos definitivos.
Esses modelos, enriquecidos com detalhes, anotações e especificações técnicas, tornam-se um recurso indispensável para os proprietários, servindo como modelo de referência autorizado.

Modelos BIM para o Facility Management

O modelo BIM para o Facility Management (FM) evolui do modelo Conforme Construído, no qual são removidas as informações irrelevantes relacionadas à construção, e, em vez disso, são integrados dados essenciais para a gestão eficaz do edifício. Mas qual é a função do BIM no Facility Management?
O objetivo de definir um modelo BIM para o Facility Management é gerenciar as informações transmitidas pelas fases de projeto e construção, ou detectadas como conforme construído, para as operações de manutenção.

O BIM permite aos gerentes de instalações gerenciar o edifício durante todo o seu ciclo de vida, fornecendo acesso a dados como layout do edifício, sistemas elétricos e mecânicos e especificações de equipamentos em tempo real, permitindo-lhes tomar decisões informadas, simplificar processos de manutenção e reparação e melhorar o desempenho do edifício. Usando essa metodologia, é possível automatizar a criação de listas de equipamentos e componentes, enriquecer sistemas de Facility Management como um sistema computadorizado de gerenciamento de manutenção (CMMS), e reduzir a redundância de dados do edifício.

Os benefícios que um CMMS pode oferecer à sua empresa e à sua atividade de manutenção são numerosos e todos muito relevantes! Experimente agora mesmo um software de Facility Management e descubra como essa ferramenta simplifica qualquer procedimento de Facility Management!

Qual é o papel dos modelos BIM no Facility Management?

Os modelos BIM desempenham, portanto, um papel crucial no Facility Management. Eles fornecem uma compreensão clara das características físicas de um edifício, como suas dimensões, forma e relações espaciais, que são essenciais para atividades de gestão de instalações como manutenção, reparo e renovação. Esses modelos podem simplificar a gestão do edifício durante todo o seu ciclo de vida e fornecer aos facility managers informações em tempo real sobre o edifício e seus sistemas.

Otimização do Facility Management através do BIM

A transição do modelo conforme construído para o modelo BIM FM permite um salto qualitativo na gestão de edifícios, oferecendo uma base de dados integrada para rastreamento de operações de manutenção, gestão de espaços e planejamento de substituições de materiais e equipamentos.

Modelo BIM com documentação as-built

Modelo BIM com documentação as-built

Do modelo as-built ao modelo BIM FM

A questão crucial da utilidade do modelo as-built no contexto do Facility Management (FM) exige uma avaliação cuidadosa, baseada em duas premissas fundamentais.

Conteúdo e formato

O modelo contém todas as informações necessárias para a realização eficaz das operações de FM? É adaptável às necessidades específicas do uso previsto?
Na análise dessa questão, surgem desafios consideráveis. As convenções de nomenclatura e classificação adotadas durante as fases de projeto e construção podem não se alinhar perfeitamente com as necessidades operacionais do FM. Por exemplo, critérios como códigos de tarifas, denominações de espaços e outras sistemáticas de classificação, embora apropriados nas fases iniciais, podem ser inadequados uma vez que o edifício esteja em funcionamento. A necessidade de uma subdivisão mais detalhada de equipamentos para apoiar o planejamento das intervenções de manutenção é outro fator a ser considerado.

É comum encontrar que o modelo conforme construído é composto por uma multiplicidade de subsistemas, não apenas baseados nas disciplinas técnicas (arquitetura, estrutura, MEP), mas também na divisão em lotes de construção. Embora essa organização possa ser heurística na fase de construção, pode exigir revisão durante as operações de FM, por exemplo, para ser dividida de acordo com critérios de gestão de serviços.

Adequação ao uso

O modelo é adequado ao seu propósito como uma ferramenta de FM?

Essa avaliação requer uma perspectiva ampla. É essencial definir um plano de ação claro que identifique os benefícios, aplicações e usuários finais do modelo BIM no contexto do FM. A integração com sistemas de gerenciamento de manutenção computadorizada (CMMS) é um exemplo tangível de implementação. No entanto, para obter uma verdadeira integração bidirecional dos dados, o modelo BIM deve ser enriquecido com parâmetros específicos, alinhados com a estrutura de dados do CMMS.

Da mesma forma, a consideração do desempenho é crucial. Um modelo conforme construído detalhado, embora valioso para documentação e consulta histórica, pode ser excessivamente oneroso para uso operacional no FM. A simplificação do modelo, eliminando elementos não essenciais e otimizando estratégias de modelagem, torna-se essencial para garantir a eficiência das operações de FM.

As mudanças chave para a criação do modelo BIM FM

Na criação do modelo BIM FM, as seguintes alterações são feitas:

  • remover informações não relevantes, incluindo detalhes construtivos e folhas de desenho técnico. Essas informações, embora disponíveis no modelo conforme construído, podem sobrecarregar o modelo BIM FM se incluídas;
  • unir, sempre que possível, os modelos relacionados que representam aspectos arquitetônicos, mecânicos, elétricos, de proteção contra incêndios e equipamentos especializados;
  • numerar equipamentos e componentes com IDs de ativos exclusivos;
  • conectar o modelo BIM FM ao sistema de Facility Management, que rastreia ordens de trabalho em andamento, operações de manutenção, informações de ocupação, custos de substituição de equipamentos e materiais e outros dados relacionados às operações prediais.

Essas mudanças visam tornar o modelo BIM FM uma ferramenta ágil e eficiente para a gestão de espaços e infraestruturas, eliminando qualquer coisa supérflua e concentrando-se no que é verdadeiramente útil para a gestão diária e estratégica de imóveis.

Vantagens do uso do modelo BIM no Facility Management

O papel do gerente de instalações na gestão de edifícios envolve desafios como má gestão, despesas imprevistas e riscos decorrentes da falta de conhecimento detalhado da estrutura. O Building Information Modeling (BIM) é a solução, pois permite integrar dados sobre produtos e recursos no âmbito da manutenção.
Esse enfoque facilita uma manutenção mais eficaz e preventiva, reduzindo custos e tempo necessários para planejamento. O BIM também ajuda na otimização do espaço, minimizando desperdícios e custos e maximizando o uso eficiente dos ambientes. No contexto de projetos de retrofit ou reforma, o BIM fornece dados detalhados que permitem avaliar custos, prazos e complexidade, prevenindo problemas excessivos e surpresas financeiras.

Além disso, o BIM permite uma análise detalhada do consumo de energia e facilita a implementação de estratégias de economia de energia: isso não apenas reduz os custos operacionais, mas também contribui para a sustentabilidade ambiental. Por fim, o BIM oferece uma visão de longo prazo, permitindo que os gerentes avaliem investimentos que garantam o funcionamento ideal do edifício ao longo do tempo, reduzindo os custos totais e otimizando a eficiência. Em resumo, o BIM representa uma ferramenta versátil e eficaz para melhorar a gestão de edifícios, reduzindo custos, tempo e energia.

Conclusões

A integração do modelo BIM no ciclo de vida do edifício e no Facility Management representa uma revolução na forma como os edifícios são projetados, construídos e gerenciados. Essa evolução promete não apenas economias significativas, mas também um salto qualitativo em sustentabilidade e eficiência de espaços residenciais e de trabalho, delineando um futuro em que tecnologia e inovação caminham lado a lado para criar ambientes otimizados para as gerações futuras.

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